Реформа долевого строительства обрекает россиян на жизнь в бараках

Как известно, с 1 июля 2019 вступили в силу законодательные инициативы правительства, которые лишили девелоперов возможности привлекать напрямую средства граждан к строительству объектов жилой недвижимости в рамках договора долевого участия. Теперь средства на возведение объекта застройщики должны использовать кредитные средства банков, и только после сдачи проекта в эксплуатацию получают доступ к деньгам россиян, которые до этого времени хранятся на специальных эскроу-счетах в организации, выдавшей заем.

По замыслу разработчиков, реализация такой схемы финансирования строительства нового жилья позволит не допустить возникновения на этом рынке новых волн обманутых дольщиков, которые в последние несколько лет практически затопили все регионы России.

Однако начинание, задуманное с благими целями, как это нередко случается в нашей стране, оказалось не лишено заметных изъянов. Они были озвучены в ходе парламентских слушаний «Переход на проектное финансирование деятельности застройщиков: региональный опыт и вопросы правоприменительной практики», прошедших в Государственной Думе 13 ноября.

Впрочем, начались они на вполне благостной ноте.

Так, управляющий директор ДОМ. РФ Алексей Ниденс заявил, что после перевода рынка первичной недвижимости на проектное финансирование рост стоимости жилья для конечного потребителя оказался сопоставим с сезонными колебаниями. Кстати, по данным Росстата, по сравнению с началом нынешнего года рост цен на жилье во второй его половине не превысил 3−4%.

Со ссылкой на данные единой информационной системы жилищного строительства было также уточнено, что на работу по новым правилам перешли уже 958 российских застройщиков, по состоянию на начало ноября открыто 23 тысячи эскроу-счетов (на сумму 74 миллиарда рублей), а еще более 2,7 тысячи заявок находятся на стадии рассмотрения. При этом сроки рассмотрения заявок на проектное финансирование, по их словам, сократились до 45 дней, а некоторые банки вообще рассматривают заявки всего за 30 календарных дней.

Но с таким оптимистичным взглядом не согласился целый ряд депутатов ГД, а также представители регионов.

Например, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко отметил, что в регионах реформа рынка долевого строительства вызывает огромный резонанс. Есть случаи, отметил он, когда застройщики получают отказ полномочных банков в предоставлении целевых кредитов по проектному финансированию. Так происходит в том случае, когда доходность по оцениваемому банком проекту не превышает 20%.

Это, подчеркнул чиновник, ставит под угрозу достижение целевых показателей по вводу в эксплуатацию квадратных метров в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Кроме того, такая позиция банков чревата фактическим срывом и даже полной остановкой жилого строительства в небольших населенных пунктах. Ведь именно добросовестные застройщики с рентабельностью своих проектов на уровне 10−15%, по словам Андрея Шевченко, как раз и способны обеспечить ввод нового жилья там, куда крупному застройщику элементарно не выгодно заходить.

Ни один банк, добавил замминистра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев, не выдает проектного финансирования проектам, реализующимся в шахтерских поселках и моногородах.

Муниципалитеты, подчеркнул он, привлекающие свои собственные бюджетные средства для строительства жилых объектов, не имеют возможности пользоваться эскроу-счетами, что сразу порождает определенные трудности на пути строительства жилья для детей-сирот, переселенцев из аварийного фонда, и некоторых других категорий граждан. По факту это приводит к тому, что субсидии, выделяемые государством на поддержку социально незащищенных групп граждан, либо используются на вторичном рынке (что негативно отражается на качестве жилья), либо просто отдаются гражданам на руки. В последнем случае люди вынуждены искать жилье в других муниципалитетах.

Тех же, кому везет в получении проектного финансирования на строительство жилья, трудно назвать счастливчиками. Потому что, как отметил депутат Заксобрания Ленинградской области Олег Зеваков, банки предпочитают кредитовать застройщиков не под обещанные 7%, а вдвое дороже — под 14−16%. И кредиты предпочитают выдавать не менее чем на 100 миллионов рублей. При таких условиях примерно 30% компаний-застройщиков будут в конечном итоге вынуждены просто-напросто покинуть рынок.

Зампред комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева обратила внимание еще на один негативный нюанс введения на первичном рынке жилья эскроу-счетов.

Этот инструмент, по ее мнению, заставляет россиян переплачивать при покупке жилья трижды. Первый раз — когда они берут ипотеку под проценты, второй — когда кладут свои деньги на эскроу-счета без получения процентов от банков. Наконец, в третий раз граждане переплачивают за свое будущее жилье тогда, когда рассчитываются за подорожавшие в ходе строительства квадратные метры.

«Эксперты ОПРФ посчитали, что в составе платежа гражданина по ипотечному кредиту стоимость строительства составляет меньше половины. Все остальное — прибыль банков, налоги, плата за землю и инфраструктуру», — заявила Разворотнева.

Государство, полагает она, сегодня должно сосредоточиться на ответе на вопрос: как минимизировать стоимость квадратного метра. Ведь, по сути, обманутые дольщики зачастую появляются как раз там, где гражданину не хватает средств купить жилье со всеми накрутками. В этом случае человек вынужден искать более дешевые, и, соответственно, более сомнительные варианты. Значит, для людей, у которых недостаточно средств для покупки собственного жилья, должны быть предусмотрены альтернативные способы улучшения жилищных условий. Таким, полагает Светлана Разворотнева, в первую очередь может стать арендное жилье.

Резюмируя свое выступление, эксперт сравнила счета эскроу с антибиотиком. В какой-то долгосрочной перспективе, отметила она, болезнь (в данном случае — проблема обманутых дольщиков) будет побеждена, но при этом вместе с ней погибнет и вся микрофлора, так что в будущем подлеченному таким образом организму придется болеть и долго, и часто.

Однако создается впечатление, что монетарные власти страны все происходящее на рынке первичного жилья не то, что не пугает, но даже и полностью устраивает. «Рассматривая заявку застройщика на получение проектного финансирования, банк, конечно, оценит будущие денежные потоки от реализации квартир, и если в регионе нет спроса, если уровень доходов населения низкий, то обеспечить денежные потоки, которые позволят выплатить проценты по кредиту и вернуть кредит в срок, данный застройщик не может. Давайте признаемся честно: да, кто-то уйдет с рынка, количество застройщиков действительно снизится. Но давайте вспомним, ради чего мы эту реформу начинали, — чтобы не было никаких социальных проблем, не было обманутых дольщиков», — заявили их представители, присутствовавшие на этих парламентских слушаниях.

---

Новости недвижимости: В России выросли цены на новостройки

Проблемы недвижимости: Без очередной реформы рынку недвижимости после Рождества не выжить