Челябинский парадокс: «Непроданного жилья скопилось много. Но продается оно очень быстро»

Рост объемов непроданного жилья впору считать тенденцией. Эксперты отмечают: за семь месяцев года реализация квартир в новостройках сократилась сильнее, чем замедлилась девелоперская активность. Продажи упали на 23%, почти на четверть, а запуски новых проектов снизились на 19% по сравнению с показателями годичной давности.

В исследовании ДОМ. РФ отмечено: срок реализации строящегося жилья значительно увеличился: с 2,1 до 3,7 года. Риски затоваривания существуют в трети регионов, где идет активное жилищное строительство.

Хуже всего ситуация в Приморье, Воронежской, Челябинской и Калининградской областях, Краснодарском и Красноярском краях, Башкирии. Профессор Финуниверситета Александр Цыганов считает, что затоваривание (как сейчас) и дефицит жилья в некоторых регионах могут сменять друг друга. Причина — в особенностях процесса строительства: между проектированием объекта, закладкой фундамента и сдачей здания в эксплуатацию могут пройти годы.

Сейчас во многих регионах возник запас нераспроданных квартир. Но ключевая ставка в ближайшие год-полтора будет снижаться, соответственно, оживет ипотечное кредитование, вырастет спрос. Как следствие — возникнет дефицит предложения, а далее — новый рост цен.

В декабре 2024 г. руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков спрогнозировал, что не стоит ждать разумных ставок по ипотеке ранее 2026 года. И действительно, при обновленной ключевой ставке ЦБ в 17% очевидно, что как минимум до конца 2025 г. проценты по ипотеке останутся высокими.

На момент подготовки материала в банках Екатеринбурга действовали ставки от 19,7 до 35%, Челябинска — от 20,3 до 39%. Хотя отдельные застройщики находят возможности предоставлять покупателям условия по ипотеке ниже ставки Банка России.

Так, компания-застройщик из группы уральских лидеров отрасли предлагает минимальную ставку 13,49%. Об этом рассказала корреспонденту «СП» менеджер компании.

В июне эксперт «Свободной Прессы» объяснял причины уменьшения объемов строительства. И в то же время прогнозировал, что в 2026 г. цены на новостройки в том же Челябинске пойдут в рост, несмотря на спад продаж в 2024—2025 годах. Обычное жилье в следующем году будет стоить от 220 тыс. руб., премиум-класс подорожает до 300 тыс. за «квадрат».

С отменой льготной ипотеки катастрофы не произошло. В Челябинской области за восемь месяцев 2025 г. ввели в эксплуатацию 1,299 млн квадратных метров жилья, что лишь на 4,9% меньше, по данным Челябинскстата, если сравнивать с аналогичным периодом 2024 года.

На фоне падения продаж в многоквартирных домах выросла реализация объектов индивидуального жилого строительства. В частности, в Свердловской области, одном из лидеров на этом рынке.

Директор челябинского агентства недвижимости «Макромир» Ольга Диких в беседе с корреспондентом «Свободной Прессы» сразу заметила:

— В последние годы под госпрограммы застройщики стали строить больше, чем когда-либо. Соответственно, и непроданного жилья скопилось много. Но самое востребованное жилье в Челябинской области и сегодня продается очень быстро. В ЖК «Ньютон» в последнем доме, недавно выставленном в продажу, на утро 17 сентября оставалась всего одна квартира. Разобрали моментально. Похожая ситуация с объектами «Голос девелопмент» в Тракторозаводском районе.

«СП»: Район считается непривлекательным для проживания.

— Да, многие относились скептически. Жилых комплексов такого класса там никогда не было. Традиционно в этом районе жилье было недорогое. Тем не менее сейчас в первых двух домах абсолютно все продано. И такая ситуация на многих других новостройках.

«СП»: При этом про Челябинскую область эксперты ДОМ. РФ говорят, что высок уровень затоваривания.

— Не соглашусь. У тех застройщиков, кто предлагает жилье попроще, объемы и скорость продаж ниже. Но в целом и у них тоже все продается.

«СП»: Больше года назад была отменена госпрограмма, по которой действовала невысокая ставка ипотечного кредита.

— Но осталась льготная ипотека семейная. И по этой программе сейчас много сделок. В нашем агентстве даже в сравнении с 2024 годом значительный рост продаж.

«СП»: Есть риск падения цен на жилье в новостройках?

— Не вижу никаких предпосылок для этого. Цены будут только расти, раз есть востребованность и действует госпрограмма семейной ипотеки.

«СП»: Откуда у людей деньги при весьма непростой экономической ситуации?

— Многие продают старое жилье и покупают новое. Когда начала снижаться ключевая ставка и соответственно подешевели кредиты, покупатели стали делать большой первоначальный взнос из средств от проданной старой квартиры и брать небольшую сумму по ипотеке, рассчитывая комфортный для себя размер взноса.

«СП»: Но ставки по кредитам банков остаются высокими.

— Исторически так сложилось, что наши люди не смотрят на ставку по кредиту. Они смотрят на размер ежемесячного платежа. А доходы у граждан за последнее время выросли. Если раньше платеж 50 тысяч рублей для многих был тяжелым, то сегодня это посильная ноша. Тем более если не очень длинный срок кредита.

Некоторые еще рассчитывают по мере снижения ключевой ставки перекредитоваться на новых условиях.

«СП»: Что скажете про рынок вторичного жилья?

— Здесь цены понемногу стали падать на жилье старого фонда, постройки 60-х годов. Это «хрущевки» и «брежневки» в не самых дорогих локациях.

Например, в Металлургическом районе Челябинска. Предложения на рынке огромные. Но реально продаются те квартиры, которые при равновесии цены и качества интересны покупателю.

«СП»: Металлургический район — старый.

— Там квартиры более-менее в одном состоянии. Покупатели выбирают те, что подешевле. Но вряд ли стоит ждать падения цен до уровня 2021−22 годов. Будет лишь небольшой откат. Причем, ненадолго.

«СП»: А после того, как заметно снизится ключевая ставка Банка России…

— Повысится спрос, и цены на жилье снова начнут расти. Работает закон спроса и предложения. По мере снижения ставок по кредитам начнут расти и продажи в новостройках. Так что ждать более низких цен не стоит.

«СП»: Когда лучше заниматься покупкой жилья, а когда продажей?

— Когда мне задают такие вопросы, отвечаю, что «прямо сейчас»! Лучшего момента не будет. Наш бизнес не зависит от ключевой ставки, мы не зависим от того, сколько строят.

«СП»: Неужели?

— Мы зависим только от жизненного цикла клиента. Люди рождаются, поступают в вузы, женятся, заводят детей, богатеют или беднеют, умирают. Любое из перечисленных жизненных событий влияет на то, что люди делают со своей недвижимостью.

Если человек разбогател, он продает одну недвижимость и покупает другую, которая больше, лучше, дороже. Или просто покупает еще один объект. Если человек обеднел, продает свое жилье и покупает поменьше. Человек создал семью и завел детей — однозначно придется продавать старое жилье и покупать новое. Люди умирают, и наследники продают доставшееся им жилье.

«СП»: То есть цены всегда будут расти?

— Рынок недвижимости всегда работает на высоком градусе. И да, цена будет так или иначе расти. Тем более что новых интересных предложений, новых ЖК становится все больше. Застройщики постоянно совершенствуются, особенно в крупных городах. Это хорошо видно, когда посещаем выставки недвижимости: как многоквартирных домов, так и загородной недвижимости.

---

Другие материалы Уральского Федерального округа читайте в разделе СП-Урал