Как оптимизировать налогообложение при совершении сделки?

«Планирую обменять квартиру с доплатой на дом. Квартира в собственности полгода. Как лучше провести сделку для оптимизации налогообложения: дарственная, купля-продажа или как-то ещё?»

Василич Андрей

С точки зрения существующего законодательства две сделки дарения не могут быть совершены, т.к. мотив сделок в данном случае — обмен недвижимостью со встречным предоставлением, такая сделка будет являться притворной, т.е. сделкой, совершаемой с целью прикрыть другую сделку, а соответственно она будет недействительна. Если сравнивать мену и куплю-продажу, то с точки зрения налогообложения к договору мены применяются все те же правила, что и к договору купли-продажи.

При оформлении через договор мены вы будете оплачивать НДФЛ, поскольку квартира находится у вас в собственности менее срока, необходимого для освобождения от налогов (три или пять лет в зависимости от основания возникновения права собственности — ст. 217.1 НК РФ).

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется кадастровая стоимость объекта с учётом поправочного коэффициента. Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн. руб., а кадастровая стоимость 4 млн., то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн. необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн. руб., таким образом кадастровая стоимость с учётом коэффициента составит 2,8 млн. руб., эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены. Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн. руб., а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (поправочный коэффициент), 1,5 млн. руб., то полученный доход будет равен 3 млн. руб. Участник обмена, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе ещё уменьшить налоговую базу только по одной из двух схем: 1) «доход минус вычет» или 2) «доход минус расход».

Также в рамках п. 3 ст. 220 НК РФ Вы сможете получить налоговый вычет при приобретении жилья, если не исчерпали его ранее.