Банки в шоколаде: Апрелев указал на феодальный характер модели долевого строительства

Модель долевого строительства носит фактически феодальный характер. Ничего общего с рынком она не имеет, а в выигрыше исключительно банки, сказал в интервью «Свободной Прессе» почетный член Гиль­дии ри­ел­то­ров Рос­сии Константин Апрелев.

По его словам, не нужно было изначально привлекать денежные средства граждан для финансирования стройки. Дело в том, что везде, кроме строительства, идет перекрестное субсидирование государством — осуществляется именно поддержка людей, а в строительстве наоборот.

«Люди ждут несколько лет независимо от того, задерживается стройка или не задерживается. Раньше задержка была невыгодна застройщикам — они платили достаточно большие штрафы. Но уже более двух лет идет пролонгация срока ввода в эксплуатацию без штрафных санкций по решению правительства. В связи с этим ст. 214 Федерального закона о защите прав дольщиков, связанная со штрафами, не работает и в одну, и в другую сторону. Поэтому риски сегодня, безусловно, самые высокие как для дольщиков, так и для самих застройщиков. Кто в шоколаде? Банки, которые получают деньги на эскроу-счета и распоряжаются ими так, как считают нужным», — отметил собеседник издания.

Апрелев пояснил, банки получают деньги бесплатно на эскроу-счета (не выплачивая процентов по вкладам), тогда как на любые другие депозиты уплачивается вознаграждение вкладчикам в районе ключевой ставки. Банки используют бесплатно деньги дольщиков и получают сверхприбыли. Да, дольщики свои деньги не потеряют, однако совсем не факт, что они получат построенное жилье. При этом за годы стройки даже по ключевой ставке не происходит капитализации, и люди забирают деньги, «которые обесценились».

Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно говорил, что сроки ввода 19% строительных проектов в России уже перенесены. У порядка 20% застройщиков в РФ существует риск банкротства, а если ситуация с ключевой ставкой протянется еще полгода, то таких девелоперов будет более 30%.

«Я думаю, сейчас идет просто раскачивание ситуации для того, чтобы продавить ЦБ в сентябре на дальнейшее снижение. Скорее всего, ситуация не так плачевна, но в целом, те принципы финансирования в отрасли, которые существуют, ни к чему хорошему не приведут. Рано или поздно большое число дольщиков просто откажется от таких кабальных условий приобретения жилья, даже если они, например, будут относиться к льготным категориям. Тем же семьям с детьми, когда дают под 6% ипотеку, застройщики вместе с банками эту ставку съедают, завышая реальную стоимость тех объектов, которые продают», — подчеркнул эксперт.

Член Гильдии уверен, что Минстрой должен был пересмотреть условия проектного финансирования достаточно давно и переформатировать на «обычную прямую модель», когда деньги дольщиков не участвуют в процессе строительства. При этом существует льготная ипотека именно на приобретение готового жилья. То есть, к примеру, граждане на эскроу-счет кладут 10% от стоимости жилья, а остальные 90% они получают в виде ипотеки от банка только тогда, когда квартиру уже построена.

«Банки должны управлять рисками проектного финансирования и рисковать своими или заемными средствами, а не деньгами дольщиков. Риск людей ⁠— максимум 10% от стоимости покупаемой ими квартиры, а уплачивать проценты по кредитам они должны только с момента передачи им готового жилья и ключей от квартиры. ⁠Застройщики должны быть заинтересованы оперативно и качественно построить жилье, чтобы уплатить минимум процента по кредитам в проектном финансировании, и чтобы покупатель/дольщик не отказался от покупки», — заключил Апрелев.

Ранее зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева в беседе со «Свободной Прессой» отмечала, что Минстрой делает все возможное, чтобы не допустить банкротства застройщиков, серьезного сокращения запуска проектов, поскольку ключевая ставка все равно опустится, и спрос вернется.