Когда в 2020 году лучше покупать или продавать квартиру?

Наслоившиеся друг на друга в 2020 году девальвация рубля, режим самоизоляции, рост цен, реформа долевого строительства и господдержка ипотеки разнонаправленно повлияли на динамику рынка недвижимости, вызвав на нем небывалую с 2014 года турбулентность. До Нового года остается менее 6 месяцев, однако граждане до сих пор не знают, в какую сторону дальше будут меняться цены, спрос и предложение жилья. Эксперты рассказали, чего могут ожидать в ближайшей перспективе от этого сегмента экономики как продавцы, так и покупатели жилья.

Итак, если вам нужно…

Купить квартиру в новостройке

Согласно прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН (ИНП РАН), в 2020 году ВВП России сократится на 5,3%, доходы граждан — на 5,2%, и при этом еще вырастет уровень безработицы. Понятно, что в целом это очень рискованное время для покупки жилья.

Спасти положение, конечно, может ипотека с программой господдержки, действующая на первичном рынке. Тем более что, по данным «Дом.рф», в мае средняя ставка по таким кредитам снизилась до 5,79% годовых, что беспрецедентно для России.

Однако, напоминают эксперты компании «Метриум», срок действия программы субсидирования ипотеки по ставкам не выше 6,5% для покупателей новостроек действует только до 1 ноября. Да, её продление весьма вероятно и, скорее всего, низкие ставки по таким кредитам сохранятся до конца года, однако любой «внешний шок» может в корне изменить ситуацию.

При том, что из-за коронавирусного карантина рынок нового жилья фактически оказался заморожен на два с половиной месяца, цены на первичное жилье вниз не пошли. Наоборот, они только возрастали, причем с самого начала 2020 года.

Так, по данным экспертов «Метриум», в массовом сегменте новостроек Москвы с начала года средняя стоимость «квадрата» достигла отметки в 188 тысяч рублей (+7,4%). Схожая ситуация сложилась и на рынке новостроек бизнес-класса. Здесь «квадрат» с начала года подорожал на до 259 тысяч рублей (+7,3%). По данным Единого ресурса застройщиков, по всей остальной России средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года увеличилась с 76,6 тысячи рублей до 85,5 тысячи рублей, то есть почти на 12%.

Всё это говорит о том, что пока снижения цен, во всяком случае резкого, ожидать не следует. По мнению аналитиков «Метриум», цены на первичное жилье к началу 2021 года вырастут еще. Причины: продолжающаяся реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства.

Впрочем, снижение потребительского спроса — все еще весьма вероятный сценарий дальнейшего развития событий, и если это случится, то застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас, напомним, и в массовом сегменте, и в бизнес-классе средний размер скидки составляет 5%.

Купить квартиру на вторичном рынке

На рынке подержанного жилья ситуация еще менее оптимистичная, чем на «первичке». Госпрограммы поддержки ипотеки на этот сегмент не распространяются, так что если покупатель захочет оформить на такое жилье кредит, он заметит существенную разницу в ставках.

Да, ставки по кредитам на вторичное жилье постепенно сокращаются. По данным «Дом.рф», только за первую неделю июля они уменьшились в среднем на 0,24 процентных пункта. Но, по данным все того же «Дом.рф», в мае средняя ставка по одобренной ипотеке на подержанное жилье составила 8,46% при минимальном доступном ее значении в 8%, а максимальном — в 9,89%. Вероятно, они могут опуститься еще ниже, однако наиболее вероятное «дно» знатоки вопроса оценивают не ниже чем в 7−7,5%. Но если такое и случится, то произойдет только ближе к концу 2020 года. Так что прямо сейчас заниматься поиском вторичной квартиры эксперты не рекомендуют.

Уж если когда и заниматься этим, то в августе или сентябре. Именно в этот период владельцы старого жилья скорее всего активизируют продажи. Во-первых, потому что некоторые из них имеют намерение после продажи вложить вырученные средства на покупку новостройки по программе господдержки ипотеки, а она, как было сказано выше, действует пока только до ноября. Во-вторых, потому что «вторую волну» коронавируса никто со счетов пока не сбрасывает. И поскольку собственники «вторички» пока не могут организовать удалённые продажи по аналогии с застройщиками, откладывать продажи на более поздний срок многие из них не станут. Так что в этот период и выбор такого жилья для покупателей вырастет, и приличную скидку появится возможность выторговать.

Продать квартиру в новостройке

Участникам долевого строительства, имеющим желание переуступить квартиру другому покупателю, нужно помнить о том, что по госпрограммам ипотеки с субсидированной ставкой ипотеку одобряют только тем клиентам, которым уступает права собственности юридическое лицо. Следовательно, чтобы сделка состоялась, продавать свою собственность им придется, вероятно, сначала какому-то юрлицу, а уже потом, от его имени, переуступить права требования физическому лицу.

При этом, чтобы продать квартиру быстро, придется давать высокие скидки, поскольку на рынке зафиксирован большой объем предложения. Например, в Москве, по подсчетам экспертов «Метриум», в июне количество квартир массового сегмента от застройщиков резко возросло и составило 16 тысяч объектов. Соответственно, инвесторам придется перепродавать жилье с заметным дисконтом, и уступать им придется возможно до 10% от стоимости квартиры. С этой точки зрения продавцы должны хорошо взвесить все за и против, особенно если с момента покупки их квартира не подорожала более чем на 10%, иначе никакой прибыли они не получат.

Продать квартиру на «вторичке»

Основной фактор риска для продавцов подержанных квартир, как уже говорилось выше, заключается во второй волне коронавируса. Ее возникновение допускают как эксперты Всемирной организации здравоохранения, так и специалисты Роспотребнадзора. Начавшись осенью, она с высокой долей вероятности заново парализует работу МФЦ, регистраторов, банков и риелторов.

В таких условиях «программой минимум» для владельца вторичного лота должно стать создание электронной цифровой подписи (ЭЦП), которая позволит подписывать различные соглашения в удаленном режиме. Конечно, не у каждого покупателя будет такой же инструмент, но как минимум сам владелец квартиры будет готов к электронной сделке. Кроме того, объявления о продаже лучше размещать на электронных площадках, дающих возможность провести этапы сделки в режиме онлайн либо частями, либо полностью.