Нацпроекты и реформы загнали недвижимость в глубокую рецессию

В ходе всероссийского совещания «Нацпроекты: приоритеты государства и возможности развития», которое состоялось 2 октября в рамках международного форума «Российская энергетическая неделя», глава Минстроя Владимир Якушев, говоря о строительстве жилья, отметил, что прогнозы о падении его ввода на 30% из-за реформы не сбылись. Более того, по его словам, эти показатели впервые с 2015 года значительно выросли. Например, как отрапортовал министр, по состоянию на 1 сентября 2019 года возведено в общей сложности 42,3 миллиона квадратных метров жилья, что на 7,9% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. По мнению чиновника, подобный тренд имеет все шансы сохраниться до самого конца 2019 года.

Однако оптимизм министра, мягко говоря, не слишком хорошо коррелирует с суровой реальностью, как минимум по двум причинам.

Прежде всего, остается открытым вопрос — кто и как будет раскупать все эти миллионы метров? Свободных денег у населения давно уже практически не осталось. А то, что творится с ипотекой, которая вот уже несколько лет остается, по сути, единственным доступным россиянам механизмом для улучшения жилищных условий, с полным правом можно называть катастрофой.

По итогам первых шести месяцев нынешнего года, согласно данным аналитиков Центробанка, ипотечный рынок настолько замедлился, что ушел в «красную зону». Главной причиной этого, по мнению аналитиков девелоперских компаний, стало стартовавшее осенью 2018 года массированное повышение ставок по кредитам на приобретение жилья, причем продолжающееся падение реальных доходов населения усилило негатив этого процесса.

По этой причине с января по июнь 2019 года отечественные банки выдали населению в общей сложности 576 тысяч кредитов совокупной стоимостью 1,26 триллиона рублей. По сравнению с итогами первой половины 2018 года россияне оформили на 13% меньше кредитов, а сумма заимствований сократилась на 4%. Столь заметный уход «в минус» случился впервые с 2015 года.

«Особую тревогу, — свидетельствует генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, — вызывает тот факт, что сокращение спроса на ипотеку было отмечено в самый активный с точки зрения продаж период, то есть весной. Обычно в марте и апреле наблюдается пик сделок в первом полугодии, так как зимние праздники уже позади, семейные финансы восстановлены, а отпускной сезон еще не начался. Негативная динамика в этом году свидетельствует о более глубоких тенденциях, которые сильнее влияют на рынок, чем сезонный фактор».

В таком раскладе нет ничего удивительного, если учесть, что ипотека стала более обременительной для граждан России.

Во-первых, еще в июне 2018 года средняя ставка по таким кредитам колебалась на уровне 9,48% годовых, а уже в июне 2019 года она составила 10,28% годовых. И если год назад, свидетельствуют аналитики компании «Метриум», держатели кредитов намеревались полностью рассчитаться с банком в среднем за 16,1 года, то к началу нынешнего июля этот срок вырос практически на 2 года.

Во-вторых, происходящее параллельно с ростом ипотечных ставок увеличение цен на жилье привело к тому, что средневзвешенная сумма кредита также выросла: с 2 миллионов рублей в начале июля 2018 года до 2,23 миллиона рублей в начале нынешнего июля. Одновременно аналитики рынка недвижимости зафиксировали устойчивый рост просроченной задолженности. Так, к концу первого полугодия ее общий объем достиг отметки 63,7 миллиарда рублей, что на 10% выше значения годичной давности.

В итоге только краснодарскому, питерскому и московскому рынкам недвижимости удалось кое-как устоять, активность ипотечных покупателей там сократилась на 9%, 5% и 3% соответственно. Во всех остальных регионах падение ипотечного рынка оказалось настолько серьезным, что аналитики девелоперских компаний заговорили о рецессии этого сегмента. Ситуацию не спасло даже объявленное правительством субсидирование ипотеки для многодетных семей по льготной ставке в 6% годовых. В общем объеме кредитов на приобретение жилья ее в период с февраля 2018 года по май 2019 на долю этой программы пришлось всего лишь 0,7% договоров.

Кроме того, нельзя не отметить, что стартовавший с 1 июля нынешнего года переход рынка первичного жилья на систему взаиморасчетов через счета эскроу, несмотря на все убеждения чиновников, все же дал определенный негатив сегменту.

Эксперты «Метриум» на базе данных «ДОМ.РФ» подсчитали, что по состоянию на 30 сентября нынешнего года примерно 24% всего строящегося в России жилья оказалось по этой причине в зоне риска. В общем и целом сразу 660 из 3,2 тысячи российских застройщиков данных объектов не смогли получить ни банковского финансирования, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам 214-ФЗ. Совокупная площадь всех потенциально проблемных объектов составляет более 28 миллионов квадратных метров. Наибольшее количество таких объектов сосредоточено в Красноярском и Краснодарском краях (52% и 41% всех строящихся площадей соответственно), Башкортостане (39%), а также Ленинградской области (36%). В Москве в «подвешенном» состоянии оказалось 17% строящихся объектов, а в Санкт-Петербурге — 15%.

Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая сочла этот факт весьма красноречивым. Рассуждая о том, почему такое количество застройщиков за последние полгода так и не смогло вписаться в новые реалии рынка недвижимости, она отметила, что теперь право работать по-старому они уже за собой сохранить не смогут. «Если застройщик не может больше привлекать деньги дольщиков напрямую, и при этом не получил банковское финансирование, то возникает перспектива заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект до начала реформы», — подчеркнула она.

У застройщиков-аутсайдеров, резюмировала она, остается только два пути. Первый — продолжать добиваться проектного финансирования в банках, второй — продолжать строительство за счет собственных средств. Принимая во внимание тот факт, что доля инвестиций застройщиков в жилищное строительство обычно невысока (15−17%), Мария Литинецкая допустила, что властям придется вмешаться в ситуацию, чтобы прямо стимулировать банки на кредитование девелоперского бизнеса.

---

Проблемы недвижимости: Девять поводов лишиться собственного жилья