Как изменяются параметры элитности жилья

Даже такие жизненно важные предметы и продукты как, например, хлеб, вода, медикаменты и ножи сегодня подвергаются постоянным усовершенствованиям и «улучшениям» (сомневающиеся могут посмотреть передачу «Магазин на диване» — авт.). Так эпоха потребления диктует свои условия игры. Естественно, влияние времени не обошло стороной и квартиры с домами. Основываясь на мнении экспертов рынка, «СП» прослеживает эволюцию элитной недвижимости с момента появления до наших дней и пытается определить перспективы этого сегмента.

«Вчерашний день»

В начале 90-х годов критерии, по которым определялась принадлежность жилья к элитной категории, были просты как три копейки. В частности, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, подчеркивал, что в то время главным параметром было, по большому счету, исключительно местоположение объектов недвижимости. В столичном регионе по этому показателю в сегменте частного домостроения выделилась пресловутая Рублевка. В сегменте многоквартирных домов лавры эксклюзивного жилья принадлежали сталинским высоткам и домам, построенным по спецзаказу для высшего партийного эшелона.

К техническому оснащению объектов, отмечают аналитики рынка недвижимости, каких-либо единых требований достаточно долго не предъявлялось. В первую очередь жилье должно было быть достаточно вместительным и иметь минимум 2−3 этажа и двухметровый глухой забор со спутниковой тарелкой гигантских размеров (если речь шла о частном домовладении). Что касается квартир, то тут минимальный «джентльменский набор» опций ограничивался, пожалуй, несколькими раздельными санузлами и кондиционером. Этого было достаточно, чтобы в период «шоковой экономической терапии» любой объект в историческом центре города или лесном заказнике, обладающий любым из вышеперечисленных достоинств, считался элитным. А уж если экспонируемый объект сопровождался примечанием «евроремонт», то он априори попадал в категорию самых исключительных.

Но времена простых критериев довольно быстро миновали. И около десяти лет назад, отмечает Константин Ковалев, неизбежная эволюция строительных технологий привела к тому, что перечень параметров, по которым определялась элитность квартир и домов, весьма значительно расширился. Похоже на то, что теперь по своей внушительности и детальности он может конкурировать на равных с экстравагантными райдерами поп-звезд Мэрайи Кэри и Джей Ло.

«Суровая реальность»

Что сейчас с технической и эстетической точки зрения представляет элитная недвижимость? Аналитики корпорации «Баркли», проведя сравнительный анализ нескольких объектов в столичном регионе, отмечают: их инженерная «начинка», что называется, по умолчанию, должна включать в себя приточно-вытяжную вентиляцию, централизованные системы очистки и кондиционирования воздуха, а также многоуровневую систему безопасности. Одной из самых ярких тенденций последнего времени является инсталляция системы «Умный дом». Естественно, что изготовителями подобных технических новинок должны быть компании с мировым именем и непререкаемым авторитетом в своей области. Разберем эти нюансы по полочкам.

В частности, в той же Москве, утверждают независимые специалисты разного ранга, вода является чуть ли не самой чистой среди всех столиц Европы. Но при этом стоит помнить, что ее замеры проводятся на насосных станциях, и уж там-то они, само собой разумеется, соответствуют всем предъявляемым требованиям. Но очень часто трубы, по которым она поступает в дома, пожалуй, прокладывались чуть ли не самим царем Горохом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Следовательно, установки многоступенчатой очистки воды однозначно не избежать.

Что касается отопления, то подобные системы в элитных домах в обязательном порядке должны снабжаться эффективной системой регулирования температуры. В частных жилых домах она закладывается на стадии строительства, но, как правило, подразумевает ручное управление. Самым последним трендом на рынке элитной недвижимости является инсталляция системы автоматического регулирования температуры на основании показаний датчиков. Правда, она еще пока не вошла в разряд «must have», но это только дело времени.

Воздух (если, конечно, это не сверхэлитный закрытый поселок в каком-нибудь сверхохраняемом заказнике — авт.), также должен не только очищаться, но еще и увлажняться до определенных параметров. Последние новинки техники позволяют еще и ароматизировать его в соответствии с предпочтениями собственников. Понятно, что и резких перепадов между охлаждением и нагревом воздуха в этих случаях быть не должно. В современных кондиционерах для элиты за это сейчас отвечают системы VRV (переменный объем хладагента), контролируемые посредством высокоточной электроники.

Современная безопасность элитного объекта — это уже не только двухметровый охранник при входе. Сегодня она является многоуровневой и включает в себя круглосуточную охрану, постоянный видеомониторинг всего периметра объекта, территории и мест общего пользования. Плюс системы контроля удаленного доступа, полная диспетчеризация здания, датчики движения в каждом помещении (включая технические).

Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли» отмечает, что для дорого жилья архиважным становится абсолютно все, что связано с вопросами инженерных коммуникаций. «Практически каждый наш клиент очень дотошно расспрашивает нас обо всех особенностях тех или иных систем», — отмечает она.

В сегменте же загородного домостроения, говорит Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate, предпочтения покупателей «элитки» не меняются уже пару лет и главное пожелание клиента — возможность заселиться в дом в самое ближайшее время. Поэтому девелоперы увеличивают темпы строительства поселков, а собственники, приобретающие участки с подрядом, просят архитекторов и планировщиков найти решения, которые помогут ускорить процесс возведения коттеджа. Однако в архитектурном отношении владельцы стали более требовательными: планировки объектов должны быть максимально функциональными. «Если несколько лет назад главным фактором можно было назвать количество комнат, то сегодня все большее внимание уделяется дополнительным помещениям — гардеробным при спальнях, студиям для помощников по хозяйству, кладовым», — констатирует эксперт.

При этом, к слову, площадь объекта также продолжает играть важную роль. За последний год средний размер приобретаемого жилья вырос применительно ко всем форматам, подтверждает Алексей Коротких. По данным аналитического центра Villagio Estate, средний метраж элитного коттеджа, выбираемого клиентом, увеличился на 18,7%, таунхауса — на 36,4%, квартиры в жилом комплексе — на 79,7%. Продажи малоэтажного жилья в целом за год выросли на 5,9%.

«Туманное завтра»

Что ожидает столь развитый сегмент элитного жилья в перспективе? Здесь мнения экспертов хоть и расходятся, но уже мало кто из них опровергает наличие на этом рынке тренда к его активному расслоению. На рынке появилось достаточно много объектов, которые не соответствуют стандарту «элит» всего по одному-двум параметрам. Например, дом находится за пределами исторического центра, но при этом оснащен всеми последними инженерными новинками. Или высота потолков не дотягивает до «нормы» сантиметров 20−30, но сам дом с круглосуточной охраной территории находится в экологически чистом районе с превосходной инфраструктурой. Эти факты заставляют игроков рынка вводить новые категории люксового жилья. Так, например, сегодня эксперты вполне уверенно оперируют понятием «объект класса премиум», казавшимся чем-то чужеродным для элитного сектора еще пару-тройку лет назад. Да и высокие требования клиентов, приобретающих жилье рангом пониже (бизнес- и комфорт-класс), заставляют застройщиков все активнее работать над его качеством. На этом фоне отнюдь не кажется утопией мысль о том, что монолит люксового жилья с течением времени расколется на огромное количество вполне себе самостоятельных «подсегментов».

В секторе частного домостроения между тем, по словам Алексея Коротких, ликвидных участков остается все меньше. Фактически же, отмечают некоторые специалисты, приличная земля в Подмосковье для возведения элитных объектов попросту подошла к концу. Этот «тревожный» для застройщиков факт заставляет последних в настоящее время инициировать различные конференции на подобную тему, поскольку эксперты затрудняются дать четкий ответ на вопрос, как быть в такой ситуации.

Правда, времени для поиска путей выхода у заинтересованных предпринимателей пока хватает. Поскольку сегменту элитной загородной недвижимости присущи те же тенденции, что и рынку в целом, то летом — в традиционную пору отпусков — сделки, как правило, совершаются не так активно, как весной или осенью. А вот что будет через три месяца — пока это тайна, покрытая мраком.

Но все же в этом тумане неопределенности есть одна оптимистическая для покупателей «элитки» деталь. По словам Алексея Коротких, ожидать в ближайшем будущем ощутимого роста цен в целом не стоит. «Подорожают дома только в отдельных поселках либо в связи с готовностью проекта, либо благодаря реализации наиболее ликвидных объектов, — констатирует специалист. — Кроме того, стоимость элитного жилья все так же привязана к доллару и евро, поэтому динамика цен в рублях будет определяться главным образом валютными колебаниями».

Фото: Василий Шапошников/Коммерсантъ.