Особенности посткризисного периода в московской стройке

Кризисный для них 2009 год застройщики Москвы отработали на откровенную «троечку». К резко изменившимся условиям они оказались просто не готовы — ни морально, ни, как говорится, материально. Ввод жилья оказался рекордно низким за последние 12 лет, Госкомстат свидетельствует о вводе 2 млн.704 тысячах кв. метров социального и коммерческого жилья в столице. Даже 1999 год, последовавший за достопамятным кризисом'98, отметился более чем 3 млн. кв. метров.

Как же так, ведь монстр Мостройкомплекса буквально процветал на плодороднейших столичных полях, где, что называется, воткни забор и тебе сразу понесут деньги?

Кстати, все, что приписывают наши сограждане ему, будь то высокие ли цены, низкое ли качество, невнятная ли архитектура, затянутое ли строительство, — это грехи относительные. К примеру, как справедливо замечают, что если бы цены на новое жилье были сверхнизкими, то иная новостройка представляла бы из себя веселый аул. Или кишлак, ну кому как нравится.

Генеральная претензия — это низкий уровень стройки. Строили в Москве для рынка и до кризиса'08 не так чтобы уж много. Отсюда росли и растут корни многих прочих бед. Нет конкуренции — высокие цены. Нет конкуренции — и люди покупают то, что дают, невзирая на устаревшую серию «панели», невзирая на неопределенный срок сдачи ГК. Нет конкуренции — отрасль практически не развивается.

Есть такой ориентир — 1 кв. метр нового жилья на горожанина в год. Примерно так строят в Америке, примерно так на пике строили в Китае. Это обеспечивало и обеспечивает самой отрасли динамичное развитие, а гражданам — жилье по доступным ценам. А в Москве даже в лучшие годы было далеко до подобных цифр. На подъеме строили 0,46 кв. метра на душу в год, причем учитывалось только официальное население Москвы. И, кстати, в сумму стройки попало все социальное жилье. А если нам нужно рассуждать с точки зрения рыночного предложения и спроса, то цифра вообще становится катастрофической, т.к. мы должны вычесть 30−35% «социалки» и добавить к жителям 2−3 млн. трудовых мигрантов, которые ой как жаждут приобрести жилье в столице.

Казалось бы, при огромном спросе на жилье в столице и при такой низкой конкурентной нагрузке на рынок застройщики должны просто процветать. Однако, как показали события посткризисного времени, сверхприбыльность московского строительства оказалась полной иллюзией. В решающий момент у девелоперов совсем не оказалось кредитных возможностей. Им просто не верили! Более того, у них не оказалось в запасе достаточного количества квартир, которые можно было бы выбросить на рынок по демпинговым ценам.

От шока до новой активизации

Прошедшее с начала кризиса'08 время можно разбить для на три этапа: шок, капитуляция и «зеленые ростки».

Шок — это период, когда медленно и верно приходило понимание, что теперь жить и строить придется без денег, что кризис — это серьезно и надолго. Московские застройщики долго не могли признать, что настала действительно черная полоса. Осенью-зимой 2008-го года они постарались выбросить на рынок (причем, по старым рублевым ценам!) все то, что было приготовлено на будущее. Однако рост предложения не заставил рынок выйти из ступора. Скидки и рассрочки приводили к совершенно неадекватным поступлениям средств, которые не могли закрыть зияющие дыры в бюджетах.

Капитуляция — это весна и лето 2009 года. Займодавцы усилили нажим, наиболее несговорчивым продемонстрировали перспективы банкротства. Продаж на рынке практически не было. Так что волей-неволей, а пришла пора идти на условия кредиторов, которые потребовали существенные доли в активах компаний, и, главное, внедрение в их руководство своих, «банковских» людей. В результате из руководства побежали искать лучшей доли те, кто раньше двигал основные проекты — ключевые топ-менеджеры.

Зеленые ростки показались, как ни странно, только зимой. Наконец-то ряду застройщиков удалось сдвинуть с мертвой точки некоторые полуготовые проекты. Где-то сыграли свою роль госгарантии, где-то пришли инвестиции, где-то просто проявили силу воли. В любом случае, зимой на рынке наконец-то начали появляться новые значительные объемы квартир. Причем, большинство квадратных метров приходится на низкокачественное, дешевое жилье — пресловутую «панель» и самый примитивный «монолит».

Сейчас хорошо видно, что московские застройщики по своей строительной стратегии разделились на две большие группы: первая — это те, кто, заморозив все то, что требовало серьезных вложений, сосредоточились на завершении проектов высокой стадии готовности. Им пришлось пожертвовать долгосрочными проектами в пользу текущих. Вторая группа — те, кто сделал акцент на возведение в кризисное время «быстрого», то есть панельного жилья по низким ценам. Высокие обороты продаж позволяли им обходиться минимумом инвестиционных средств.

С точки же зрения потребителя посткризисная ситуация выглядела просто прекрасно. Ему было предложено на выбор значительное количество квартир в готовых домах с одной стороны, а с другой — наконец-то появилось доступное жилье по демократичным ценам. Вдобавок, как нельзя охотно шли застройщики в это время на скидки и рассрочки. От потребителя требовалось лишь одно — обладать живыми деньгами. Однако вот вопрос — многие ли сумели выйти из кризиса с приличным кушем и сохранившимися высокими доходами?