Недвижимость

«Первичка» против «вторички»

Преимущества и недостатки новых и старых квартир в цифрах и фактах

  
3772

В последние месяцы информационное пространство заполняют пресс-релизы, в которых риэлторы и девелоперы рапортуют о том, что «объем предложения на первичном рынке жилья» снизился, из чего делают бодрый вывод: число сделок с «первичкой» растет, торопитесь покупать, а то скоро все разберут. Вместе с тем на вторичном рынке дела также идут отнюдь неплохо. Новостные ленты пестрят сообщениями о том, что количество операций с такими объектами (особенно в крупных городах) растет довольно приличными темпами. Какие преимущества позволяют подержанным квартирам удерживать планку спроса на высоком уровне? Чем привлекают покупателей новые «квадраты»? На эти и некоторые другие вопросы «СП» отвечают эксперты рынка недвижимости.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», утверждает, что возводимые сегодня объекты недвижимости имеют несколько неоспоримых преимуществ перед квартирами на «вторичке»:

— Новостройка — это жилье, построенное по современным технологиям, с использованием качественных материалов. Это более просторные квартиры с продуманными планировками, благоустроенной территорией и инфраструктурным наполнением.

Но с этим утверждением берется поспорить Ирина Порхунова, генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС». Имея богатый опыт работы и с новыми, и с подержанными объектами, она уверена в обратном:

— В старом жилом фонде все продумано. Пожалуй, только лифты отсутствуют, что не очень хорошо. К тому же в прошлом упор делался на микрорайонную, а не точечную, застройку. Поэтому расположение магазинов, объектов досуга, школ и детских садов в старых кварталах всегда и планировалось заранее, и строилось все одновременно. Во дворах гораздо больше зелени — сажают сами жильцы, да и природа тоже делает свое дело.

А новостройки вырастают как грибы после дождя, часто даже без минимального набора объектов инфраструктуры. Если и есть рядом школа, то детям приходится учиться в две (а кое-где и в три — авт.) смены! Про очереди в детские сады, стыдно и говорить: не успеет ребенок родиться, как приходится вставать в электронную очередь в дошкольное учреждение.

К тому же, подчеркивает Ирина, объекты на вторичном рынке в целом более безопасны, чем некоторые современные дома. «В советские времена, до начала перестройки, строительному делу обучали ответственно, — уверена она. — Дома строились качественно, воровать цемент или ухудшать его качество было преступлением. Сейчас на стройках работают непрофессионалы, поэтому так нередки сообщения СМИ о том, что где-то стены обваливаются, где-то целые дома рушатся, выпадают кирпичи».

А ведь случаются вещи и похуже: нередки случаи серьезных отравлений (в том числе и со смертельным исходом — авт.). Например, на объектах, где строительные работы ведутся круглогодично, строители добавляют в цементный раствор аммиак (чтобы схватывался на морозе). В целях общего удешевления процесса используются и фенолсодержащие конструкции.

По словам Ирины Порхуновой, во многом именно из-за этого в последние лет 7 покупателей вновь стали привлекать «сталинки» и «хрущевки». Их выбирают, в основном, клиенты в возрасте от 45 до 75 лет. Плюс к этому при «сталинках» еще можно встретить гаражи, а также вполне достойные подвалы для хранения запасов. Конечно, молодежь на это уже не смотрит, но люди в возрасте любят по старинке запасаться заготовками, отдавая должное таким приятным «обременениям». Вот поэтому интерес к вторичному жилью не падает, а будет расти всегда.

Однако Софья Лебедева, хоть и соглашается, что на 100% застрахованным от таких сюрпризов у покупателей жилья в новостройках не получится, но обращает внимание на тот факт, что ситуация не настолько критична.

— Сейчас застройщики ориентированы на долгосрочную работу, и подобные недочеты позволяют себе все меньше строительных компаний. Слишком уж велики в настоящее время репутационные риски, так что в долгосрочной перспективе цена подобной экономии слишком велика. Но чтобы снизить все еще значительную вероятность риска, в процессе сделки стоит отдавать предпочтение проверенным на рынке застройщикам, успешно сдавшим в эксплуатацию другие подобные объекты.

Нужно читать специализированные тематические форумы, активно обмениваться информацией о качестве строительства с другими дольщиками. Кроме того, в любых отношениях по гарантиям качества строительства с застройщиком необходимо придерживаться положений, предусмотренных седьмой статьей ФЗ-214. Она грамотно и полноценно защищает интересы дольщика в этом вопросе.

Что касается непосредственно уровня спроса на равнозначные объекты первичного и вторичного рынков, то Софья Лебедева отмечает, что самой типичной сделкой для новостроек того же Подмосковья является покупка двухкомнатной квартиры с привлечением заемных средств. На вторичном рынке, подчеркивает представитель «МИЭЛЬ-Новостройки», такая сделка менее распространена. В самом мегаполисе же, наоборот, очень популярны однокомнатные квартиры в новостройках площадью 38−45 «квадратов», тогда как на вторичном рынке однокомнатные квартиры таких площадей встречаются гораздо реже, чаще они уже двухкомнатные.

Но и величина эксплуатационных платежей в новостройке значительно выше, констатирует Ирина Порхунова.

— За однокомнатную «хрущевку» площадью 30 квадратных метров в Люберецком районе в месяц люди платят в среднем 2800−3000 рублей. В новых же домах за 45−55 «квадратов» оплата уже выше, 3800−4500 рублей. Некоторые управляющие компании доводят эту цифру и до отметки 6000. Правда, с 1 мая в счет будут включаться расходы на капитальный ремонт дома, и в старом жилом фонде затраты вырастут. Но я твердо уверена, что и для новостроек моментально придумают и введут новую статью расходов, например, на срочные ремонты.

Да и коммерческую составляющую не стоит сбрасывать со счетов. Стоимость двухкомнатной «хрущевки» общей площадью 42 квадратных метра, из которых на долю жилой приходится 28, неподалеку от столицы плавает в диапазоне от 3 700 000 до 4 700 000 рублей (в зависимости от расположения). «Сталинки» торгуются в пределах 4 500 000−5 400 000 рублей. В новостройках, уверяет Ирина Порхунова, этот метраж совпадает с однокомнатной квартирой без отделки. Средняя цена такого объекта — от 4 700 000 до 5 500 000 рублей (в зависимости от «крутости» застройщика — авт.). Отделочники берут за работу в среднем от 250 тысяч рублей. И это без учета стройматериалов, которые, даже при самых скромных подсчетах, потянут еще на 300−500 тысяч рублей.

На вторичном объекте, в принципе, первое время можно пожить в старых интерьерах, копя на ремонт. Или сразу сдать ее в аренду. Та же однокомнатная «хрущевка» может приносить около 25 000 рублей дохода. Выгода от «двушки» выражается суммой в 30 тысяч ежемесячно, а «трешка» обогатит своего владельца уже на 35 тысяч целковых. «Новостройку без отделки сдать можно, но с трудом, — говорит Порхунова. — Арендаторы будут делать ремонт в счет аренды долго и некачественно!».

Правда, с ремонтом однокомнатную квартиру в новом доме можно будет сдать за 30−35 тысяч, а двухкомнатную — и за 40 тысяч рублей. Но есть у них огромный минус, из-за которого арендаторы долго не задерживаются в новостройках: постоянный звук перфоратора у соседей в течение первых лет трех эксплуатации объекта. И жить молодым парам с маленькими детьми в таких домах иногда просто опасно, поскольку никогда не знаешь, кто может встретиться в лифте или подъезде полупустого дома. Правда, трудно не согласиться с Софьей Лебедевой в том, что новостройка предлагает качественно новый уровень комфорта и однородную социальную среду проживания. Но происходит это, как видим, далеко не сразу.

Оформление вторичного жилья, конечно, имеет ряд особенностей и рисков, но и новостройки в этом плане тоже далеко не панацея. «Если вы берете недострой, то все риски ложатся на вас, никакие гарантии тут не спасут, — уверена Ирина Порхунова. — Я своим клиентам рекомендую брать квартиры только в уже построенном доме, прошедшем госприемку, где проведены и подключены все коммуникации. В крайнем случае, даже если право собственности еще не зарегистрировано, а застройщик исчез, практически всегда суд встает на сторону покупателя и признает за ним право собственности. Это всегда лучше, чем достраивать и подводить коммуникации к новостройке за счет жильцов».

Естественно, каждый сам решает, где хочет жить и что иметь в результате, сообразуясь со своими финансовыми возможностями и запросами. Но многие эксперты и игроки рынка недвижимости солидарны в одном: молодое поколение больше любит красоту и простор для реализации своих идей, для чего новостройки подходят лучше всего. А погоду на вторичном рынке делают, по большому счету, люди старшего поколения, у которых стремление к безопасности, надежности и экономии действует на уровне инстинктов.

Фото ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Валентин Катасонов

Экономист, профессор МГИМО

Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Павел Грудинин

Директор ЗАО «Совхоз им. Ленина»

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости НСН
Опрос
Каковы основные проблемы Российской армии сегодня?
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня