Старое — это пять минут назад бывшее новое: Покупатели недвижимости сейчас предпочитают «вторичку»

Спрос на новостройки в Москве и Московской области в феврале провалился на минимальные уровни с начала 2022 года, рассказали аналитики агрегатора новостроек Redcat.

Наиболее сильно пострадал спрос в Новой Москве (Троицкий и Новомосковский административные округа). В феврале там было продано на 39% меньше квартир и апартаментов, чем в январе. За год потери в спросе составили 55%. Для Москвы и ближнего Подмосковья провал к февралю 2025 года составил 49% и 39% соответственно.

Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) теперь достигло 5,48 тыс., что на 48% меньше к февралю 2025 года или сопоставимо с показателями мая-июня ковидного 2020 года (5,1−5,6 тыс.).

Доступный по стоимости сегмент в старых границах Москвы сократился больше всех — на 34%, бизнес-класс — на 27%, при этом спрос на новостройки премиального класса, напротив, значительно вырос (16%). Доля доступного сегмента с 38% в 2024 году постепенно сократилась до 27% на текущий момент.

Самый масштабный обвал спроса пришелся на самый бюджетный формат — однушки и студии. Количество сделок с ними на первичном рынке обвалилось в феврале на 39%. Доля компактных квартир в итоге сократилась до 51%.

Давно рынок новостроек так не лихорадило. Так что происходит?

Руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко в разговоре с «СП» отметила, что у падения спроса две причины.

— Во-первых, это высокая стоимость квадратного метра. А второй фактор связан с тем, что кроме семейной ипотеки сейчас практически ничего работает. Учитывая сохранение высокой ставки, на падание спроса повлияло сокращение семейной ипотеки до определенных условий и прекращение IT-ипотеки.

«СП»: Почему настолько большие потери у спроса на новостройки именно в Новой Москве?

— Стоимость жилья в двух новых административных округах тоже очень сильно за последнее время выросла в цене, фактически вплоть до уровня недвижимости Старой Москвы.

То есть там можно найти такие же по стоимости объекты, может быть с чуть меньшим метражом. Но речь идет о более удобной инфраструктуре и упрощенной транспортной доступности до центра города.

Конечно, у Новой Москвы есть ряд преимуществ, в том числе в виде большего количества зелени вокруг домов.

Но многие игроки вкладываются в «первичку» для сохранения капитала, и им не так важен метраж квартиры. В Старой Москве проще сдавать квартиру в аренду, чем в Новой. То есть доходность объектов остается разной в двух частях столицы при одинаковой цене входа.

К тому же из-за роста стоимости ремонта многие клиенты также начинают склоняться к приобретению меньшей по площади квартиры в Старой Москве, понимая, что все равно смогут сдать ее в аренду подороже при более дешевом ремонте.

«СП»: Выбивается ли статистика февраля 2026 года из устоявшихся рыночных правил?

— Стабильная ситуация в информационном поле на рынке недвижимости не подстегивает игроков к импульсивным приобретениям.

Поэтому текущий февраль вполне нормален со статистической точки зрения.

На декабрь и январь приходятся выплаты бонусов и закрытия депозитов, поэтому в феврале обычно наблюдается спад. В марте-апреле должна быть вторая волна возвращения спроса, которая окажется не такой сильной, как в декабре, а в мае снова ожидается спад. Это абсолютно нормальная сезонная история.

«СП»: Что ждет рынок недвижимости в ближайшей перспективе?

— Участники рынка ожидают заседания ЦБ по ключевой ставке 22 марта. Если ставка изменится не критично, то это и повлияет не сильно.

Но если вдруг ее снизят хотя бы на один процентный пункт, то это подстегнет процесс приобретения недвижимости. В таком случае ставки по депозитам буквально в течение 1−2 месяца заметно снизятся, и люди начнут задумываться, как сохранить средства. И речь пойдет в том числе о покупке недвижимости.

В течение года рынок недвижимости скорее всего придет в норму.

Если смотреть на рыночную ипотеку, то скорее выгодно взять уже готовую или почти готовую квартиру, чем покупать недвижимость, которую компания будет строить еще года два.

Поэтому те застройщики, которые работают с рассрочкой или траншевой ипотекой (банк выдает заемщику деньги не сразу, а частями, и позволяет платить проценты за фактически использованную часть кредита — «СП»), в текущих условиях выигрывают.

«СП»: Правда ли, что даже при вводе других ограничений семейного льготного жилищного кредитования ипотека все равно останется основным движущим фактором продаж?

— Конечно. Даже если взять примерную среднюю стоимость объекта недвижимости в Москве на уровне 15 млн руб., то чтобы накопить на покупку при доходе на мужа и жену в районе 350−400 тыс. руб. (в столице номинальная средняя зарплата до вычета налогов составляет 196,6 тыс. руб. — «СП») при откладывании 50% доходов придется копить 6,3−7,1 лет.

Не стоит забывать про инфляцию и про то, что зарплаты не растут для конкретной семьи, как правило, с такой же динамикой. Поэтому люди решаются именно на ипотеку, просто каждый берет по средствам.

Правда те, у кого действует семейная ипотека, вынуждены идти к застройщику, так как возможности по данному типу льготного кредита достаточно сужены. Раньше они могли бы купить квартиры с рук по уступке, если объект не был достроен.

«СП»: Достраиваются ли сейчас новостройки?

— Задержки бывают, в том числе учитывая действующий мораторий, который позволял тянуть с завершением стройки. Но в целом застройщики стремятся на фоне сохранения довольно вольготных условий с точки зрения необходимого времени строительства успеть сделать все вовремя. Если есть задержки, то не более года. Больше — скорее исключения.

«СП»: Почему в Москве и Московской области больше всего обвалился спрос на однушки, студии и в целом самый доступный сегмент?

— Такие объекты используются как инвестиционные активы. При наличии наличных денежных средств инвестору выгоднее приобрести такие квартиры у другого инвестора, который зашел в проект раньше, по уступке и со скидкой. Нет смысла переплачивать при покупке у застройщика.

То есть заметное ограничение ипотеки приводит к перетеканию средств из первичного рынка на вторичный. Из этого такая негативная статистика.

Формально новая квартира становятся вторичкой, если другой инвестор перекупает ее. Машина, которая пять минут назад была новой, после выезда из салона фактически тоже становится «бэушной», теряя заметную часть стоимости. Так и с квартирами.