Выгодное приобретение для сдачи в аренду

Покупка апартаментов для последующей сдачи в аренду по сравнению со сдачей квартиры является более прибыльным делом. Какова разница в цене, арендных ставках и прибыли? И каковы сроки окупаемости?

Большая разница

Как отмечают эксперты, покупка апартаментов для последующей сдачи в аренду интересна многим инвесторам, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 10−20%. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Доход от сдачи апартаментов может принести порядка 5−10% в год. Итоговый уровень доходности будет зависеть непосредственно от сегмента, к которому будет относиться комплекс с апартаментами, характеристик его местоположения, инфраструктуры в составе комплекса и так далее.

«При условии сдачи однокомнатных апартаментов комфорт-класса (стоимостью около 5 млн. рублей) за 35 тыс. рублей в месяц, срок окупаемости составит около 10−12 лет, тогда как в случае квартиры эти сроки составят более 15 лет. В бизнес-классе при ставке в 60 тыс. рублей в месяц данный показатель будет находиться примерно на таком же уровне», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Но по мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», сравнивать сдачу апартаментов и сдачу квартир в аренду сложно. «Да и выгода от сдачи апартаментов несколько иная. Апартаменты покупают для сдачи в аренду не те, кто рассчитывает получить сиюминутную прибыль, а люди, рассчитывающие на стабильный доход в течение продолжительного времени», — отметила она.

В арендных ставках на апартаменты и аналогичные по характеристикам квартиры не будет никакой разницы — они будут абсолютно одинаковыми. «Главное отличие апартаментов состоит в невозможности получения прописки, однако для арендатора это не играет никакой роли.

Ставки будут различаться только в том случае, если оплату коммунальных платежей собственник переложит на плечи арендаторов. Расходы на оплату «коммуналки» в сегменте апартаментов выше. Как правило, они отличаются на ставку НДС по сравнению с квартирными ставками. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата апартаментов в 100 кв. м будет на 2−2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие", — пояснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли».

Для большей прибыли

Как рассказала Мария Литинецкая, для последующей сдачи апартаментов в аренду однозначно необходимо приобретать объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, иначе срок окупаемости будет больше. «Через 1,5−2 года комплекс уже будет сдан в эксплуатацию, однако бюджет покупки будет на 30% меньше, чем стоимость апартаментов в готовых проектах», — отметила она.

Критерии выбора апартаментов для последующей сдачи в аренду, такие же, как при выборе квартир с той же целью. Главным из них, помимо бюджета, будет транспортная доступность. Имеет смысл рассматривать объекты, расположенные либо близко к центру, либо за ТТК, но рядом с метро. Именно такие объекты наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций — они покажут максимальную доходность, поскольку в этих апартаментах можно установить высокую арендную ставку. С точки зрения транспортной доступности в качестве примера можно привести МФК «Водный». Он находится буквально в одной минуте от метро. По словам Марии Литинецкой, более удачного объекта с точки зрения расположения, причем с доступным уровнем цен, в настоящий момент на первичном рынке Москвы нет. «Кроме того, к преимуществам проекта можно также отнести то, что его окружает уже действующая жилая застройка со сформированной инфраструктурой. Апартаменты площадью 42,7 кв. метров в „Водном“ можно приобрести за 5,9 млн. рублей. При этом по своим качественным характеристикам они не будут уступать бизнес-классу (в комплексе улучшенные отделки мест общего пользования, подземный паркинг и огороженная территория). Соответственно, сдавать их можно по соответствующим ставкам — около 45 тыс. рублей. То есть инвестор будет получать примерно 540 тыс. в год. Если рассматривать в том же районе однокомнатную квартиру, площадью 40,2 кв. метров (расположенную в ведомственном кирпичном доме на ул. Адмирала Макарова, 45), то ее стоимость будет существенно выше — 8,8 млн. рублей. Сдавать ее можно за те же 45 тыс. рублей в месяц (540 тыс. рублей в год), однако срок окупаемости будет значительно больше», — рассказала она. Если же искать квартиру в том же ценовом диапазоне, что и в «Водном», то можно рассмотреть покупку «однушки» в кирпичном доме, расположенном на ул. Головинское шоссе, 4. Ее площадь составляет 30 кв. метров, а стоимость — 6 млн. рублей, но сдавать такую квартиру можно не более чем за 30 тыс. рублей, то есть инвестор будет получать 360 тыс. рублей в год.

Обязательства собственника

Обязательства у собственников апартаментов точно такие же, как и у владельцев квартир — оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи, а также налог на недвижимость. «Никаких дополнительных расходов у них нет. Единственное отличие состоит в величине расходов. О разнице по коммунальным платежам говорилось выше. А что касается налога, то ставка на апартаменты составляет 0,5%, на квартиры — 0,1%», — отметила Мария Литинецкая.

«Помимо этого, если приобретать апартаменты в новостройке, арендодателю придется делать ремонт, что в итоге выльется в дополнительную статью расходов. Но все это применительно и для случаев приобретения квартиры для последующей сдачи в аренду. Кроме этого, при сдаче апартаментов, важным фактором является уровень цены сервисных услуг, которые не предоставляются в обычном многоквартирном доме», — подчеркнула Дарья Третьякова.

Фото: ИТАР-ТАСС