Реновация: Снос пятиэтажек в Москве разорил строителей на сто миллиардов

В конце декабря 2019 года «СП» сообщала, что согласно результатам социологического опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), проведенного по заказу компании «Метриум», только 45% жителей Москвы не собираются избавляться от квартиры в новостройке, полученной взамен старого жилья в пятиэтажках. Остальные же 55% намереваются таковую жилплощадь продать и приобрести на вырученные средства другую недвижимость.

Это намерение вызвало обеспокоенность в среде застройщиков столичного региона.

«Появление дополнительного предложения квартир в готовых новостройках в какой-то степени осложнит продажу аналогичных объектов у коммерческих девелоперов, — отметил тогда заместитель коммерческого директора Tekta Group Андрей Белов. — Причем в большей степени эта проблема может затронуть проекты бизнес-класса. Сейчас к моменту завершения продаж в жилом комплексе порядка 20% непроданного объема квартир. Именно эти помещения будет продавать сложнее на фоне появления в продаже квартир от переселенцев, особенно в хороших районах, где возводят жилье бизнес-класса, скажем, на западе Москвы. Часть клиентов может переключиться на более доступные готовые варианты».

С наступлением 2020 года эта обеспокоенность усилилась. Так, согласно данным очередного социологического опроса НАФИ (использован метод онлайн-опроса Computer Assisted Web Interview среди жителей Москвы, имеющих в собственности квартиру, включенную в программу реновации.), инициатором которого вновь стала компания «Метриум», около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее для улучшения жилищных условий покупку квартиры в новостройке.

Казалось бы, что такое 5%? На первый взгляд это довольно незначительная величина, вполне соотносимая со статистической погрешностью. Однако если учесть, что, по данным Департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошло 350,5 тысячи квартир в старых домах, то 5% - это как минимум 16,1 тысячи отказавшихся от покупки нового жилья домохозяйств. Аналитики «Метриум» отмечают, что это сопоставимо с общим объемом рынка массового жилья в Москве. Например, в сентябре 2019 года в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса было представлено в общей сложности 16,9 тысячи квартир.

Принимая во внимание, что, согласно опросу НАФИ, в среднем жители пятиэтажек, отказавшиеся от своих планов, рассчитывали потратить на приобретение новой квартиры около 5,7 миллиона рублей, специалисты «Метриума» констатируют — московский рынок коммерческого жилья понес потенциальные убытки в размере около 92 миллиардов рублей.

При этом некоторые девелоперы считают, что эта сумма на самом деле заметно больше.

«Денежные потери, на мой взгляд, даже превышают 100 миллиардов рублей, — полагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Среди покупателей квартир в наших проектах комфорт-класса есть жители районов с пятиэтажками, и опыт подсказывает, что нередко одна семья приобретает две квартиры. В частности, пожилые родители и взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке. Соответственно, количество несостоявшихся сделок вполне может превышать 20 тысяч».

Однако этой суммой потенциальные потери столичных застройщиков не ограничиваются. В ходе социального опроса НАФИ 70% участников этой программы расселения признались, что не собираются ничего дополнительно приобретать, но 10% отметили, что рассматривают планы либо по докупке дополнительной площади, либо по покупке целой отдельной квартиры в доме, построенном по программе реновации.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в этом случае также речь идет о фактически недополученной застройщиками прибыли от возможных дополнительных продаж наиболее платежеспособным переселенцам из пятиэтажного жилого фонда.

«Как и прогнозировали наши эксперты ранее, программа реновации все же создает дополнительный источник конкуренции на московском рынке жилья, — резюмирует управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — С одной стороны, это хорошо, ведь появление альтернативных вариантов решения жилищного вопроса москвичей подтолкнет коммерческих девелоперов к более гибкой ценовой политике и улучшению качества собственных проектов. С другой стороны, конкуренция между московскими строительными компаниями и без того высока (они реализуют более 360 проектов новостроек одновременно), а между тем условия работы осложняются реформой долевого строительства и ростом себестоимости, из-за чего привлекать клиентов всё сложнее».

— Основное преимущество городских властей перед застройщиками — практически безграничный доступ к площадкам, расположенным в обжитых районах столицы с развитой инфраструктурой, — констатирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. —  Так, в отдельно взятых районах конкурировать с городом будет практически невозможно — например, в районах Бескудниково, Перово, Северное Измайлово и Кузьминки, где представлено большое количество стартовых площадок, коммерческих новостроек практически нет, соответственно городские проекты аккумулируют здесь весь спрос.

В сложившейся ситуации, считают эксперты, девелоперам остается лишь рассчитывать на то, что потенциальный спрос не выплеснется на рынок сразу, из-за чего недополученная прибыль застройщиков окажется растянутой по времени величиной, да уповать на максимально плавный, поэтапный характер реализации программы реновации, который не вызовет резких скачков предложения нового жилья в Москве.

Но, похоже, как раз на этот последний фактор особых надежд им возлагать не стоит. Потому что в первое воскресенье 2020 года, 5 января, главные реноватор Москвы, теперь уже бывший заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин разместил на своей странице в социальной сети Facebook весьма интересное сообщение.

«Буквально на днях мы подвели итоги опросов, по результатам которых около 80% москвичей просят ускорить строительство домов по программе реновации и последующее переселение», — цитирует его, в частности, ИА «Интерфакс».

Учитывая внушительное количество горожан, принимавших участие в митингах против реновации, многие знатоки вопроса сомневаются в том, что приведенная чиновником цифра соответствует реальному положению дел. Но главное в этой ситуации не то, сколько именно из этих 80% «накручено» властями города, а в том, что таким образом мэрия получила в руки мощный козырь для форсирования темпов реализации программы расселения «хрущевок».

Следовательно, пока еще осторожные предположения девелоперов о потере прибыли и затруднении работы имеют все шансы в ближайшей перспективе превратиться в самый настоящий кошмар.

Особенно если принять во внимание тот факт, что теперь Марат Хуснуллин, занимавший кресло вице-мэра столицы, теперь повышен в должности до заместителя председателя российского правительства. Значит, логично предположить, что приближенные к мэрии Москвы застройщики активизируют свою деятельность, получив такое мощное лобби.

Нетрудно предположить, что на фоне подобных перспектив определенное число игроков рынка столичной недвижимости очень скоро окажется перед нелегким выбором — либо прекращать свою деятельность на пока еще благодатном по сравнению с остальными регионами России поле, либо вливаться в какие-то конгломераты с полной потерей самостоятельности и прочими вытекающими последствиями. Тогда о какой-либо гибкости в ценовой политике, скидках, акциях и прочих выгодах конкурентной экономики можно будет забыть. Зачем монополисту заморачиваться по поводу доступности стоимости квадратных метров, если покупать их будет кроме него не у кого?

---

Новости недвижимости: В России новостройки сильно вырастут в цене

Проблемы недвижимости: Что делать, если банк не одобряет ипотеку