Реновация превращает Москву в страшный мегаполис пустующих высоток

Как заявил в начале декабря руководитель Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, с момента старта программы реновации в 2017 году в эксплуатацию было введено 49 новых жилых домов, из которых 44 уже переданы под заселение. В стадии строительства находятся еще 143 жилых здания, еще 65 объектов общей площадью 1,4 миллиона квадратных метров находятся в стадии проектирования.

Чиновник также отметил, что в настоящее время активно идет работа по подбору новых стартовых площадок, 361 из которых для строительства жилых домов общей площадью более 5 миллионов квадратных метров уже определена. В связи, резюмировал Андрей Бочкарев, темпы переселения горожан по программе реновации будут постепенно возрастать.

Впрочем, бодрый тон высказываний столичного функционера — это одно, а реальное положение дел на фронте реновации — совсем другое. С разгоном темпов реализации программы число тех, у кого она вызывает как минимум неудовольствие, продолжает расти. Особый интерес вызывает тот факт, что к плотным рядам возмущенных москвичей, похоже, вскоре примкнут и застройщики.

Так, согласно результатам недавнего социологического опроса национального агентства финансовых исследований (НАФИ), проведенного по заказу компании «Метриум», только 45% жителей Москвы не собираются избавляться от квартиры в новостройке, полученной взамен старого жилья в пятиэтажках.

Голоса остальных опрошенных разделились следующим образом: 6% респондентов сразу заявили о том, что по итогу рассчитывают получить не новую жилплощадь, а денежную компенсацию, 24% граждан пока еще окончательно не определились, оставят ли они новые квартиры за собой, а еще 25% сказали, что однозначно будут избавляться от предоставленной мэрией квартиры. Перепродав ее на рынке, они рассчитывают на выручку приобрести другую жилплощадь. При этом 80% от этой четверти собираются приобрести новую квартиру, а еще 11% строят планы по приобретению коттеджа. Чаще всего о подобных намерениях в ходе опроса заявляли участники программы реновации среднего возраста, имеющие высокий доход, однако граждане предпенсионного и пенсионного возрастов, хоть и заметно реже, но также подавали свой голос за продажу реновационного жилья.

Судя по данным Департамента градостроительной политики Москвы, в программу реновации в настоящее время включены собственники 350,5 тысячи квартир. Соответственно, если все, намеревавшиеся продать новые квартиры граждане выполнят задуманное и выведет это жилье на экспозицию, то, по подсчетам аналитиков «Метриума», на рынке столичной недвижимости в скором времени может появиться порядка 84 тысяч квартир в готовых новостройках.

«Появление дополнительного предложения квартир в готовых новостройках в какой-то степени осложнит продажу аналогичных объектов у коммерческих девелоперов, — рассуждает заместитель коммерческого директора Tekta Group Андрей Белов. — Причем в большей степени эта проблема может затронуть проекты бизнес-класса. Сейчас к моменту завершения продаж в жилом комплексе порядка 20% непроданного объема квартир. Именно эти помещения будет продавать сложнее на фоне появления в продаже квартир от переселенцев, особенно в хороших локациях, где возводят жилье бизнес-класса, скажем, на западе Москвы. Часть клиентов может переключиться на более доступные готовые варианты».

В этом заявлении определенная доля истины. Сейчас на первичном рынке жилья в Москве застройщики предлагают к продаже 8 тысяч квартир и апартаментов только во введенных в эксплуатацию новостройках. Если же суммировать все предложения в объектах, находящихся на самых разных стадиях строительства, то на круг объем предложения нового жилья в Москве составит уже 52 тысячи квартир.

Возможно, в другое время эти цифры могли бы показаться мизерными, а разговоры о том, что лишние 8 десятков тысяч квартир окажут какое-то негативное влияние на продажу квартир в Москве — смешными. Однако не стоит забывать о некоторых важных нюансах.

Так, по подсчетам аналитиков «Метриума», в ноябре в столице было заключено 5,87 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это всего лишь на 2% ниже октябрьских показателей (тогда Росреестр зарегистрировал 5,98 тысяч сделок). Однако по сравнению с ноябрем 2018 года нынешние данные свидетельствуют — за прошедший год спрос на новостройки упал аж на 34% и вполне сопоставим со средними показателями двухлетней давности.

В ипотечном секторе в минувшем ноябре было зарегистрировано 7,4 тысячи сделок с привлечением заемного капитала, что на 8% меньше октябрьских показателей, а в сравнении с итогами ноября 2018 года — на 14% ниже.

На вторичном рынке жилья к началу текущего месяца зафиксировано снижение активности покупателей: Росреестр зарегистрировал всего 11,9 тысячи сделок купли-продажи и мены против 12,6 тысячи подобных соглашений на излете ноября 2018 года, что свидетельствует о резком (на 25%) падении падение спроса на подержанное жилье.

«Сокращение числа сделок на рынке жилой недвижимости в ноябре может быть вызвано разными факторами, — признает управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Во-первых, несмотря на снижение ипотечных ставок, продолжалось значительное повышение цен в проектах новостроек, а также на вторичном рынке. Это могло снизить интерес части клиентов к покупке жилья. Во-вторых, часть покупателей на фоне быстрого снижения ставок по кредитам могла отложить сделки, рассчитывая на получение займа под еще более доступные проценты. В совокупности эти факторы могли привести к снижению спроса. В целом же, подводя предварительные итоги 2019 года, можно сказать, что скачок ипотечных ставок и рост цен привели к явному замедлению активности покупателей по сравнению с прошлым годом».

Пока это довольно осторожная оценка того, что происходит сейчас на рынке недвижимости столицы. Однако учитывая, что из-за продолжающегося несколько лет падения доходов россиян оптимистичные показатели функционирования рынка жилья держатся исключительно на ипотеке, вскоре можно будет ожидать довольно нервных высказываний по этому поводу.

Если, подчеркнула вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, сейчас начнутся массовые сокращения или другие изменения в экономике, то весь ипотечный рынок схлопнется как карточный домик.

Впрочем, если российские монетарные власти все-таки сделают то, что планируют в 2020 году — ужесточат правила выдачи ипотеки в массовом сегменте жилья, — ни к чему хорошему это тоже не приведет.

«Если с 1 июля 2020 года заработает такая процедура, — предположил российский экономист, специалист по производным финансовым инструментам Вячеслав Зайченко, — то, вне сомнений, ипотека вырастет пропорционально затратам для компаний, банков, которые будут выдавать подобную услугу. Но самое неприятное, что затраты возрастут и на строительном рынке. Это же все связано».

Коммерческое кредитование фонда жилья завязано на доход банков от ипотеки, напомнил эксперт, так что если ввести рост на одну отрасль, то он автоматически повлияет на остальные.

«Это будет домино посложнее. Если даже всего на 0,5% вырастает ипотека, плюс маржа, сам процент, получается рост в рознице уже со стороны организаций плюс коэффициент добавляется под строительный бизнес и всё, что связано с этим бизнесом. Получается такой мультипликатор роста», — резюмировал экономист.

Кто при таких раскладах будет оформлять кредиты на приобретение жилья?

Но главное даже не это. Самый интересный вопрос — учитывая, что по программе реновации, если она не будет остановлена, продолжится строительство высотных домов, что будут делать власти Москвы с нераспроданными многоэтажками не только в промзонах, но и в центральных округах столицы?

---

Новости недвижимости: В России появятся четкие критерии аварийности жилых домов

Проблемы реновации: Реновация сделает Москву бедным и отсталым городом