Семейную ипотеку хотят сделать привлекательной не только для семейств застройщиков

Минфин объявил новые параметры семейной ипотеки. В целом изменения идут в правильном направлении: они сделают семейную ипотеку более адресной, создав стимул иметь больше детей. А еще позволят хоть немного сократить гигантские расходы бюджета на субсидирование ипотеки (точнее — уменьшить темпы их роста).

Однако экономия могла бы быть больше, если бы в новые условия заложили адресность не только по количеству детей, но и по уровню обеспеченности семей. Государству незачем тратить деньги на поддержку покупки элитной недвижимости состоятельными гражданами, даже если они многодетные.

«СП» неоднократно писала о минусах семейной ипотеки в том виде, в котором та существовала до настоящего времени (например, «Человейник» по цене дворца: Решение «квартирного вопроса» откладывается в России на неопределенный срок"). Главный и наиболее очевидный недостаток — чудовищная стоимость этой программы для федерального бюджета, а значит, для всех нас — российских налогоплательщиков.

Читайте также

Падение малого и среднего бизнеса продолжается. Очередь дошла до строительства У мелких застройщиков нет госконтрактов и связей с чиновниками, оттого и банкротятся

Только за один лишь 2025 г. на выплаты банкам субсидий по льготной ипотеке казна потратила порядка двух триллионов (!) рублей, из которых примерно половина пришлась именно на семейную ипотеку. Для сравнения: вся расходная часть бюджета прошлого года составляла порядка 41 трлн рублей. Таких трат страна не может позволить себе даже в мирное время, не говоря уже о текущей геополитической ситуации.

Но гигантскими расходами налогоплательщиков вред от программы семейной ипотеки в том виде, в котором она была до сегодняшнего дня, не ограничивался. Дело в том, что программа была настроена так, что в Москве, Петербурге и соответствующих областях (далее — «столичные регионы» или «столицы») ее параметры были существенно более благоприятными, чем для остальной страны.

Льготные ставки были всюду одинаковы (6%), а лимиты по льготному кредиту были вдвое выше (12 млн в столицах против 6 млн в остальных регионах). Таким образом, семейная ипотека создавала людям стимул уезжать из родных мест.

Это вносило заметный вклад в формирование гиперконцентрации населения в столицах (пресловутая точечная застройка — симптом указанного явления), а прочие регионы в большинстве своем постепенно теряли активное население; глубинка за последние годы и вовсе обезлюдела.

При этом львиная доля расходов государства по поддержке ипотеки шла именно в столичные регионы, что дополнительно усиливало социальную несправедливость всей конструкции. Льготная ипотека была скрытым механизмом перераспределения средств через госбюджет от регионов в пользу столиц.

А вот значимого стимула иметь больше детей семейная ипотека в ее прежнем виде не создавала. Ведь для получения льготного кредита было достаточно иметь одного ребенка (до 6 лет), а хотя бы одним семьи в большинстве своем желают обзавестись в любом случае — с льготами по ипотеке или без них.

Объявленные на минувшей неделе новые условия семейной ипотеки частично решают перечисленные проблемы. Главное изменение состоит в том, что устанавливается зависимость от числа детей в семье, а значит, создается материальный стимул к многодетности.

Насколько он важен для принятия семьей решения иметь больше детей — вопрос спорный, но какой-то демографический эффект всё-таки будет.

Более конкретно, для заемщиков, за исключением столичных регионов, новые ставки будут следующими: 10% для семей с одним ребенком (младше 7 лет), 8% для семей с двумя детьми, 6% для семей тремя детьми, 4% для семей с четырьмя детьми, и 2% для семей с пятью и более детей; во всех случаях необходимо, чтобы хотя бы один ребенок был младше 7 лет. Напомним: раньше для всех ставка была одинаковой — 6%.

В столичных регионах льготные ставки для каждой категории семей будут на 2 процентных пункта (п.п.) выше, чем в остальных регионах: в частности, для семей с одним ребенком 12%, а с пятью детьми и более — 4%.

Таким образом, для большинства потенциальных заемщиков ставка увеличивается, но это ужесточение частично компенсируется размером лимитов на каждый льготный кредит: они увеличиваются для семей с двумя и более детей, причем это также зависит от числа детей. Это разумно: большой семье нужна большая квартира.

Как видим, для многодетных семей (4 и более детей) условия по семейной ипотеке сильно улучшились. Для них ощутимо уменьшена процентная ставка и существенно увеличен лимит.

Так, для семьи с пятью детьми в нестоличных регионах ставка снизилась втрое — с 6% до 2%, а лимит увеличен почти вдвое — с 6 до 10 млн рублей.

А поскольку семей с пятью детьми у нас сейчас не так много, даже столь щедрая их поддержка будет вполне приемлема для бюджета.

При этом для прочих потенциальных заемщиков ставка по льготному кредиту вырастет, а значит, государство будет тратить на субсидирование такого кредита меньше, чем было бы при старых условиях. Насколько меньше? Посчитаем.

Объем возмещения банкам по каждому кредиту на покупку квартиры выплачивается ежемесячно по ставке, исчисляемой по формуле KC + 2,5 п.п. — R, где R — это льготная ставка в договоре, а КС — ключевая ставка на начало месяца. Возьмем самый массовый случай — семью из нестоличного региона с одним ребенком. Для них ставка раньше была 6%, а стала 10%. При КС = 14% бюджет по «старым» кредитам выплачивает 14 + 2,5 — 6 = 10,5%, а по «новым» будет выплачивать 14 + 2,5 — 10 = 6,5%, то есть расходы бюджета снизятся на 38%. Вроде бы заметная экономия.

Но уже для семьи с двумя детьми (тоже довольно массовый случай) при КС = 14% никакой экономии нет. По кредиту, выданному такой семье в новых условиях, ставка возмещения составит 14 + 2,5 — 8 = 8,5%, против 10,5% по кредитам по старым правилам. Учтем также увеличение лимита с 6 до 8 млн и посчитаем экономию для бюджета.

Читайте также

Система ЖКХ против потребителей: в неравной схватке люди могут потерять последнее Андрей Бунич: Платить должен тот, кто получает прибыль

Для кредитов по старым правилам при КС = 14% в первое время (когда тело кредита еще близко к максимуму) госбюджет выплачивает (в расчете на год) банкам 6 млн * 10,5% = 630 тыс. руб., а для кредитов по новым правилам он будет выплачивать 8 млн * 8,5% = 680 тыс. руб., то есть даже несколько больше. Для семей с тремя детьми (таких тоже немало) расходы на возмещение банкам в новых правилах увеличатся уже заметно (на 67%, так как ставка та же — 6%, а лимит кредита выше — 10 млн вместо 6).

Итак, ждать большой экономии расходов федерального бюджета от указанных нововведений не стоит — даже по новым кредитам. А уж по тем, которые были выданы раньше, все бюджетные расходы сохраняются в прежних объемах.

Они сокращаются крайне медленно — по мере выплаты заемщиком основного долга, а так как ипотечные кредиты по действовавшим ранее условиям были в основном долгосрочные (до 30 лет), то основной долг со временем сокращается очень медленно. Кстати, по новым правилам субсидирование ставки может идти не более чем 15 лет, и введение такого ограничения — тоже очень правильная мера.

Правда, некоторое снижение объема выдачи ипотеки все-таки произойдет — за счет того, что среди семей с одним или двумя детьми, для которых ставка увеличится, желающих брать семейную ипотеку будет меньше («Кто же будет брать ипотеку под 12%?» — восклицают некоторые комментаторы).

Однако, как показывает опыт прежних эпизодов ужесточения условий льготной ипотеки (например, повышения первоначального взноса), этот эффект длится не больше нескольких месяцев.

Сначала объем выдач проседает, потому что все, кто мог, постарались заключить договор до ужесточения условий, но уже через несколько месяцев объем выдач выходит на средние уровни, которые имели место до ужесточения (точнее, до начала ажиотажа перед ужесточением). Сейчас, скорее всего, произойдет то же самое, ведь даже 12% - это гораздо ниже рыночных ставок.

Итак, несмотря на ужесточение условий для новых выдач семейной ипотеки, в ближайшие годы расходы федерального бюджета на эту программу всё равно будут исчисляться триллионами рублей в год. Скорее всего, мы вообще не увидим никакого сокращения объема расходов, а сократятся только темпы их роста.

Нам возразят: все приведенные выше расчеты сделаны при фиксированном значении КС = 14%, а ее наш ЦБ вроде как обещал снижать. С помощью несложного расчета можно показать, что чем меньше КС, тем больше экономии бюджета будет от нынешней корректировки условий для новых выдач; да и по старым кредитам государство при снижении КС будет платить заметно меньше.

Полностью согласны с этим несложным арифметическим подсчетом (который не будем здесь приводить, чтобы не утомлять читателя). Но мы не верим в его предпосылку — в предположение, что КС в обозримой перспективе заметно снизится. Поясним.

Читайте также

Госдуму выбрали — с вас причитается. Электорат отблагодарят новыми налогами Андрей Бунич: И крупные корпорации, и малый бизнес, и средний класс — все будут думать только о том, как спрятать деньги

Даже если посмотреть на базовый сценарий в актуальном макропрогнозе ЦБ, быстрого снижения КС мы там не увидим: средняя КС за 2027 г. ожидается в диапазоне 10,5−12,5%.

Этот макропрогноз был опубликован по итогам июльского заседания регулятора, и в его основе лежало предположение (явно высказанное главой ЦБ) о том, что «выбытие мощностей нефтепереработки регулятор расценивает как временное и ожидает, что к концу года все выбывшие мощности будут восстановлены».

Теперь уже очевидно, что это предположение не будет выполнено: удары по НПЗ продолжаются, и всё новые мощности уходят на «внеплановый ремонт».

А это значит, что ЦБ на следующем опорном заседании в октябре, скорее всего, пересмотрит свое отношение к топливному кризису и перестанет считать его временным явлением. Соответственно, следует ожидать существенного пересмотра вверх прогнозной траектории КС.

Так что, возвращаясь к теме семейной ипотеки, подчеркнем: рассчитывать на сокращение госрасходов, которое могло бы произойти из-за снижения КС, не следует. А значит, надо пытаться дополнительно сократить их каким-то иным способом — дальнейшим ужесточением ее условий.

На наш взгляд, наиболее логичным способом дополнительно сэкономить является введение адресности господдержки не только по числу детей в семье, но и по материальному положению заемщика.

Господдержка нужна простым людям, а состоятельные граждане, покупающие элитную недвижимость, могут обойтись и без нее. Именно такой путь подсказывает мировой опыт.

Можно ограничивать право на льготную ипотеку для граждан с высокими доходами, но это имеет побочный эффект — создается стимул для сокрытия доходов. Поэтому, на наш взгляд, имеет смысл ограничивать право на льготную ипотеку в зависимости от класса жилой недвижимости — господдержка должна быть доступна только для покупки жилья экономкласса.

Логика здесь такая: если у семьи есть возможности купить жилье бизнес-класса с господдержкой, то и без господдержки купить жилье они смогут — только классом пониже, а значит, жилищная проблема для них не стоит остро, и господдержка им не нужна.

Формализовать принцип такой адресности можно либо через набор критериев, которым должно удовлетворять жилье, пригодное для покупки с господдержкой (как делают в некоторых странах ЕС и в Великобритании), либо просто через ограничение на цену квадратного метра. В последнем случае, в качестве «бонуса», будет создан стимул для застройщиков не завышать цены.

Резюмируем сказанное. Нынешняя корректировка условий семейной ипотеки — шаг в правильном направлении. Но основную проблему программы — ее чудовищную цену для бюджета — нынешняя корректировка не решает; она лишь смягчает ее, да и то в малой степени.

Требуются дополнительные меры, наиболее предпочтительной из которых видится ограничение программы только на жилье экономкласса — чтобы концентрировать господдержку на наиболее нуждающихся.

| Версия статьи для «СП»

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».