Недвижимость дешевеет? Виноват Карлссон

В чём причина нынешнего обвального падения цен на недвижимость? Ряд версий, которые на полном серьёзе выдают за серьёзную аналитику, просто шокируют своей фантастичностью. В частности, вброшена мысль о том, что во всём виноваты так называемые «релоканты» — так нынче принято называть эмигрантов. Дескать, они, как Карлссоны, улетели, и всё поэтому так упало. Хотя, на самом деле, причины отнюдь не в них — базовые экономические законы ещё никто не отменял.

Согласно данным некой инвесткомпании «Флип», в 2022 году ровно половина продаж на вторичном рынке недвижимости по всей РФ совершались через нотариальную доверенность. Вроде как рекорд — в 2021 году подобных случаев было не более 20%, в 2020-м — 15%, в 2019-м — 8%, в 2018-м — 5%.

Как утверждают в вышеозначенной компании, всего сделок было около 3,9 млн, и эта цифра уже вызывает серьёзные вопросы. Уж очень она похожа на официальные данные Росреестра по 2021 году, когда было зарегистрировано 4,2 млн. переходов прав собственников на вторичном рынке недвижимости.

В переводе на более понятные цифры: «Флип» утверждает, что около 2 млн. россиян слиняли за границу и при этом продали свою недвижимость. Уехали — ладно. Но смогли продать… Не многовато ли?

«Если мы возьмем за ориентир средние продажи в 2021 году, это минус 50%, достаточно серьезное падение, продажи новостроек упали еще сильнее. Если посмотреть происходящее в целом в крупных городах, то там продажи упали на 60%», — ещё в мае прошлого года говорил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Между тем, именно в мае цены на недвижимость первый раз ощутимо пошли вниз, после чего данная тенденция только усиливается. Желающих продать действительно хватает, даже более чем. Но и только.

«Как несложно догадаться, для того, чтобы сделка состоялась, помимо желающего продать нужно иметь ещё и того, кто этот объект хочет купить. И имеет такую возможность, финансовую. С первыми в этом году всё отлично, в том числе и у меня. А вот покупателей нет. В принципе. Потому, что приобретать то, что заведомо подешевеет — несколько странное решение. Или есть иные мнения?» — язвит частный риэлтер Татьяна Иванова.

«Сделки с недвижимостью посыпались сразу же после 24 февраля. Потенциальные покупатели и продавцы разделились на два лагеря. Кто-то хотел быстрее закончить свои личные проблемы, связанные с жильем, кто-то решил занять позицию ожидания. Плюсом к этому на рынок недвижимости в значительной части повлияли заградительные ипотечные ставки на уровне 23%. Рынок встал», — объясняет эксперт в области ипотечного кредитования и подбора новостроек Ангелина Камнева.

С ипотекой, действительно, всё очень грустно. Многочисленные «неофициальные» сведения о том, что этот рынок полностью помер, наконец-то начали обретать и статистические подтверждения. Пока приукрашенные, но умный да поймёт. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) внезапно сообщило, что в четвёртом квартале 2022 года доля отказов в ипотечных кредитах выросла до 46,2%. Рекорд, то есть антирекорд.

Почему так? А тут всё просто. В банках сидят отнюдь не дураки, и риски более-менее считать умеют. Во-первых, идёт стремительное падение доходов населения. Во-вторых, недвижимость не менее быстро обесценивается, то есть уже не может быть обеспечением выданных кредитов (залогом). В-третьих, сама стоимость квадратных метров в РФ совершенно неадекватна экономической ситуации, покупательной способности населения, и всему прочему. Её стоимость на вполне себе европейском уровне при зарплатах в 10−20 раз ниже!

В 2020 году программа льготной ипотеки сыграла с рынком недвижимости очень злую шутку. Цены на нём существенно выросли — на 25−40% по «первичке» и на 15−20% на «вторичке». Собственно, именно это и остановило программу — квартиры стали просто не по карману, а огромные аннуитетные платежи народ уже не тянул.

В сложившейся ситуации пошли разговоры про «пузырь» на российском рынке недвижимости. В первую очередь обсуждается пузырь ипотечный, так как экономическая ситуация, увы, не улучшается. Вроде как у ипотечников наименьший процент неплатежей по ссудам, но это — официальная статистика, веры которой нет.

На фоне всей этой свистопляски «новые эмигранты» с продажей по доверенности, наверное, тоже сыграли какую-то роль в падении цен. Но оценить объективно её сложно. Прежде всего потому, что мы не знаем реальные масштабы эмиграции, эти данные не обнародуются.

Настроения среди уехавших также очень разные, продавать свою недвижимость в России собираются очень немногие. Дорого её нынче не продать, поэтому есть смысл оставить и просто сдавать, большинство уехавших именно так и поступают. Собственно, об этом свидетельствуют и данные о росте предложения на рынке аренды жилья, которое, по ряду оценок, увеличилось в разы. При этом сильного падения цен на сдаваемую жилплощадь как-то не наблюдается, что говорит просто о вбросе на рынок новых объектов, хозяевам которых пока ещё не очень нужны деньги. Именно поэтому никто особо сильно не торгуется, в смысле снижения ставок.

Итак, никаких продаж вышеозначенных двух миллионов объектов недвижимости эмигрантами нет и в помине. Ипотека, которая обеспечивала более 90% спроса, скончалась. Цены падают — покупателей нет совсем. Но стоимость квадратных метров падает не настолько, насколько свалились бы в том случае, если бы квартиры и дома продавались по тем ценам, по которым люди это готовы покупать. В этом случае объекты недвижимости подешевели бы раз в десять. Иными словами, концы с концами не сходятся.

Таким образом, стоит признать — налицо самый настоящий фейк, который разваливается даже при беглом экономическом анализе. Смысл? А он есть, фейк этот, судя по всему — сугубо политический. Нам всем хотят сказать, что россияне массово покидают страну, более того, рвут все связи с Родиной. Продают тут свой кров и становятся «невозвращенцами». Типа тенденция — олени идут на север. Нужно поступать так же.

То есть антироссийская пропаганда — не прямая, не тупая, в лоб, а скрытая, изощрённая. И от этого наиболее опасная. К сожалению, бороться с подобным в России просто некому, причём это касается не только таких вот экономических вбросов. Иногда «официоз» огрызается, но исключительно в худших традициях покойной шизофренички бабы Леры — «вы всё врёте». Эффект сугубо отрицательный — не верят.

Ситуация на российском рынке недвижимости и в экономике РФ сложная, очень. То есть практически катастрофическая. Этого самого рынка де факто в настоящее время нет, так как нет покупателей — одни продавцы. Много. Диапазон цен тоже довольно условный, за каждого залётного покупателя тут же начинается война, где в ход идут убойные аргументы в виде скидок. Таковые нынче могут быть до 20−30%, есть информация и про более серьезные дисконты. Это касается именно вторичного рынка, первичный в данном случае не рассматривается.

Но в целом всё замерло, так как даже на такие условия после роста цен в 2021 году согласны единицы. Денег у людей нет, а продавцы, в свою очередь, пока не готовы двигаться вниз ещё сильней. Ситуация патовая. Но не более того. Никто ничего не продаёт и не удирает на ПМЖ за океан. Да и не ждут нас там.