Разорительная ипотека

Более половины зарплат ипотечники отдают банкам в виде аннуитетных платежей, в ряде регионов данная доля ещё больше. Причём в расчёт принимались официальные цифры зарплат, которые далеки от реальности. Учитывая тенденцию на снижение реальных располагаемых доходов населения логично предположить, что в какой-то момент ипотечный рынок может обрушиться по причине массовых неплатежей.

В агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) подсчитали, какой процент своих доходов средний российский ипотечник отдаёт банку. Для расчёта взяли данные Росстата о номинальной (это — очень важный момент!) зарплате за август и информацию по ссудам, оформленные в сентябре 2022 года.

Получилось неожиданно много. Средняя по России «росстатовская» зарплата декларируется в 59,91 тысячи рублей, данную цифру даже обсуждать грешно. Средний по РФ платеж за ипотеку похож на правду — 26,8 тысячи рублей. Таким образом, аннуитетный платёж сжирает 45% дохода.

Давайте посмотрим, как оно за границей.

«Средняя зарплата „нетто“ в ФРГ сейчас на уровне 2700 евро в месяц, цифра общеизвестная. Ставка по ипотеке в среднем около 2% годовых, хотя в прошлом году можно было взять кредит почти в два раза дешевле. Недавно видел цифру, точнее, слышал по радио в экономической программе — тысяча с небольшим евро сейчас средний месячный платёж по ипотеке по Германии. Немало, было гораздо лучше», — рассказывает один наш бывший соотечественник.

Пересчитываем, получаем 37% от доходов. Да, прилично. Особенно если сравнивать с Америкой, где на эти кредиты в среднем тратят 20−25% дохода. Но в любом случае меньше, чем в России.

Особенно если учитывать реальный уровень зарплат, который в среднем по РФ оценивается в 20−25 тысяч рублей. Если отталкиваться от них, то получается, что на ипотеку тратится больше, чем люди зарабатывают. И это в некотором смысле почти что так.

Вышеозначенная калькуляция учитывала только доход самого получателя кредита, а не всего домохозяйства в целом. Но даже если так, то от 40−50 тысяч рублей выплаты составят 55−70%!

Вот типичная история. Черноземье, областной центр, семья отец-мать-сын берут ипотеку. Потому, что жить вместе с родителями в двухкомнатной «хрущёвке» уже совсем невмоготу. Все дружно садятся на картошку и макароны, на какие-то иные продукты денег уже не хватает. А ведь надо ещё и во что-то одеваться…

Собственно, 60% и более того в исследовании НКР тоже фигурируют. Выводов не делается. А зря. Ситуация в целом очень тревожная и сулит стране крупные неприятности.

Статистика по российской ипотеке в целом какая-то странная, если не сказать больше. Прежде всего, число этих самых заёмщиков почему-то точно неизвестно, только примерно — около 10 миллионов человек. Разброс оценок довольно большой — от 8−9 миллионов до 12−13 миллионов. Почему так? Нет ответа.

Далее. На начало 2022 года совокупная задолженность по ссудам на покупку недвижимости составляла 11,9 трлн. рублей, данные Центробанка. На конец октября ипотечный портфель банков вырос до 13,3 трлн. рублей. Да ну?

«Ипотечников и я, и мои коллеги не видели с начала апреля, когда у большинства клиентов банков заканчивались сроки одобренных кредитов. Тогда они судорожно пытались что-то купить, но в условиях резкого роста курса доллара никто ничего не продавал. А потом цены на недвижимость пошли вниз, сначала потихоньку, а потом всё быстрей, и те, кто собирался что-то купить, совсем исчезли. Оно и понятно — покупать что-либо на падающем рынке, да ещё и в долг, просто глупо», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.

Итак, откуда взялись эти полтора триллиона рублей совершенно непонятно. Положим, весной что-то таки купили, да и в январе-феврале тоже — на начало мая договоров было на 12,4 трлн. рублей. А дальше? Непонятно…

И долей «плохих» кредитов — по которым имеется заложенность — тоже как-то всё лукаво. Вроде как таковая падает, и на август сего года она опустилась до 5,9% общего кредитного долга россиян. При этом долги по ипотечным договорам месяцем ранее, то есть в июле 2022 года, по совокупной сумме впервые превысили все остальные ссуды. Опять-таки странно, особенно учитывая то, что ипотеку сейчас никто не берёт, а потребительские кредиты, наоборот, пользуются популярностью.

Или вот так. В «Циан.Аналитике» посчитали — основываясь на официальных цифрах — что за последние три года в Калининградской области просрочка по ипотеке выросла на 321%, в Крыму — на 50%, в Севастополе — на 150%. Но это в целом. Там же, в крымском «федеральном городе», за те же три года объем просроченной задолженности на «первичке» вырос на 200%.

В Магаданской области, тоже по новым домам в ипотеку — на 300%, в Ивановской области — на 329%, в Калмыкии — на 500%. В среднем по рынку на «первичку» приходится 24% всего объема ипотечной задолженности.

«Столь значительные отличия ипотечного портфеля по уровню задолженности, сегментам рынка, динамике показателей свидетельствуют о неоднородном экономическом развитии регионов. Единые меры поддержки строительной отрасли не дают сопоставимого эффекта для различных субъектов. Льготная ипотека при низкой девелоперской активности малоэффективна для решения жилищного вопроса, а ограниченное число кредиторов и высокие ставки в отсутствии конкуренции повышают долю „просрочки“», — объясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Создаётся нехорошее впечатление, что в «нарисованную» статистику то ли случайно, то ли «фуксом» попадают реальные цифры. Которые, если их в полном объёме обнародовать, всех испугают.

В целом же вроде как «всё хорошо, прекрасная маркиза». Но есть нюансы. У ряда финансистов есть список неблагополучных регионов, где ипотеку всеми правдами и неправдами стараются не давать. В том числе и «льготную». Потому, что риски слишком велики. И этот список странным образом совпадает с не менее неофициальным перечнем «депрессивных» областей, где средние зарплаты в разы ниже росстатовских. Правда, ипотеку там всё равно как-то умудряются брать.

Но говорить о каком-то снижении неплатежей по ипотеке не приходится. Добавим в число негативных факторов рост тарифов ЖКХ сразу на 10%. Учитывая то, что семьи, выплачивающие ссуды на жильё, зачастую в прямом смысле этого слова считают копейки, многих этот произвол властей сильно подкосит. И они будут выбирать — либо еду детям, либо аннуитетный платёж. Выбор очевиден.

Плюс «косвенные улики». Например, объёмы торговли ипотечными портфелями — это когда один банк в обмен на «деньги сейчас» с дисконтом переуступает права требования по кредитному договору другому банку — сильно упали. А по оценкам ряда экспертов это торговля нынче и вовсе прекратилась — дурных нема.

Почему? Да потому, что эти активы никому не нужны! Не активы — это теперь. Если «на пальцах»: к примеру, человек взял ипотечный кредит 8 млн. рублей на 20 лет, доложил еще 2 млн. рублей своих и купил квартиру. За несколько лет он выплатил ещё 3 млн. рублей, но вдруг перестал платить. Больше не может. С чем остаётся банк?

«Недопродажа новостроек по данным на декабрь достигла 66% - такого показателя у нас не было никогда. Все построенные объекты тянут застройщиков камнем вниз, поскольку с момента ввода дома в эксплуатацию за него нужно платить налоги, оплачивать содержание помещений и так далее. Девелоперы переживают, наверное, худшие времена. Была надежда на разные ипотечные программы, которые лоббировались, но она не оправдалась. Это только оттянуло падение цен, которые были накручены за последние годы. Уже сейчас есть существенное снижение стоимости в конкретных сделках по „вторичке“», — говорит директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев.

То есть продать кредитную квартиру можно в лучшем случае за половину стоимости. В нашем случае за 5 млн. рублей. Плюс 3 млн. рублей предыдущих выплат — банк «в нулях». То есть в конкретных убытках: деньги несколько лет работали вхолостую.

Но вышеозначенный сценарий скорее позитивный, очень много ссуд с первоначальным взносом в 10%, хватает и вообще с нулевым. Тут что делать?

Плюс социальные проблемы. Означенные 9−13 млн. заёмщиков — это 9−13 млн. домохозяйств, то есть около 30 млн. человек. Так просто всех их, если пойдёт волна неплатежей по ипотеке, из квартир не выкинешь. Иными словами, всё сложно. Поэтому статистику и «корректируют»…