Кошелёк для крыши

В рейтинге на самый лучший город России, составленном Союзом инженеров России по поручению Владимира Путина в прошлом году, Москва занимает первое место практически по всем показателям. Этому не могло помешать даже наличие довольно серьезных проблем в сферах экологии и транспорта. В столице России, согласно официальным данным, зафиксирован самый низкий процент безработицы и самые высокие зарплаты. Ежегодно на каждые 40−50 тысяч жителей, покинувших столицу по различным причинам, приходится ровно столько же новых ее жителей из других регионов. Так было всегда: до революции, в довоенное и послевоенное время, в советский период. Тенденция сохраняется и сейчас.

В связи с этим город, по словам специалистов, представляет собой огромную демографическую воронку, чье действие распространяется на всю территорию Центрального федерального округа. Ее жерлом является центр столицы. Здесь, всего на семи процентах территории Москвы, постоянно проживают всего 700 тысяч жителей, тогда как работают около 2 миллионов. Такая ситуация создает прогрессирующий транспортный коллапс, который неизбежно затрагивает и Московскую область.

Это является главным фактором, определяющим девелоперскую и инвестиционную политику на рынке недвижимости: в регионе в настоящее время наиболее активно застраивается жильем именно область (включая Новую Москву). И чем ближе к центру — тем ниже темпы строительства. Причина, по словам представителей строительного бизнеса, в нехватке свободных рекреаций и высокой стоимости работ.

Планирует ли городское руководство предпринимать какие-то шаги, чтобы сгладить ситуацию? Депутат Мособлдумы, председатель комиссии по градостроительству, Михаил Москвин-Тарханов, утверждает: приоритетная задача чиновников — четко, по зонам, провести масштабную реформу рынка недвижимости. Каким же образом?

«В самой главной зоне, центре столицы, мы должны кардинально поменять расклад, — говорит Москвин-Тарханов. — Оттуда мы должны вывести максимально возможное количество рабочих мест. И вместо офисов и производств строить там, как это ни смешно звучит, жилье».

Но как и где, если девелоперы говорят, что нет места? Однако чиновник, ссылаясь на результаты проведенного мониторинга, уверен — оно есть. Причем его достаточно, чтобы оставить в центре максимум полтора миллиона рабочих мест и каждого сотрудника обеспечит жильем в непосредственной близости от места занятости.

«Промзоны и присоединенные территории также нужно осваивать, — продолжает депутат. — И не обращать внимания на абсолютно надуманный спор между девелоперами и инвесторами о приоритете одних земель над другими. Надо одновременно осваивать и то, и другое, применяя комплексный подход».

Но не стоит забывать о том, что застройка новых территорий — изначально более легкий вариант, чем аналогичная работа в промзонах. Поэтому риэлторы и застройщики всех калибров не очень спешат связываться с последними, всеми способами поднимая на рекламный щит перспективные преимущества первых. Для промзон нужен исключительно комплексный подход, а он, естественно, является более дорогостоящим предприятием.

«Третья зона — новые кварталы так называемого зеленого пояса Москвы, именно здесь необходимо создавать новые рабочие места, — делится планами Москвин-Тарханов. — Сюда нужно выводить офисы и производства из центра столицы. В Подмосковье, четвертой зоне, помимо планомерного развития городов и строительства новых жилых комплексов, крайне важно стимулировать процесс преобразования дачных и садовых товариществ».

«За чей счет этот банкет?»

Но все это хорошо выглядит только в теории. А на практике такие грандиозные замыслы разбиваются об один-единственный вопрос — где брать деньги на такие масштабные преобразования?

Бюджет региона, утверждают представители Мособлдумы, в обозримом будущем расти не будет. Прироста и так уже не наблюдается в течение последнего года. И даже поступления от крупных корпораций типа «Газпрома», «МегаФона» или «Вымпелкома» уже не спасают ситуацию. А процесс налогообложения частного недвижимого имущества также находится на начальном этапе и не может служить источником пополнения бюджета. Инвестиций тоже нет на том уровне, на котором хотелось бы. Конечно, инвесторы есть, но они работают, как и многое сейчас в экономике России, не благодаря, а вопреки.

И вот здесь начинается самое интересное — Мособлдума всерьез рассчитывает на вовлечение в строительство личных средств граждан. Депутаты уверены: несмотря ни на что свободные деньги у граждан есть. При этом чиновники ссылаются на данные российских банков, согласно которым у населения России на руках имеются сбережения на сумму 18 триллионов рублей. Из них одна треть — 6 триллионов — сосредоточена в московской агломерации. «Нам надо их получить, во что бы то ни стало» — говорят думцы.

Делать это они планируют цивилизованно — через сеть спецпроектов. Например, каким-то образом стимулировать жителей более активно входить в существующие ипотечные программы, долевое строительство. Не менее важны программы, которые позволяют владельцу дачного домика в области с помощью каких-то строительных организаций преобразовать его, скажем, в коттедж.

Звучит заманчиво, но как быть с армией обманутых дольщиков, обиженных владельцев дач, с подрывом доверия населения, власти и бизнеса друг к другу, наконец? Один из путей решения проблемы лежит в политической плоскости. Вот что говорит о нем Александр Гончаров, зампред столичного комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства:

— Должный надзор и контроль в долевом строительстве — это одно из самых болезненных мест рынка. Постановлением Арбитражного суда рядовые граждане классифицированы, как непрофессиональные инвесторы. С целью минимизации их рисков более 10 лет назад был принят закон о долевом строительстве № 214. Конечно, за такое время уже следовало бы говорить о том, что этот институт уже установился. Но, к сожалению, этого сделать нельзя, хоть мы и прилагаем максимум усилий к тому, чтобы обманутые дольщики стали бы достоянием истории.

Закон постоянно дорабатывается. Так, в 2012 году были приняты нормы, которые усиливают ответственность девелоперов, а в 2014 году они вступили в силу. И наиболее действенной из них является страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Именно это, по мнению Гончарова, должно укрепить доверие дольщиков к девелоперу.

«Раньше мы могли отслеживать финансовую надежность застройщика не чаще 1 раза в три года, то теперь мы можем делать это ежегодно, — говорит чиновник. — Это позволяет нам практически в реальном времени отслеживать использование привлеченных средств. Львиная доля выписанных штрафов (более 2 миллионов рублей — „СП“) за истекший период была наложена нами на девелоперов именно за несоответствие деятельности требованиям ФЗ № 214. Например, за привлечение средств граждан при отсутствии разрешения на строительство или при отсутствии прав на площадку».

При этом Гончаров подчеркнул, что взваливать ответственность за мошеннические действия девелоперов только на государство и ждать компенсаций из госбюджета было бы неправильно. За ошибки и недочеты в работе ответственность должны нести непосредственные участники строительства.

По идее, здесь на помощь должен прийти создаваемый институт поручительства. Однако он достаточно новый для нашего рынка и у экспертов есть к нему ряд определенных вопросов относительно функционирования. С одной стороны, хорошо, что страховая компания-поручитель является гарантом возвращения дольщику своих вкладов. Но, с другой стороны, на рынке есть компании, деятельность которых не обеспечена ничем.

Руководитель общества взаимного страхования застройщиков Сергей Пахомов питает надежду на то, что объединение, созданное в августе 2013 года, станет еще одним действенным инструментом:

— В настоящее время в общество взаимного страхования входит 104 застройщика из 20 регионов России. В очереди на прием — еще около 30 девелоперов. На сегодняшний день подписано 100 договоров страхования. Общий объем рисков — порядка 2 миллиардов рублей. Страховых премий собрано на 30 миллионов рублей. На сегодня наш страховой тариф весьма низок — всего 1%.

Но у этих инструментов имеются некоторые если не темные стороны, то уж точно узкие места. Например, некоторые застройщики страховой тариф в 1% называют «обдираловкой», а отдельные эксперты рынка предсказывают, что инициатива со взаимным страхованием приведет к серьезному удорожанию жилья. Тревожности добавляет и реплика Александра Гончарова:

— По статистическим данным, имеющимся в нашем распоряжении, на рынке по-прежнему существуют игроки, деятельность которых весьма рискованна (их доля составляет примерно 20% от общего количества участников). Поэтому граждане, прежде чем вложиться в проект, должны очень-очень тщательно изучить все нюансы при заключении договора — детально ознакомиться с проектом и оценить форму сделки, которую предлагает девелопер.

В этих словах можно прочитать между строк примерно следующее: застройщики работают, но если вы, уважаемые граждане, пострадаете от их действий, к нам претензий никаких, надо было самим внимательно анализировать, на что вы там конкретно подписывались.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Григорий Сысоев