Льготную ипотеку пора отпеть и забыть

Минфин недавно объявил, что программа льготной ипотеки для новостроек не будет продлеваться. Это правильное, хотя и сильно запоздалое решение. Однако застройщики, за два последних года привыкшие получать сверхприбыли за счет государства, вряд ли примут без борьбы это решение. Остается только надеяться, что правительство на этот раз все-таки проявит твердость в прекращении льготной ипотеки, несмотря на все усилия отраслевых лоббистов.

Как известно, льготная ипотека для новостроек была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков в период острой фазы ковидного кризиса. Эта программа позволяла гражданам взять кредит на покупку квартиры в новостройке под 6.5% на сумму от 3 до 6 млн рублей, в зависимости от региона. Причем ограничивался именно размер кредита, а не стоимость самой покупаемой квартиры, поэтому даже самые обеспеченные граждане могли воспользоваться этой программой для частичной оплаты самых элитных квартир.

Изначально программа льготной ипотеки должна была действовать лишь до сентября 2020 года, и к этому времени уже стало понятно, что цель поддержать застройщиков не просто выполнена, а перевыполнена с большим запасом. Цены на недвижимость не только не упали, но уже летом 2020 года резко рванули вверх, что позволило застройщикам получить сверхприбыли. При этом жилье не стало доступнее для простых граждан, поскольку снижение ипотечной ставки было с лихвой компенсировано ростом стоимости недвижимости (выгоду получили только те заемщики, которые успели воспользоваться программой в самом начале, пока цены на жилье еще не выросли).

Казалось бы, уже в сентябре 2020 года не было никакого смысла продлевать программу льготной ипотеки далее. Но лоббисты от строительной отрасли смогли убедить правительство продлить программу и после сентября 2020 года. Затем она продлевалась еще несколько раз (с небольшими изменениями параметров) — несмотря на то, что со временем становилось все более очевидно, что застройщики купаются в деньгах и помогать им нет никакой необходимости, а жилье при этом доступнее не становится.

Поясним это лишь одной цифрой: до запуска льготной ипотеки средний срок ипотечного кредита составлял порядка 200 месяцев, а сейчас (в октябре 2022 года) он достиг 281 месяца (то есть свыше 23 лет). Это означает, что люди теперь вынуждены брать ипотеку на более длительный срок, поскольку иначе требуемый размер ежемесячного платежа был бы для них неподъемным. То есть покупка жилья с помощью ипотеки теперь менее доступна, чем до запуска данной программы.

На самом деле, решить проблему обеспечения населения жильем с помощью субсидирования ипотеки невозможно в принципе: по оценкам Минстроя (неоднократно озвученным Виталием Мутко) порядка 40% российских семей не в состоянии купить жилье в ипотеку даже при нулевой ставке. Поэтому гораздо более эффективным способом помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий могли бы быть те или иные программы субсидирования аренды жилья, в том числе строительство муниципального жилья для сдачи квартир в аренду нуждающимся. Однако такой подход идеологически чужд нашим властям — уж слишком он «социалистический».

Между тем программа льготной ипотеки влетает государству в копеечку. Поясним, как устроена «экономика» этой программы.

В случае льготной (а также семейной) ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Это отклонение рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) для покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. для ипотечного кредита под индивидуальное строительство (согласно постановлениям правительства № 566 от 23 апреля 2020 года в редакции от 18.10.2021 и № 1711 от 30 декабря 2017 года в редакции от 23.08.2021 для льготной и семейной ипотеки соответственно). Значение ключевой ставки берется по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение.

Подчеркнем еще раз: по каждому льготному ипотечному кредиту государство продолжает нести расходы в течение всего срока кредита, а сейчас, как уже говорилось, сроки ипотечных кредитов выросли, так что государственный бюджет еще долгие годы (20−30 лет) будет нести расходы по уже выданным льготным кредитам, даже если выдача новых прекратится.

Сейчас ключевая ставка составляет 7.5%, что означает, что по кредитам, выданным на покупку готового жилья под льготную ставку 7.0%, государство в настоящее время компенсирует банкам (7.5 +3.0) — 7.0 = 3.5 п.п. То есть нынешние расходы государственного бюджета на каждый такой кредит эквивалентны выплачиванию процентов по кредиту на ту же сумму под 3.5%. Аналогично, для кредитов, выданных в начале программы под 6.5%, размер компенсации от государства составляет (7.5 +3.0) — 6.5 = 4.0 п.п.

Расходы государства станут еще больше, если ключевая ставка будет расти (что в среднесрочной перспективе вполне вероятно, но мы не будем сейчас останавливаться на обосновании этого утверждения).

По сути расходы государства на субсидирование льготной ипотеки эквивалентны обслуживанию долга, равного по объему общей сумме задолженности по всем выданным льготным кредитам, причем «долг» этот «обслуживается» по плавающей ставке, зависящей от ключевой ставки («ЦБ минус 4 п.п.» для готового жилья, и «ЦБ минус 2 п.п.» для индивидуального строительства). Когда совокупный объем уже выданной льготной ипотеки стал довольно значительным, такое обязательство стало весьма рискованным для госбюджета.

Иллюстрацией этого риска служат события, произошедшие в феврале этого года: в ответ на панику, вызванную заморозкой российских золотовалютных резервов, ЦБ был вынужден резко поднять ключевую ставку до 20%, и тогда вместе с ней резко взлетели и расходы госбюджета на компенсацию банкам ставок по льготной ипотеке — до 16 и 18% для кредитов на покупку жилья и на индивидуальное строительство соответственно. Это огромные расходы, но, к счастью для госбюджета, панику удалось быстро купировать, и поэтому период экстремально высоких процентных ставок продлился недолго.

Столь большие и плохо предсказуемые расходы наша страна еще могла себе позволить в спокойное время, когда у нас федеральный бюджет был устойчиво профицитным. Но сейчас, когда ситуация коренным образом изменилась, обязательства государства перед банками по льготной ипотеке стали слишком обременительными. Исправить это никак нельзя, но можно хотя бы далее не усугублять проблему — то есть как можно скорее отказаться от дальнейшего наращивания объема этих обязательств.

Есть и еще один аргумент против субсидирования процентной ставки по ипотеке. Его приводит ЦБ в «Основных направлениях единой денежно-кредитной политики 2023 год и на период 2024—2025 годов» (кстати, ЦБ уже начиная со второй половины 2020 года решительно и последовательно выступал против продления программы льготной ипотеки, но лоббисты от строительной отрасли всякий раз оказывались сильнее).

Суть в том, что программы субсидирования процентной ставки, если их объемы значительны, вносят вклад в разгон инфляции, в результате чего ЦБ вынужден придерживаться более жесткой денежно-кредитной политики, то есть держать более высокие ставки для всех остальных субъектов экономики.

Это по сути означает, что субсидирование ипотечной ставки перетягивает кредитные ресурсы в строительную отрасль за счет всех остальных отраслей.

В нынешней ситуации, когда вопрос о создании новых производств для замещения критического импорта встал в полный рост, наша страна не может себе позволить продолжать такую перекачку ресурсов из промышленности в жилищное строительство.

Поэтому объявленные Минфином планы по отказу от продления программы льготной ипотеки абсолютно логичны, особенно в нынешних непростых экономических условиях. Будут ли у этого решения негативные последствия? В нынешних условиях — точно нет! Поясним это подробнее.

В результате отказа от государственного субсидирования ипотеки цены на жилье пойдут вниз (этот процесс уже начался; отказ от льготной ипотеки его подстегнет). Это очень хорошо для потенциальных покупателей квартир (то есть для населения), однако при определенных условиях это могло бы привести к негативным последствиям для строительной отрасли и для банковской системы.

Застройщики будут вынуждены продавать новостройки по низким ценам, возможно, даже ниже себестоимости, а банки могут понести убытки, если по кредиту, который должник перестал обслуживать, стоимость заложенной квартиры станет ниже, чем величина еще не выплаченного кредита. Однако в нынешних условиях указанные проблемы не могут привести к системным проблемам ни в той, ни в другой отрасли.

Что касается застройщиков, то сейчас их положение гораздо менее уязвимое, чем оно было в начале коронакризиса, когда определенная поддержка отрасли все-таки была необходима (но, конечно, не такая щедрая и не такая продолжительная). Дело в том, что в результате опережающего роста цен на новостройки застройщики (в целом по отрасли) за последние два года накопили весьма внушительную подушку безопасности за счет сверхприбылей, которые они получали в этот период.

Так что отрасль в целом сможет без катастрофических последствий перенести уже начавшееся падение цен на недвижимость. Тем более, что в обозримой перспективе строительные компании без работы уж точно не останутся: будут нужны огромные строительные мощности для восстановления жилья и инфраструктуры на контролируемых Россией территориях в районе проведения СВО (по-видимому, это будет делаться в той или иной форме госзаказа).

Банковская система в целом тоже сможет сравнительно безболезненно перенести 15- и даже 20-процентное падение цен на недвижимость, поскольку «буфером безопасности» для банка-кредитора служит первоначальный взнос, а ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 15% было не так много (напомню: для льготной ипотеки одно из требований состояло в том, чтобы первоначальный взнос был не ниже 15%).

И хотя существует практика, когда для оплаты первоначального взноса люди берут потребительский кредит, это не будет проблемой для банка-кредитора по ипотеке: свои деньги за первоначальный взнос он в любом случае уже получил, независимо от того, были ли эти средства сбережениями покупателя квартиры или потребительским кредитом, взятым им в другом банке.

Итак, в нынешних условиях нет никаких оснований продлевать программу льготной ипотеки на новостройки. Однако лоббисты от строительной отрасли уже начали компанию по борьбе за очередное продление программы.

В СМИ появились многочисленные интервью всевозможных «экспертов», описывающих какой «ад на земле» наступит, если программа льготной ипотеки будет прекращена. Так что велика опасность, что и на этот раз все закончится очередным продлением программы, возможно, со слегка модифицированными параметрами. И остается только надеяться, что в нынешних непростых экономических условиях здравый смысл и государственное мышление в нашем правительстве все-таки возобладают.