Как власти планируют вытаскивать Москву из коллапса

По оценке экспертов Департамента градостроительной политики Москвы, только около 20% москвичей и приезжих, желающих приобрести в собственность жилье, может себе это позволить сравнительно безболезненно для кошелька. Остальным восьмидесяти, соответственно, остается об этом только мечтать. В этом свете очень обнадеживающими для последней категории граждан выглядят намерения московского правительства изменить эту ситуацию. Но каким образом? Об этом, в частности, 20 марта беседовали эксперты рынка недвижимости совместно с чиновниками на ХIII российском форуме лидеров рынка недвижимости RREF.

Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин отметил, что решить две наиболее глобальные проблемы региона — социальную и транспортную — может только арендное жилье.

— С помощью такого рынка мы реализуем право каждого гражданина жить в достойных и комфортных условиях и при этом максимально сблизим место работы и место проживания жителей столицы. Поскольку мое глубокое убеждение: учитывая как материальные, так и земельные ресурсы, решить глобальную транспортную проблему через возведение развязок, эстакад и новых дорог попросту невозможно. Необходимо еще убирать и пресловутую маятниковую миграцию, когда жители ближнего Подмосковья и столичной периферии, работающие в центре Москвы (а именно там сосредоточено около 50% всех рабочих мест) каждое утро и вечер забивают существующие транспортные артерии.

Что же препятствовало рынку арендного жилья до сих пор? Почему не было предпринято никаких попыток раньше? В принципе, как уточнил Сергей Левкин, этому не мешало ничего. Однако, считает он, строительство подобной недвижимости только за счет бюджета попросту невозможно. Потому что она необходима в таких объемах, что бюджетные вливания покажутся просто каплей в море, тем более что сегодня 70% бюджета столицы сосредоточено в транспортной сфере. Такой мизер не позволит решить абсолютно никаких задач и в корне ситуацию не переломит. Кардинально ее изменить может только совместное усилие государства и представителей бизнеса.

Первое уже пытается сейчас решить эту проблему на федеральном уровне, поскольку она актуальна не только для столицы, но и для Санкт-Петербурга, и для других крупных российских мегаполисов. В настоящее время прорабатываются прошедшие первое чтение нормативные документы, в которых, помимо прочего, прописывается определение понятию «арендное жилье», правила его эксплуатации, а также регламентируются взаимоотношения между застройщиком, государством и арендатором. Но самое главное — в этих документах рассматриваются преференции для привлечения инвесторов. Возможно, это будет помощь со стороны государства в создании инфраструктуры объектов, возможно, это будет предоставление кредитов на специальных условиях или что-то еще. То есть, отмечает Сергей Левкин, создается максимально благоприятная для девелоперов и инвесторов среда.

Так почему же инвесторы не спешат воспользоваться случаем, ведь эта ниша практически пуста? «Им не интересно арендное жилье по одной простой причине — низкая рентабельность. — говорит Сергей Левкин. — По подсчетам экспертов департамента градостроительной политики срок его окупаемости колеблется в диапазоне от 15 до 20 лет. Так что пока в границах города есть возможность строить и быстро продавать жилые метры при том покупательском спросе со стороны как самих москвичей, так и гостей столицы, любой инвестор всегда предпочтет нишу инвестиционного жилья на продажу. Это главное. А второе — не у каждого инвестора есть такие длинные деньги на такой большой срок окупаемости. И даже если случаются единичные появления редких инвесторов на этом поле, то в таких объектах для непосредственной сдачи внаем предназначается максимум половина квадратных метров, все остальное — исключительно на продажу.

Рынок первичного арендного жилья, отмечает председатель комиссии Мособлдумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов, очень плотно конкурирует со «вторичкой» в этом сегменте по целому ряду параметров, в том числе по уровню спроса, предложения и цены. Но он еще не сбалансировался настолько, чтобы вводимое в строй жилье такой категории оказалось бы более конкурентоспособным, чем вторичное. Для того, чтобы новые метры арендного жилья принесли застройщику доход, он должен поднять цену гораздо выше среднерыночной по региону. Значит, если 54-метровая квартира в Москве, арендуемая семьей из трех человек, требует ежемесячно около 45 тысяч, какой же суммой должен оперировать тогда застройщик! Но, если он не будет ее поднимать, то (с учетом инфляции и прочих рыночных нюансов) время ее окупаемости практически равняется бесконечности.

К тому же складывающаяся ситуация, считает Президент ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов, не позволяет застройщикам чувствовать себя комфортно:

-Во-первых, загрузка действующих предприятий, того же ДСК-1, низка. Потому что цивилизованного рынка инвестиционных предложений так и не создано. Во-вторых, продолжающаяся политика Центробанка по санации финансового сектора больно бьет по инвесторам. Например, отзыв лицензии того же «Мастер-банка» лишил права заниматься инвестиционно-строительной деятельностью в общей сложности 14 с лишним тысяч юрлиц в регионе! Некоторые СРО по этой причине остались полностью без компенсационного фонда.

В связи с этим такие организации вынуждены распределять имеющиеся средства между несколькими кредитно-финансовыми учреждениями, чтобы при любом раскладе величина компенсационного фонда не опустилась ниже критической отметки. Необходимо на законодательном уровне проработать гарантии его сохранения, отмечает Фролов, это успокоит инвесторов и позволит им тогда активнее входить в новые проекты.

Девелоперы также очерчивают круг, по их мнению, серьезных проблем, которые не позволяют вывести арендное жилье (при всей его необходимости) из зоны высокого риска. Первый заместитель генерального директора ОАО «Домостроительный комбинат № 1» Андрей Паньковский говорит:

— За 6 последних лет правительство не сделало ни одного шага в сторону бизнеса. Соответственно, пришедших в эту сферу инвесторов — практический ноль. Без участия бюджета в формировании инженерной и социальной инфраструктуры подобного объекта ни один здравомыслящий бизнесмен не пойдет в сферу арендного жилья. С такими сроками окупаемости девелоперы просто погрязнут в кредитах, в качестве обеспечения имея только те самые квадратные метры. А поскольку ситуация на всех рынках сейчас крайне нестабильна, то без создания особых условий в этом сегменте нам не обойтись.

Если этого не произойдет, то к арендному жилью и на пушечный выстрел не подойдет никто из девелоперов. Тем более что, в связи с высокой валютозависимостью рынков цены на недвижимость очень скоро стремительно и неизбежно поползут вверх. И на сами квадратные метры, и на технику, и на оборудование.

В чем же заключаются рецепты укрепления рынка арендного жилья и есть ли они вообще?

Иван Новицкий, член комиссий Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству:

— Активное развитие рынка арендного жилья в столице возможно только на условиях государственно-частного партнерства. Потому что для этого должен существовать особый порядок не только предоставления земельных участков, но и участия федеральных и региональных властей в создании инфраструктуры. Крайне необходимы четкие планировки всех имеющихся территорий.

И почему бы не рассмотреть на первых порах, для привлечения инвесторов, вариант бесплатного предоставления им требуемых земельных участков под застройку? Пусть даже это будет расцениваться как компенсация застройщику прибыли через другие каналы.

Становится очевидно: для того, чтобы осуществить задуманное и поднять рынок арендного жилья, столичным градоначальникам, как и всегда, когда речь идет о реально полезных для рядовых граждан вещах, придется приложить немало усилий. Но стоит ли овчинка выделки, особенно если учесть тот факт, что московские и подмосковные девелоперы довольно активно развивают рынок доступных апартаментов?

«Что такое апартаменты по своей сути? — в свою очередь спрашивает Сергей Левкин. — Это просто улучшенные номера. Это аналог гостиниц. Приказом Минкульта апартаменты определяются как номера высшей категории с площадью не менее 40 квадратных метров, только и всего. Я хочу, чтобы вы четко себе уяснили — они не являются жилыми помещениями! Апартаменты, по градостроительным нормам, не обеспечиваются социалкой (детскими садами, школами и т. д.). Тогда как арендное жилье по всем своим потребительским характеристикам и уровню комфорта ничем не отличается от полноценной квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями и гарантиями».

Фото ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов