Доходны ли доходные дома

На сегодняшний день такой новый «старый» формат недвижимости, как доходные дома, так и не получил развития в столице. Еще в 2009 году власти Москвы планировали построить более 20 таких домов. Но в итоге на весь город функционируют всего несколько. Что власти предпринимают для развития этого формата? Выгодно ли такое строительство застройщикам? И есть ли еще надежда у очередников снять жилье по выгодной цене?

История вопроса

Доходный дом — это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. До 1917 года в Москве до 40% жилья составляли именно такие дома. «В наше время квартиры в бывших доходных домах в основном приватизированы (то есть остаются жилыми), часть площадей переоборудована под офисы или ритейл», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Доходные дома могут быть как коммерческие (частные), так и муниципальные — для очередников, малообеспеченных семей, студентов. Из действующих таких объектов в столице на сегодняшний день известны несколько. «Это два доходных дома, относящиеся к элитному сегменту. Здание на Большом Николоворобинском переулке, д. 10, где арендная плата варьируется от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов и комплекс „Barkli Plaza“ на Пречистенской набережной, где аренда однокомнатной квартиры обойдётся в 10 тыс. долларов», — отметила Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Из доходных домов эконом-класса известны дома по адресу ул. Верхние Поля, д. 8 и бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля, 8, корп. 2.

Первый доходный дом в современной Москве был построен на Большом Николоворобинском переулке. «Это был всего лишь эксперимент, на который отважился департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы. Если этот эксперимент и можно признать удачным, то только потому, что это было жилье исключительно элитное. В настоящее время в этом доме живут состоятельные люди, которым по карману весьма немаленькая арендная плата. А вот какая арендная ставка будет в доходных домах с квартирами эконом-класса, пока неизвестно», — отметила Дарья Третьякова.

Государственные доходные дома будут предоставлять квартиры в аренду по ставке существенно ниже рыночной. В этом основной смысл концепции муниципальных доходных домов, которые призваны решить квартирный вопрос для семей, которые не могут сами купить жилье. Ранее озвучивалось, что снять квартиру в муниципальном доходном доме можно будет за 10−15 тыс. рублей в месяц, отмечают эксперты. Что касается условий предоставления муниципальной аренды, то этот вопрос нуждается в жестком регулировании. «Как минимум, должна быть составлена база арендаторов, которые будут претендовать на муниципальную аренду в доходных домах, должны быть прописаны критерии очередности, согласно которым людям будет предоставляться возможность арендовать жилье на льготных условиях. Скорее всего, основной пласт потенциальных арендаторов составят очередники, которых в Москве по-прежнему около 100 тыс. семей», — отметила Ирина Доброхотова.

И снова обсуждают

Недавно в Москомархитектуре снова обсуждали тему доходных домов. Решался вопрос о том, чтобы для этого формата увеличить плотность застройки, либо же совсем отменить (сейчас в Москве действует норма в 25 тыс. кв. метров на один гектар жилой застройки). «Также архитекторы предлагают снизить нормативы по машиноместам и площади дворовых территорий для этого формата», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Таким решением власти планируют построить больше социального жилья. Но окончательно это станет известно к концу 2014 года, когда примут генеральный план города Москвы. А пока это только варианты развития событий. Тем более, что девелоперы и застройщики без особого оптимизма рассматривают данный формат. «Большинству инвесторов эта тема малоинтересна. Доходные дома, по своей сути, похожи на проекты гостиничного бизнеса — для их строительства требуется примерно такой же бюджет. При этом для того, чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20−30% ниже, чем в гостиницах. Соответственно, доходные дома показывают более длительный срок окупаемости (от 10 лет и выше), а частные инвесторы и застройщики в России все-таки нацелены на более короткий горизонт возврата средств — 3−5 лет», — рассказала Мария Литинецкая. Таким образом, чтобы привлечь к проектам бизнес, необходимо взаимодействие с государством. «А чтобы это сделать, доходность проектов должна быть быстрой и находиться на уровне 10−15% годовых», — рассказала Ирина Доброхотова.

Также власти обсуждают и то, чтобы строить доходные дома на новых присоединенных территориях. «Дома могут быть построены в одной из 12 точек роста на территории „новой“ Москвы, в Рублево-Архангельском (где планируется создание административно-делового центра) или недалеко от ММДЦ „Москва-Сити“», — рассказала Дарья Третьякова.

Смутное будущее

Впрочем, большинство экспертов рынка недвижимости без оптимизма рассматривают данный формат. «Строительство доходных домов в Москве может вызвать большие трудности, так как существует проблема дефицита свободных земель под застройку. Территория Новой Москвы больше подходит для постройки данного типа домов. Но законопроект о доходных домах пока еще обсуждается в Государственной думе, выбираются зоны строительства этого типа жилья в Новой Москве. Никаких однозначных решений принято не было, все на стадии рассмотрении. Пока у этого типа жилья смутное будущее», — рассказала Дарья Третьякова. «Кроме того, встанет вопрос наличия спроса на такие объекты, так как транспортная доступность Новой Москвы пока оставляет желать лучшего. Поэтому перспективы развития сегмента доходных домов эконом-класса на данных территориях появятся только в том случае, если намеченные планы правительства развития транспортной инфраструктуры будут реализованы», — пояснила Мария Литинецкая.

Что касается «особых» нормативов, которые Москомархитектура предлагает ввести для подобных проектов, то конечно, они позволят застройщикам снизить себестоимость строительства, а соответственно, и срок окупаемости, но несущественно. «Не стоит забывать, что квартиры в доходных домах должны быть с отделкой и частичной или полной меблировкой, как минимум, с укомплектованной кухней. А это дополнительные расходы для девелопера. Соответственно, срок окупаемости все равно будет превышать 10 лет. И девелоперов эта тема все равно не заинтересует, так как доход, растянутый во времени, не покроет расходы, которые они будут нести, выплачивая проценты по кредиту (ставки для застройщиков сейчас высокие и составляют, в среднем, 12−15%)», — подчеркнула Мария Литинецкая. По ее словам, властям необходимо продумать другую систему преференций, которые они будут предоставлять компаниям, согласившимся на реализацию подобных проектов. Например, если позволить девелоперам выставлять хотя бы часть квартир на продажу, тема доходных домов их могла бы и заинтересовать. А, по мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, для развития доходных домов необходимо очень важное условие — уверенность инвестора и застройщика в завтрашнем дне, в том, что не отберут бизнес, например, за определенные взгляды и позицию. «Это основная причина того, что в России все пытаются сделать „быстрые деньги“, а здесь не тот случай, здесь слишком длинные деньги. Даже вполне успешный проект правительства Москвы „отбивается“ не так быстро, как хотелось бы. И это при максимально выгодных внешних условиях. А если это просто предприниматель, то его поджидает множество проблем. К тому же, в большинстве случаев, застройщики используют заемные средства, которые выгодно отдать быстро — а это только продажа, а не аренда. Вот и получается, что в России такие „долгоиграющие“ проекты невыгодны», — с сожалением заключил он.

Фото: Артем Житенев/ РИА Новости