Нежилые помещения в Москве застряли в 1990-х

Представьте ситуацию — вы купили квартиру на вторичном рынке Москвы. Первым делом вы решаете заменить хлипкую входную дверь, доставшуюся от предыдущих жильцов. Но тут соседка справа заявляет, что против, потому что старая дверь хорошо сочетается со стенами подъезда, а сосед снизу вообще не согласен с тем, чтобы вы проводили какие-либо ремонтные работы с вашим входом. При этом вы обязаны прислушаться к их мнению, так как по документам ваша входная дверь оказывается вовсе не вашим, а общественным имуществом. Скажете, абсурд и так не бывает? С квартирами не бывает, но именно в такой абсурдной ситуации находятся тысячи владельцев и арендаторов нежилых помещений в столичных многоквартирных домах (МКД), входные группы которых по документам числятся общим имуществом.

Ошибки прошлого

Корни этой проблемы уходят еще в ранний постсоветский период, когда квартиры на первых этажах МКД стали переводить в статус нежилых помещений для того, чтобы разместить там привычные нам сегодня аптеки, магазины и офисы. Такие трансформации требовали соответствующих изменений в законодательстве, но принимались они, мягко говоря, не совсем систематически.

Из ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) следует, что нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение не допускается. Согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (СанПиН) 2.1.2.2645−10, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, также должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Что вполне разумно с точки зрения как противопожарной безопасности, так и комфорта жильцов дома. Вряд ли кому-то захочется, чтобы поток клиентов вытаптывал новую плитку и пачкал стены в подъезде.

В 90-е и нулевые годы при мэре Юрии Лужкове процесс оборудования отдельных входных групп шел очень активно — где-то этим занимались собственники, где-то сам город. Однако с оформлением документов при этом часто возникала неразбериха. Только 29 августа 2000 года было принято постановление правительства Москвы № 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья», которое содержало и положение о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов.

В 2001 году было принято еще одно постановление — № 894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01−01». И вот тут-то началось самое интересное — для приведения документации в норму БТИ было поручено провести инвентаризацию и составить опись всех многоквартирных домов, в том числе нежилого фонда и общего имущества в них. Затем опись передавалась в префектуры для выпуска распорядительных документов по каждому МКД.

Эта масштабная работа велась несколько лет. Беда в том, что в те уже далекие времена инженеры еще не имели доступ к благам цифровизации, электронным базам и интернету, поэтому опись часто делали «на глазок». Дом многоквартирный? Значит, вход в него является общим имуществом. Причем об этих решениях собственника, как правило, никто не уведомлял, итоговые описи не рассылались.

Посторонним вход разрешен

Собственно, в чем же проблема, если вход в магазин или аптеку будет считаться общим имуществом? Хотя бы в том, что это фактически неверно. Согласно подпунктам 1, 2 части 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений.

Очевидно, что вход в аптеку или магазин, который ведет только в это помещение и никуда больше, никак не подпадает под определение «общего имущества». Между тем, эта законодательная неразбериха вредит как собственникам нежилых помещений, так и владельцам квартир.

Владельцам квартир — потому что эта «общая собственность» включена в их коммунальные платежи. А собственникам нежилых — потому что они фактически не могут распоряжаться своими входными группами. Например, сделать их перепланировку или даже провести необходимый ремонт. По закону, на реконструктивные работы, переустройство и перепланировку общих помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому нередко владельцы сталкиваются с ситуацией, когда заказывают недешевый проект перепланировки крыльца, еще более дорогую строительно-техническую экспертизу, а затем не могут его осуществить из-за того, что оно им и не принадлежит.

Казалось бы, чего проще — исправьте оплошность и переведите свою входную группу из общей долевой в частную собственность. Но и для этого нужно согласие всех жильцов и собственников помещений МКД. И тут уже в силу вступает человеческий фактор. Во-первых, если можно что-то не делать, человеку всегда проще оставить все как есть, чем голосовать за непонятные изменения. Во-вторых, некоторых пугает что их «общественная» собственность вдруг почему-то должна стать частной. И не важно, что де-факто она и является частной десятки лет и к собственникам квартир дома никакого отношения не имеет. Общая — значит общая.

Такие законодательные казусы обрекают собственников нежилых помещений на юридический замкнутый круг, который тянется десятки лет. Городские власти (Департамент городского имущества, Государственная инспекция по контролю за нежилыми помещениями и Мосжилинспекция) при обнаружении нарушений, а именно того, что входная группа не оформлена, как полагается, требуют привести все в соответствие и узаконить ее, и зачастую выписывают штрафы. Но это возможно только с согласия всех собственников помещений. Которые, как правило, такого согласия не дают.

В итоге собственник платит штраф (хотя, по логике, его должны платить все собственники, раз уж они не желают приводить документы в соответствие) и остается все с той же нерешенной проблемой.

Теоретически, в каждом отдельном случае можно привести ситуацию к здравому смыслу с помощью суда. И если повезет, судья действительно разберется в деталях и вынесет решение, что вход в условный магазин канцтоваров общим имуществом не является. Но разбор каждого такого случая — серьезная нагрузка на и без того загруженную судебную систему, а также издержки и потраченное время собственников. В то время, как есть гораздо более простой и логичный выход из ситуации — повторная инвентаризация нежилых помещений в многоквартирных домах, причем по заявлению собственников или арендаторов этих помещений.

Сложившаяся ситуация стала результатом законодательной неразберихи в 90-е и нулевые, когда различные законы и подзаконные акты нагромоздились один на другой, а ошибки исполнителей окончательно все запутали. Не случайно в новых домах, построенных уже после принятия всей законодательной базы, таких проблем с входными группами в нежилых помещениях нет — там изначально вся документация была оформлена верно.

Сегодня технологии шагнули далеко вперед, у нас есть различные электронные реестры, единые базы и так далее, поэтому исправить ошибки прошлого будет совсем не трудно. Повторная инвентаризация просто приведет ситуацию в соответствие со здравым смыслом, когда входная группа в частный магазин будет относиться именно к этому магазину, а не ко всему дому, и собственник сможет чинить и перестраивать ее, как считает нужным, естественно, после согласования со всеми архитектурными органами, а собственники квартир не должны будут платить за содержание не относящегося к ним имущества.

Что говорят юристы

Юрист Руслан Атаманов:

Реализация прав на общее имущество собственниками в МКД осложнена двумя факторами: неоднозначным правовым регулированием и спорной правоприменительной деятельностью госорганов.

Если рассматривать законодательство об общем имуществе собственников в МКД за последние 20−30 лет, становится понятно, почему по сей день встречаются правовые казусы и имущественные конфликты.

На протяжении многих лет в нормативном регулировании правоотношений собственников помещений в МКД прослеживается определённая системность, появляются дополнительные «механизмы» защиты интересов собственников. Тем не менее, за бортом оказывается определенный объём вопросов, которых собралось слишком много, чтобы их игнорировать.

В этом смысле текущее положение дел заставляет делать вывод, что законодатель пока оставляет разрешение споров на усмотрение судов. Как это происходит — предмет отдельной дискуссии. Достаточно сказать, что рассмотрение судебных дел, связанных с общим имуществом порой заходит в тупик только из-за того, что среди доказательств появляется какое-нибудь «древнее» распоряжение префекта, которым спорное помещение почему-то отнесено к частной собственности или, наоборот, к общей. Такие нюансы затягивают рассмотрение дел, временами суду приходится назначать судебную экспертизу, чтобы поставить окончательную точку. А ведь для сторон это время и деньги.

Говоря о правоприменительной практике органов власти (в Москве это Департамент городского имущества, Мосжилинспекция, Госинспекция по недвижимости), несовершенство законотворческой деятельности неизменно отражается на отношении собственников к их работе.

Как результат: согласовываются перепланировки, которые согласовываться по всем правилам не должны; город распоряжается имуществом, которое на самом деле его собственностью не является; добросовестные собственники привлекаются к ответственности за нарушения, которые таковыми не являются, но из-за недостаточного учёта и регулирования порождают разночтения в документах.

Именно их работа зачастую определяет, будет ли в конкретном МКД гармония между собственниками, или же, наоборот, долгие разборки о том, кому и что принадлежит, кто на что имеет право, кто за что должен отвечать.

В таких случаях приходится обращаться к реестрам, архивам, сведениям техинвентаризации. На этом этапе начинаются трудности, поскольку из-за бессистемной практики у одного госоргана такое имущество имеет один статус, у другого — другой, у третьего — вообще не существует, хотя по факту существует с советских времён.

Здесь же справедливо отметить и такую проблему, как отсутствие старых актов и других документов в открытом доступе, из-за неё некоторые собственники не имеют полного представления как о состоянии своего имущества, так и общедомового. Порой они и вовсе не догадываются о существовании таких документов.

Конечно, можно парировать, сказав, что собственники МКД могут проявить инициативу и самостоятельно запросить необходимые сведения у местной администрации. Однако к чему усложнять работу органам, если можно сделать шаг навстречу собственникам и помочь им в самостоятельной реализации правомочий, один раз создав, например, доступную электронную базу таких документов.

Одна из основных идей, заложенных в Жилищном кодексе, — урегулировать и упорядочить правоотношения собственников помещений в МКД как по поводу собственных помещений, так и по поводу общего имущества.

Обязывая собственника нежилого помещения в МКД, обустроить в нём отдельный вход, законодатель ставил цель — защитить ту часть общего имущества, которая предназначена для обслуживания именно жилых помещений.

Представьте, что такого правила не было. За примером далеко ходить не нужно. На первых этажах подъездов некоторых домов который год действуют отделения Почты России. Это почти всегда одинаковая картина: у входа в подъезд на стене написан код для двери, первый этаж как проходной двор, состояние полов, ступенек и стен заставляет думать, что здесь давно не было капитального ремонта.

С другой стороны, отдельный вход — это также защита собственника нежилья. Вряд ли кому-то понравится, если его магазин будут использовать как проходную жители квартир.

Важно подчеркнуть, что за имущество, использующееся только для обслуживания одного помещения, отвечать должен только собственник этого помещения. Соответственно, собственники иных помещений в МКД к нему отношение иметь не должны.

Напомню, что каждый собственник также является правоприменителем, поэтому будет ошибкой сваливать все проблемы на недостаток работы властей. Но именно от них зависит возможность самостоятельной реализации своих прав.

Поэтому, приводя законодательство и практику в единый упорядоченный вид, государство будет способствовать тому, что указанных «точечных» вопросов станет меньше, а их решение будет проще.

Насчёт того, спасёт ли ситуацию повторная инвентаризация, отмечу, что такая мера потребует от государства значительных ресурсов, поэтому ей должна предшествовать детальная проработка законов и подзаконных актов, чтобы не допустить разночтения и появления новых проблем.

Приведение сведений об имуществе собственников МКД в единый вид в ряде случаев будет означать частичное перераспределение имущества, что в ряде случаев может вызвать споры о праве между собственниками.

Однако, открытость и единоначалие работы уполномоченных госорганов в сборе, хранении и предоставлении таких сведений, а также упорядоченное прозрачное законодательство, должны свести такие риски к минимуму.

От редакции

Изданием «Свободная пресса» принято решение направить обращения в Верховный суд РФ, профильный комитет Государственной Думы и профильный комитет Совета Федерации с целью получения мотивированных разъяснений по сложившимся противоречиям в правоприменительной практике. После получения ответов мы планируем направить обращение в Конституционный суд РФ с постановкой вопроса об обязательном извещении собственников общедомового имущества о любых изменениях его статуса со стороны органов государственной и муниципальной власти. «Свободная пресса» продолжит следить за развитием ситуации.