В чем опасность покупки квартиры в новостройке по новым правилам

При банкротстве застройщика банк сдерет с покупателей три шкуры за воздух

  
5689
В чем опасность покупки квартиры в новостройке по новым правилам
Фото: Марина Лысцева/ТАСС

С 1 июля застройщиков обязали перейти на новую финансовую модель и схему реализации новостроек. Теперь девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги покупателей жилья, кроме как через специальные эскроу-счета.

«СП» поинтересовалась, как будет происходить сделка по новым правилам, что изменилось для покупателей, какие гарантии они получат и сможет ли новая схема исключить все возможные риски.

«СП»: — Что принципиально изменилось для покупателей жилья на первичном рынке с 1 июля?

— Если иметь в виду схему и этапы сделки, — отметил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — то появился новый участник в лице банка. Теперь клиент относит деньги не напрямую застройщику, а размещает средства на специальном банковском счете, который открывается для расчетов между покупателем квартиры и застройщиком. Если объект недвижимости приобретается в ипотеку, средства на счет зачисляет банк, выдавший кредит. Деньги замораживаются на счету до момента ввода дома в эксплуатацию. Таким образом будет обеспечена сохранность средств на время строительства, и, если произойдёт форс-мажор, покупатель сможет получить их обратно.

Читайте также
Тревожный сигнал для Кремля: Нищета россиян становится взрывоопасной Тревожный сигнал для Кремля: Нищета россиян становится взрывоопасной Даже банкиры предупреждают власть о возможных социальных волнениях из-за падений доходов

«СП»: — В каком случае покупатель может вернуть себе деньги с эскроу-счета?

— Клиент имеет право вернуть деньги, размещенные на эскроу-счете, в случае расторжения договора ДДУ. И на это должны быть законные основания. Например, если застройщик не исполняет свои обязательства, не укладывается в заявленные сроки или признан банкротом. Но надо иметь в виду, что за время строительства деньги могут обесцениться, и вряд ли получиться найти за эту сумму новостройку в той же локации, с такими же потребительскими характеристиками.

Неприятный момент существует и для ипотечных заемщиков — в случае расторжения ДДУ или при банкротстве застройщика банк вернет только тело кредита, проценты не возвращаются. А именно проценты составляют существенную долю выплат в первые годы обслуживания кредита.

«СП»: — А кто определяет банк? И должен ли покупатель оформлять ипотечный кредит исключительно в банке, где открыт эскроу-счет?

— Застройщик сам выбирает банк, с которым будет сотрудничать. Полный список организаций, уполномоченных работать с эскроу-счетами, находится на сайте Центробанка. При этом никакой связи между банком, финансирующим строительство, и кредитной организацией, выдавшей ипотеку, нет. Клиент вправе самостоятельно определять банк, исходя из приемлемых для него условий ипотечного кредитования. Но не исключено, что банки-партнеры застройщиков смогут предложить заёмщикам наиболее выгодные программы со сниженной процентной ставкой.

«СП»: — Что делать клиентам, уже заключившим ДДУ в проекте, продажи в котором переведены на новую схему?

— Не стоит волноваться, переход на новые правила таких клиентов не коснется. Если человек уже заключил ДДУ и перевел деньги застройщику, в этом случае эскроу-счет открывать не придется. Да и новым клиентам не потребуется ничего делать — нет необходимости собирать дополнительные документы. Единственное, что потребуется сделать — подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.

«СП»: — Нередко обыватель противопоставляет эскроу-счета ДДУ. Это заблуждение?

— Договор долевого участия никто не отменял, в случае если новостройка приобретается с использованием счета эскроу, покупателю также придется заключить договор с застройщиком. Институт долевого строительства продолжает существовать, поменялась лишь схема расчетов между участниками сделки.

Бытует еще одно заблуждение — некоторые люди ошибочно полагают, что они потеряли возможность купить жильё в строящемся доме. Это не так, квартиры в новостройках продолжат продаваться на разных стадиях строительства. И объем предложения на этапе котлована не уменьшится, так как застройщик заинтересован в привлечении большего объема средств на эскроу-счета, чтобы снизить ставку при проектном финансировании.

«СП»: — Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета эскроу, если обанкротится застройщик. А что делать, если обанкротится банк?

— По аналогии с банковскими вкладами частных лиц, эскроу-счета застрахованы. Но существуют ограничения по сумме — до 10 миллионов рублей. При средней стоимости жилья в России 3 миллиона рублей данное ограничение выглядит разумным. Однако законодатели не в полной мере учли интересы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость многокомнатных квартир существенно дороже. То же самое касается и покупателей элитного жилья, дорогостоящих загородных домов и таунхаусов. Но даже при всех минусах стоит признать, что такая подушка безопасности добавляет уверенности участникам долевого строительства.

Читайте также
Казус Росстата: Россияне дольше живут перед выборами Путина Казус Росстата: Россияне дольше живут перед выборами Путина В остальное время продолжительность жизни в стране падает

«СП»: — В каких-то новостройках уже сейчас можно купить квартиру с использованием эскроу-счета?

— Надо признать, большая часть новостроек продается сейчас по старым правилам. Исключение было сделано для объектов, где уровень строительной готовности превышает 30% и 10% квартир уже продано по ДДУ. В столице без эскроу-счетов будет реализовываться 80% жилых комплексов. Но это не должно пугать, все проекты прошли тщательную проверку, и Москомстройинвест выдал положительное заключение. Темпы строительства и уровень финансовой стабильности позволяют продолжить реализацию этих объектов по старой схеме. Девелоперам не придется менять финансовую модель, и они смогут избежать резкого роста цен, что на руку покупателям.

«СП»: — Есть ли минусы у новой схемы?

— Покупатели получают дополнительные гарантии от рисков, и за это придется заплатить. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию находится на уровне 7%. Застройщик будет обслуживать кредит по высокой ставке, пока объем средств на эскроу-счетах не достигнет суммы кредита, выданной банком. При этом размеры кредитования существенно увеличатся, так как по новым правилам от застройщика требуется лишь 15% собственных средств.

Дополнительные расходы на обслуживание кредитов девелоперы будут компенсировать за счет покупателей, увеличивая стоимость квадратного метра. Резюмирую — основной минус связан с ростом цен. По моим оценкам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать как минимум на 10%.


Новости недвижимости: Мутко: Молодые семьи смогут получать больше выплат по ипотеке

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Александр Саверский

Президент Общероссийской общественной организации «Лига защитников пациентов»

Константин Нациевский

Политик, депутат Челябинской городской Думы от КПРФ

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости НСН
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня