Строим дом чужими руками

Конец года — самое время строить грандиозные планы на будущее. Кто-то в эти дни мечтает о морях и кораллах, кто-то строит планы относительно карьерного роста и увеличения благосостояния, а кто-то всерьез задумывается о том, чтобы разжиться загородной недвижимостью. К чему стоит готовиться последней категории мечтателей? На какие предложения застройщиков нужно обращать внимание в грядущем сезоне активных продаж?

Пядь земли сырой

Достоинства земельного участка без подряда по просьбе «Свободной прессы» экспертной оценке подвергли сотрудники агентства «Центр недвижимости ПОДМОСКОВЬЕ», являющегося действующим членом гильдии риелторов Московской области.

— Конечно, главное преимущество таких участков ¬- сравнительно низкая цена. В частности, в Чеховском и Подольском районах Московской области они в среднем на 50% дешевле, чем объекты с договором на строительство. Второй нюанс — возможность для воплощения покупателями собственных дизайнерских замыслов. Они не связаны жесткими требованиями к проектам жилых домов и могут строить их из чего угодно.

Важная деталь: устойчивым спросом у покупателей пользуются даже те объекты, к которым не подведены коммуникации. В этом кроется, опять же, соображения экономии: затраты на самостоятельную прокладку необходимых сетей в конечном счете будут ниже той суммы, которую возьмет за это девелопер или агентство, выступающие в данном случае в качестве посредников.

Однако нельзя с уверенностью сказать, что покупатель с радостью заберет даже голый клочок земли где-нибудь в глухом лесу за тридевять земель от населенных пунктов с более или менее развитой инфраструктурой. Конечно же, застройщики знают, что преимущественным спросом у клиентов будут пользоваться, прежде всего, участки, имеющие огороженную и благоустроенную территорию, обладающие хорошей транспортной доступностью, расположенные в экологически чистом районе. Именно такие объекты раскупаются в первую очередь. Землю же «в чистом поле» покупают в основном те, кто использует вложения в недвижимость как способ сохранения капитала, так сказать, «на дальнюю перспективу».

Скупой платит дважды?

К сожалению, земельный участок без подряда на строительство не лишен и недостатков. Причем, учитывая последние тенденции на подмосковном рынке, они довольно серьезны. Например, процесс прокладки коммуникаций в ряде случаев может протекать настолько проблематично, что новоиспеченным владельцам такой недвижимости впору вспоминать известную пословицу о скупости и сожалеть о том, что чаша весов при выборе объекта не склонилась в противоположную сторону. И вновь слово специалистам «Центра недвижимости ПОДМОСКОВЬЕ»:

— Дело в том, что многие застройщики выставляют на продажу участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, от которой, как от непрофильного актива, сейчас вовсю избавляются пришедшие в упадок совхозы, колхозы и фермерские хозяйства. И если с прокладкой электросетей и организацией автономного водоснабжения никаких проблем, как правило, не возникает, то о подводке газовой трубы этого сказать нельзя.

Чтобы газифицировать построенный на таком участке по собственному проекту жилой дом, требуется перевод земли в другую категорию. Газовая коммуникация сама по себе входит в категорию самых медленных и дорогостоящих, а уж в таком сочетании она и вовсе может переместиться в разряд недостижимой мечты. Но тут владелец сам должен решить, насколько, по большому счету, ему выгодно приобретение участка без подряда.

Все реки текут

Времена, когда риелторские и девелоперские компании, придавленные финансовой катастрофой 2008 года, были готовы к воплощению любых сценариев взаимодействия с покупателями, постепенно уходят в прошлое. Еще 1−2 года назад реализация земельных участков без подряда позволяла им держаться на плаву. Сейчас же, когда «кризисная волна» схлынула, многие компании в ЦФО предпочитают не цепляться всеми силами за клиентов, а активнее взаимодействовать с ними на собственных условиях, предлагая к реализации участки с подрядом на строительство домов.

Представители компании «МИЭЛЬ» утверждают, что на подмосковном рынке загородной недвижимости спрос на подобные объекты неуклонно растет: в середине 2013 года их доля на этом рынке составляла около 47% от общего числа сделок. На территории Новой Москвы процентный расклад в этот период был несколько иным: 76 против 24 в пользу договоров с подрядом. Конечно, на значительном удалении от столицы ситуация выглядит иначе, но на расстоянии 15 километров от МКАД земли без подряда практически не осталось, особенно в сегментах недвижимости классов «элит» и «бизнес».

Складывающаяся тенденция говорит о многом. Например, о том, что жители Подмосковья готовы к некоторым дополнительным тратам, чтобы в итоге получить возведенный в четко установленные сроки загородный объект, который гарантированно будет иметь все необходимые коммуникации и сети на своей территории, а также полный пакет правоустанавливающих и разрешительных документов.

К дополнительным плюсам объектов с подрядом можно отнести единство архитектурного ансамбля всего коттеджного поселка и возможность оперативного предъявления претензий ответственному лицу в случае несоответствия работы заявленным в договоре параметрам.

Идем на восток

Примечательно, что такие тенденции преобладают далеко не на всей территории России. В частности, давно бытующее в народе мнение о том, что за Уральскими горами жизнь идет по отдельному сценарию, косвенно подтверждается и ситуацией на рынке загородной недвижимости крупнейшей из областей этого региона — Свердловской. По степени развитости производства, уровню экономики и некоторым другим параметрам она вполне может конкурировать с Московской.

Вот как комментирует ситуацию Олег Григорьев, руководитель агентства недвижимости «Бизнес-Партнер», которое входит в десятку самых успешных компаний Екатеринбурга:

— В настоящее время ситуация с земельными участками складывается следующим образом — примерно 93% от общего количества подобных сделок приходится на участки без подряда на строительство жилья. На долю же участков с подрядом приходится, соответственно, около 7%.

«СП»: — А как обстоит дело с ценами на такие объекты недвижимости?

— Если покупатель хочет приобрести землю у девелопера, предлагающего дополнительно договор подряда на строительство, он должен оперировать следующими цифрами: стоимость одной сотки в этом случае стартует от отметки в 65 тысяч рублей, а нижняя планка цены одного квадратного метра жилья с черновой отделкой располагается в районе 22 тысяч рублей. Цены на участки без подряда в тридцатикилометровой зоне от старых границ Екатеринбурга плавают в пределах от 50 до 85 тысяч рублей.

«СП»: — В чем, на ваш взгляд, причина такой лояльной к покупателю политики местных риелторов?

— Пожалуй, она заключается в том, у нас тут иная, чем в Московской области, плотность застройки и большое количество свободной земли. Возможно, когда Екатеринбург начнет разрастаться столичными темпами и активно начнет поглощать областную землю, ситуация измениться. Но это, я думаю, произойдет лет через 15, не раньше.

Фото: ИТАР-ТАСС