Стало известно, когда ипотека грохнется

В следующем году средние ставки по ипотеке могут превысить 10−12%, что приведет к снижению числа выданных кредитов и небольшому охлаждению на рынке недвижимости. Таков консенсус-прогноз аналитиков, опрошенных агентством ТАСС.

Уходящий 2021 год стал рекордным по объему выданной ипотеки. По оценкам Дом. РФ этот показатель может достигнуть 5,5 триллиона рублей (1,9 млн. кредитов), что на 23% выше, чем в 2020-м. Однако если в этом году средневзвешенная ставка держалась в пределах 7,7%, в том числе благодаря программе льготной ипотеке, то в следующем даже она не поможет удержать цифры в нынешнем диапазоне.

Последний раз ставки выше 10% фиксировались в России в 2017 году. Уже в 2018-м они впервые опустились ниже, что сразу сказалось и на количестве выданных кредитов. Если в 2017-м их число составило один миллион, то в 2018-м — уже полтора миллиона.

Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.

В целом же, по мнению экспертов, рост ипотечной ставки, обусловленный ростом ключевой ставки (17 декабря она была повышена до 8,5%, тогда как в июле 2020 года составляла всего 4,5%), приведет к тому, что все меньше россиян смогут решить свой «квартирный вопрос».

А ведь в августе 2021 года президент РФ Владимир Путин говорил о том, что у страны появился «исторический шанс решить проблемы с жильем».

Но, как считают аналитики, для этого необходимо пересмотреть государственный подход к льготному жилью, в противном случае, многим россиянам на фоне высокой инфляции и недостаточно быстрого роста доходов придется отложить покупку жилья до лучших времен.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко предположила, что многие россияне переориентируются на аренду жилья, так как не смогут взять ипотеку.

 — Из-за роста ключевой ставки все кредиты дорожают — и ипотека, и автомобильные, и потребительские кредиты.

Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2022 года.

«СП»: — Как это скажется на рынке недвижимости?

— К сожалению, за последние полтора года стоимость квадратного метра по России в среднем выросла на 30%. С учетом снижения доходов населения за этот период, доступность жилья резко упала. Сейчас ни стоимость квадратного метра, ни ипотечная ставка многим не подходят по параметрам, и люди переориентируются на рынок аренды. Поэтому цены на аренду также начали идти вверх. В период пандемии, когда многие разъехались по домам, цены на аренду сократились на несколько десятков процентов, но сейчас начали восстанавливаться. Просто потому, что люди не могут позволить себе покупку жилья даже с ипотекой.

Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.

«СП»: — Предложит ли в связи с этим государство новые программы поддержки вроде льготной ипотеки?

— Льготная ипотека под 7% будет действовать еще полгода до 1 июля 2022-го. Она распространяется исключительно на новостройки и на сумму до 3 миллионов рублей. Если для многих российских городов это еще более-менее актуально, то для Москвы, Санкт-Петербурга или Краснодарского края это не самая серьезная сумма.

Думаю, ближайшие полгода новых программ поддержки ждать не стоит, так как застройщики поднакопили жирок за счет активных продаж и не будут спешить снижать цены. До такого кризиса, как весной 2020 года, еще далеко. Возможно, в июне, когда закончит свое действие льготная программа, ее захотят модифицировать, но это будет уже исходя из реалий того времени.

Но тому, кто хочет купить жилье, я бы посоветовала не ждать того, что будет в следующем году. Да, ставки высокие, но когда человек берет ипотеку под 10,5%, если через 2−3 года ситуация в стране с инфляцией улучшится и ключевая ставка снизится, он может рефинансировать свой кредит. Это не приговор, который означает, что все 20 лет ему придется выплачивать ипотеку по высокой ставке. Если квартирный вопрос нужно решать, лучше делать это по мере необходимости, а не ждать чудес от природы.

Вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что решение квартирного вопроса требует кардинального изменения подхода государства.

— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.

Естественно, это будет иметь последствия и для строительного рынка. Ипотека — это платежеспособный спрос. Когда он уменьшается, падают продажи. Если падают продажи, сокращается производство, в данном случае — строительство. В лучшем случае, мы будем иметь те же показатели по количеству сданных квадратных метров, что и в этом. Роста не будет.

«СП»: — Будет ли государство предпринимать какие-то меры, чтобы поддержать отрасль и людей, желающих приобрести жилье?

— Конечно, будет. Но эффект от этих мер всегда проявляется с запаздыванием, поэтому они начнут сказываться не раньше, чем к концу 2022 года. Скорее всего, это будут какие-то стимулирующие программы для определенных групп населения, так как это в интересах и социальной политики, и поддержания тонуса в строительной отрасли, которая является двигателем для многих других сфер.

Скорее всего, 2022 год сложится примерно так же, как этот по объемам строительства, но цены вырастут и будут проблемы.

«СП»: — Президент этим летом говорил, что у России появилась историческая возможность решить «квартирный вопрос» для населения. Учитывая рост цен и ставок по ипотеке, это решение откладывается?

— Я неоднократно говорил, что если поставить такую задачу, то выполнить ее можно. Но способы решения должны быть другими. Это не просто создание платежеспособного спроса, а создание крупного сегмента льготного рынка недвижимости, в том числе и арендного рынка. В этом направлении у нас есть резервы, и государство могло бы заметно скорректировать структуру рынка. Но пока серьезных усилий в этом направлении не видно, хотя разговоры об этом есть.