Что делать, если банк не одобряет ипотеку

Пока службы госстатистики впечатляют правительство растущими показателями по выдаче ипотечных кредитов, читатели «СП» в своих многочисленных письмах сообщают совершенно об иной тенденции. По их уверениям, число отказов в предоставлении кредитов на покупку жилья в последнее время только растет.

Вероятно, в ожидании очередного экономического катаклизма и на фоне неуверенности в завтрашнем дне банки не желают увеличивать число высокорисковых договоров. Нетрудно представить, что произойдет с банковским андеррайтингом, когда с 1 января 2020 года в силу вступит осеннее распоряжение ЦБ РФ о повышении коэффициента риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости объекта со 150% до 200%. А уж если представить, что еще через полгода, с 1 июля 2020 года, мегарегулятор реализует свое намерение «ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога, а проще говоря — ужесточить выдачу займов на приобретение жилья, то впору посыпать голову пеплом и говорить о том, что последний мало-мальски доступный россиянам инструмент по улучшению своих жилищных условий вот-вот прикажет долго жить.

Впрочем, эксперты рынка недвижимости из компании «Метриум» уверены — терять потенциального клиента, способного на протяжении нескольких лет приносить кредитной организации прибыль, банкам не выгодно. Именно поэтому большинство финансовых учреждений не накладывают длительный мораторий на повторные обращения после первого отказа. Значит, нужно просто разобраться, что именно в клиентской заявке насторожило потенциального кредитора и постараться усилить «слабые места», чтобы в конечном итоге получить положительный ответ.

Конечно, на самом деле о реальных причинах отказа в конкретном банке можно только догадываться, поскольку законодательство не обязывает финансовую организацию раскрывать детали. Но, как правило, в основном стремление банка обезопасить себя от возможных рисков связано с кредитной историей заемщика, наличием у него других долгов, а также с выявлением недостоверных сведений в заявке и низким размером задекларированного дохода.

Можно ли улучшить кредитную историю?

В настоящий момент в России существует 13 Бюро кредитных историй (БКИ), хранящих сведения о кредитах граждан и динамике их погашения. Именно из этого массива данных андеррайтеры того или иного банка черпают информацию о конкретном заявителе.

Следует помнить, что до 2016 года срок хранения информации в БКИ составлял 15 лет, однако теперь история каждого заемщика обнуляется по истечении 10 лет. Каждый гражданин может через портал госуслуг или отделение банка без особых трудностей запросить свой кредитный рейтинг и поднять историю платежей. Правда, бесплатно это можно сделать не более 2 раз в год, все последующие запросы подлежат оплате.

Получив информацию о собственном кредитном статусе, гражданин может его скорректировать. Например, если в его истории были зафиксированы просрочки по платежам, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, можно предоставить в БКИ соответствующие подтверждения — справку из больницы, если имели место проблемы со здоровьем, или документ из бухгалтерии, свидетельствующий о задержке заработной платы. Если же уплата задолженности затягивалась по каким-либо иным, менее значимым причинам, финансовую репутацию можно улучшить через своевременное закрытие новых займов или использование кредитной карты. Дело в том, что многие банки не утруждают себя глубоким изучением всей десятилетней кредитной истории, ограничиваясь последним годом. Так что если за этот период в профиле гражданина в БКИ будут зафиксированы дисциплинированные или даже досрочные погашения, просрочки по кредиту десятилетней давности могут попросту не заметить.

Для сведения — большинство отказов в предоставлении кредита рассчитывается в автоматическом режиме, на основании анализа рейтинга потенциального заемщика в БКИ. Баллы подсчитываются за каждый ответ: пол, возраст, образование, наличие других кредитов, просрочки и так далее. Как правило, для одобрения ипотеки по такому алгоритму (он называется «скоринг») персональный кредитный рейтинг должен быть выше 600 баллов (максимальный — 999). Уточнить собственную скоринговую оценку человек может либо через онлайн-сервисы БКИ или банков (стоимость услуги — от 300 рублей), либо с помощью кредитного брокера (за 1−5% от стоимости сделки).

Можно ли скорректировать доходность?

Доход — это один из главных параметров, позволяющих банку оценить платежеспособность заемщика. При вынесении решения по ипотечному кредиту его сотрудники обязаны удостовериться, что клиент получает официальную зарплату, которая, во-первых, стабильна, а, во-вторых, достаточна для погашения ежемесячных платежей. Заметно повысить шансы на успех могут бумаги, официально подтверждающие наличие дополнительных денежных источников вроде вкладов или ценных бумаг, стипендии, пенсии, надбавках или стабильных премиальных выплатах, а также доходов от сдачи в аренду.

Обычно андеррайтеры придерживаются правила «50×50»: на погашение долговых обязательств должно уходить не более 50% дохода заемщика. Однако в некоторых случаях кредиторы готовы принять положительное решение, оставляя держателю кредита для личного пользования всего 40% от дохода. Да, для некоторых клиентов это может быть довольно обременительно, но позволит несколько увеличить сумму займа, а также немного сократить сроки его погашения.

Некоторые крупные банки при расчете платежеспособности клиента принимают во внимание не только обязательные затраты, но и расходы на содержание неработающих членов семьи (детей, жены в декретном отпуске и прочих нетрудоспособных иждивенцев). При таком подходе уровень подтвержденного дохода для семьи с двумя детьми и одним из супругов в декретном отпуске должен составлять минимум 120 тысяч рублей. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту будет рассчитываться по консервативной формуле «70×30» и колебаться в районе 40−45 тысяч рублей. Данный вариант сокращает долговую нагрузку на бюджет заемщика, однако означает уменьшение размера кредита с одновременным увеличением продолжительности его погашения.

Одинокие заемщики могут рассчитывать на обратную формулу, «10×90», но при условии, что их доход в 10 раз превышает размер регионального прожиточного минимума.

Повысить шанс на одобрение заявки по ипотеке поможет привлечение созаемщиков или поручителей, чьи доходы также будут учитываться при расчете долговой нагрузки. Помимо официального супруга или супруги, которые «по умолчанию» зачислятся в эту категорию, банк может обязать клиента привлечь в данном качестве максимум еще четырех человек.

Следует помнить, что ипотека обычно оформляется на длительный срок, в течение которого может произойти что угодно. Следовательно, при выборе партнеров по кредиту из числа знакомых одного лишь дружеского расположения будет недостаточно.

Чтобы не пасть жертвой обстоятельств, держателю кредита и его доверенным лицам необходимо детально зафиксировать все финансовые взаимоотношения и учесть вероятные риски в дополнительном договоре. При этом, например, самому ипотечнику не стоит указывать созаемщика в качестве одного из собственников квартиры, а лучше подписать соглашение о границах его прав (прежде всего права на долю квартиры). Созаемщик при этом должен отдавать себе отчет, что чужая, по сути, ипотека будет восприниматься банком как его личный долг, что способно осложнить ему получение уже собственных кредитов.

Как еще повысить вероятность одобрения ипотеки?

Во-первых, банковская статистика свидетельствует: одной из самых распространенных причин отказа в предоставлении кредита на покупку жилья является несоответствие требованиям какой-либо льготной программы. При подаче заявки клиенты зачастую обращают внимание на конечные цифра процентной ставки, не погружаясь в детали. Например, многие семьи с двумя детьми, услышав о старте соответствующей ипотечной программы с государственной поддержкой и подав заявку на получение кредита под 6% годовых, упустили из вида, что их дети были рождены не после 1 января 2018 года, а до этой даты. Соответственно, их заявки были отклонены, а БКИ зафиксировали отказ, влияющий на кредитный рейтинг. Следовательно, при повторных заявках это станет причиной повышенного внимания банковских служб.

Самостоятельно заявляясь на участие в какой-либо программе, напоминают аналитики рынка недвижимости, можно упустить какие-то важные условия или скрытые комиссии. Например, низкая ставка может действовать только в строго ограниченных временных рамках (1−3 года), а по истечении установленного срока проценты по кредиту могут оказаться гораздо более высокими.

Кстати, на уровень ставок по ипотечному займу прямое влияние оказывает величина первоначального взноса. Поскольку все без исключения банки крайне заинтересованы в привлечении «коротких» денег, то для заемщиков, имеющих возможность сделать более высокий первоначальный взнос за жилье, ипотека может оказаться более дешевой. Так, у двух крупнейших игроков на рынке жилищного кредитования разница в ставке для клиентов со стартовым взносом в 10% и 20% достигает 0,7 процентного пункта. Так что иной раз имеет смысл не спешить с получением кредита, а немного подкопить на первоначальный взнос и получить более выгодные условия.

Во-вторых, еще одной довольно частой причиной для отказа в ипотеке становятся огрехи в комплекте документов. Сотрудники банка, конечно, тщательно проверяют каждую полученную справку, все представленные в кредитной заявке сведения. Однако все равно находится немало желающих поймать «удачу за хвост», прилагая к пакету документов поддельную справку 2-НДФЛ с завышенными показателями доходов и утаивая сведения о существующих кредитах, судимости или проблемах со здоровьем.

Рано или поздно подлог и обман вскрываются, и это чревато занесением гражданина в банковский «стоп-лист» на получение любых ссуд и займов. Так что при заполнении заявки на ипотечный кредит лучше не приукрашать действительность, а откровенно обсудить с ипотечным специалистом банка возможные проблемы с бумагами. Как показывает практика, чаще всего они реально помогают понять, имеет ли смысл гражданину заявляться на ипотеку именно в этой кредитной организации, или же лучше попытать счастья в других организациях. Это, в принципе, вполне возможно, ведь у каждого банка собственные требования к потенциальным заемщикам. Вероятно, какой-то из них окажется более лояльным к клиенту в вопросах оценки уровня и качества их доходов.

---

Новости недвижимости: Матвиенко выступила за раздачу бесплатного жилья многодетным семьям

Проблемы недвижимости: Реновация превращает Москву в страшный мегаполис пустующих высоток