Покупатели требуют скидку «за риск»: эксперт об эффекте Долиной на рынке недвижимости

Ситуация вокруг громкого дела Ларисы Долиной уже оказывает заметное влияние на рынок недвижимости. Разница в стоимости жилья между новостройками и вторичным жильем в Центральном федеральном округе достигла 84%.

«История с „казусом Долиной“ действительно запустила мощную инфоволну: тема „токсичных“ квартир с участием пожилых продавцов попала в федеральную повестку и держится там уже не первую неделю. Но важно разделять медиашум и реальную экономику рынка. На ценах — ни в новостройках, ни на вторичке — эта история пока не дала ни обвала, ни взрывного роста. Она скорее меняет поведение участников и структуру спроса, чем ценовые уровни», — сообщил руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.

Если говорить о новостройках, то здесь эффект в первую очередь психологический. Для части покупателей, особенно с семейной ипотекой, новостройка сейчас воспринимается как более «юридически безопасный» продукт: понятный застройщик, прозрачная история объекта, отсутствие человеческого фактора в виде пожилого собственника и его окружения. Девелоперы не упускают шанс этим воспользоваться и в рекламных сообщениях аккуратно противопоставляют первичный рынок «опасной вторичке». На этом фоне возможно небольшое усиление интереса к новостройкам в комфорт- и бизнес-классе, но ключевым драйвером продаж все равно остаются льготные программы и уровень ставок, а не «эффект Долиной».

«На вторичном рынке влияние более точечное. Сами по себе цены „на вторичку“ не рухнули — осенью многие регионы, наоборот, показывали приличные объемы сделок. Но внутри сегмента усилилась дифференциация. Квартиры с „простым“ юридическим профилем — один-два собственника, сделки только купля-продажа, нет наследственных историй и сложных разводов — уходят почти без дисконта. А вот объекты, где в правоотношениях фигурируют пожилые собственники, недавние дарения, наследства, длительные доверенности, получают дополнительные вопросы и становятся предметом более жесткого торга. Покупатели либо требуют скидку „за риск“, либо уходят к более чистым вариантам», — сообщил эксперт.

Важно понимать, что доля потенциально спорных сделок с участием пенсионеров в общем объеме рынка невелика. Даже если по ним появится локальный дисконт, это не способно «просадить» цены на вторичное жилье в целом. Гораздо сильнее на стоимость по-прежнему влияют ставки по ипотеке, доходы населения, предложение по новостройкам и региональная экономика. Поэтому ожидать системного падения цен только из-за казуса Долиной неправильно. Речь идет о смене настроений и подходов к проверке, а не о новой ценовой реальности, отметил эксперт.

«В перспективе многое будет зависеть от того, какие законодательные решения будут приняты. Обсуждаются сразу несколько механизмов: расширение обязательного нотариального удостоверения сделок, „период охлаждения“, когда деньги некоторое время остаются под контролем банка, идеи реестра заболеваний, влияющих на дееспособность, и принцип бесповоротности записей в ЕГРН по нотариальным сделкам. Если часть этих инициатив заработает, правовая неопределенность на вторичном рынке сократится, и нервозность вокруг таких кейсов пойдет на спад. В этом случае ценовой разрыв между „юридически прозрачной“ вторичкой и новостройками, наоборот, может сузиться. С другой стороны, сама инфоволна уже стала фактором маркетингового давления: новостройки выигрывают на уровне восприятия, а отдельные вторичные объекты — прежде всего старый фонд и квартиры с непростой историей собственности — могут быть вынуждены давать больший дисконт. Это скорее шанс для покупателя поторговаться, чем сигнал массово уходить из вторичного рынка», — считает эксперт.

По сути «дело Долиной» сильнее всего влияет не на прайс-листы, а на стандарты безопасности сделки. Покупатели чаще требуют нотариуса и видеофиксации, задают больше вопросов о дееспособности продавца, готовы платить за юридическое сопровождение.

«И это, пожалуй, главный долгосрочный результат: рынок становится более чувствительным к юридическим рискам и постепенно двигается к практике, когда полноценный due diligence объекта и продавца профессиональным агентством или юристом становится таким же обязательным элементом сделки, как оценка планировки или вида из окна. „Эффект Долиной“ пока не перезаписал ценовую карту рынка — он добавил нервозности и заставил всех участников внимательнее относиться к юридической стороне сделки. В ближайшее время стоит ожидать не обвала или взлета цен, а продолжения этого тренда: лучшая юридическая подготовка, аккуратный торг по потенциально рискованным объектам и постепенная настройка законодательства под новую реальность», — резюмировал он.