Удивительное — рядом: Россияне предпочитают роскошным апартаментам неказистые пентхаусы

Рынок столичных апартаментов накрылся — за 9 месяцев этого года было продано почти на 51,4% меньше лотов, чем в 2025 и на 54,7% меньше, чем в 2024. Продажи стремительно падают с каждым годом.

Нежелание людей покупать апартаменты в столице объясняется тремя причинами. Первая — моратрий на их строительство. В 2024 году его ввели из-за отсутствия инфраструктуры в апарт-комплексах и невозможности гарантировать их жителям безопасные и безвредные условия жизни. Людям просто не из чего выбирать, разрешения на строительство новых апартаментов не выдаются.

Вторая причина — высокая ключевая ставка, она сделала ипотеку менее доступной. На апартаменты ее оформить можно, но в отличие от обычной ипотеки, на неё не действуют льготные программы, вроде семейной или военной, ибо апартаменты по закону считаются нежилой недвижимостью.

Читайте также

Обиженным не уйдет никто! Зачем Мишустин начал двигать столы в кабинете министров Экономика перестанет быть объектом охлаждения ради борьбы с инфляцией любой ценой

Отсюда вытекает третья причина — спорный статус апартаментов. Люди в них живут, но прописку получить невозможно, так как «квадраты» эти по закону — коммерческие. Нельзя на покупку апартаментов использовать и маткапитал, поэтому такие «гнездышки» отпугивают покупателей, особенно семейных.

Стоит отметить, в 2026 Конституционный суд РФ разрешил временно регистрироваться в отдельных видах апартаментов, нежилых помещениях, пригодных для проживания, схожих с квартирами и не входящими в номерной фонд гостиниц.

Недавно Владимир Путин предложил ограничить продажу апартаментов, которые в дальнейшем могут использоваться как квазижилье:

«По поводу того, что тот, кто вложил деньги в апартаменты, он должен быть обязан сдавать его, предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера. Это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Условно, пять, десять процентов, пятнадцать. А все остальное — это только гостиница. Можно и так, и так делать» — сообщил президент.

Почему у апартаментов до сих пор остается спорный статус? С этим вопросом «Свободная Пресса» обратилась к Сергею Толкачеву, профессору кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ:

— Дело в юридической природе. Изначально апартаменты строились как нежилые помещения, что позволяло застройщикам обходить ряд ограничений, применимых к строительству жилому. Это давало им экономические преимущества.

Апартаменты не являются жилым домом в юридическом смысле. Они относятся к категории «многофункциональных зданий», «гостиниц». При строительстве жилья застройщик должен создавать социальную инфраструктуру, а для апартаментов таких обязательств нет. Хотя апартаменты и имеют подведенные коммуникации, они часто оплачиваются по другим тарифам, а не как для жилых помещений.

«СП»: Как можно было бы приравнять апартаменты к жилью?

— Это сложный юридический и законодательный процесс. Для такого потребовалось бы внести изменения в Жилищный кодекс и другие нормативные акты, которые определят статус апартаментов как жилых помещений. Это потребует пересмотра всей системы классификации недвижимости.

Застройщики, строящие апартаменты, должны были бы нести ответственность за обеспечение необходимой социальной инфраструктурой, как и при строительстве жилых домов. Необходимо было бы также скорректировать налоговые ставки и тарифы на коммуналку, чтобы они соответствовали жилому фонду.

«СП»: Продолжат ли продажи апартаментов и дальше «терпеть бедствие»?

— Вероятность высока. Покупатели, осознавая юридические ограничения и отсутствие возможности постоянной регистрации, будут избегать покупки апартаментов, особенно в качестве основного жилья. Застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы стимулировать спрос, что может привести к снижению рентабельности.

Некоторые проекты могут быть заморожены или отменены из-за отсутствия спроса. Собственники, ранее приобретавшие апартаменты, могут столкнуться с трудностями при их продаже, что увеличит предложение на вторичном рынке и создаст дополнительное давление на цены.

«СП»: Как обстоят дела с ценами на апартаменты, уступают ли они вторичке, первичке?

— В Москве уступают обоим видам жилья. Апартаменты продаются со значительным дисконтом по сравнению с квартирами. Он может составлять от 15% до 30% и более, в зависимости от объекта, его расположения и стадии строительства.

На первичном рынке, если речь идет о жилье, апартаменты значительно дешевле. На вторичке разница также очевидна. Квартира с пропиской, в доме с соответствующей инфраструктурой, будет стоить дороже аналогичных по площади апартаментов.

«СП»: Кризис на рынке апартаментов будет давить на цены?

— Да. Застройщики и собственники будут вынуждены снижать цены, чтобы привлечь покупателей.

Я отмечу, если рассматривать апартаменты как объект инвестиций для краткосрочной аренды, особенно в туристических районах, то их доходность может быть сопоставима или даже выше, чем у квартир. Но это не решает проблему их низкой ликвидности при продаже и невозможности получения прописки.

Генеральный директор АН «Счастье под ключ» Елена Мищенко объясняет, потеряют ли апартаменты актуальность:

Читайте также

Зерновая катастрофа: ЖК вместо элеваторов и спиртзаводов — России впору жечь пшеницу в котельных Василий Мельниченко: «Хлеб всему голова, вот только голову мы потеряли»

— Формат очень своеобразный, потому что у нас нет статуса «апартаментов» у таких помещений, это мы так их называем. На мой взгляд, всё стригут под «одну гребенку»: есть апартаменты, стоящие на земле гостиничной, с ними все в порядке, ибо делают апарт-комплексы для проживания, а есть помещения, которые подо все подряд используют, их называют тоже апартаментами.

Люди, вселяющиеся в комплексы с апартаментами для проживания, будут слышать звуки ремонта, если его кто-то делает, нон-стопом. С инфраструктурой хуже, так как это не жилье. В этом году рассылают «письма счастья» о повышении кадастровой стоимости объекта, а в ней растут и жилые, и нежилые.

«СП»: В апартаментах не действует режим тишины как в жилых домах?

— Нет. О каком тихом часе может речь идти, если это нежилое помещение?

«СП»: Налоговая ставка в апартаментах выше?

— Да, выше, чем в квартирах. Это еще одна причина, почему апартаменты будут менее выгодными. Купил вроде дешевле, а коммуналка выше. Налоговый вычет получить на такой объект тоже нельзя.

«СП»: Отменят ли мораторий на строительство апартаментов?

— Не могу сказать. Апартаментам надо придать юридический статус. Если мы называем помещения апартаментами, то это должны быть гостиничные номера для проживания, с отделкой, мебелью.

При этом управляющая компания может сдавать их в пользование, или люди, если хотят — сдают, или сами живут.

У нас апартаменты имеют невесть какой статус. Даже для помещений, использующихся для гостиничного бизнеса, нужно ввести статус апартаментов для временного проживания с возможностью временной регистрации.

Мораторий ввели, потому что люди живут в нежилых помещениях, идет нагрузка на соцсферу, непредназначенную для такого количества жителей.