Пора «фиксировать прибыль» и валить: «Жилищный пузырь» приближается к логике атомного взрыва

Так называемый «инвестиционный спрос» на недвижимость упал до нуля, желающих вложить свои деньги в квадратные метры больше нет.

Квартиры и дома сейчас берут исключительно для проживания, и то лишь в том случае, если тянуть с переездом нет возможности. Все ждут существенного падения цен, поэтому покупатели не торопятся — уже к концу года стоимость жилья может упасть на 30−40%, а то и больше.

Брать то, что вскоре заведомо подешевеет, никто не хочет, поведение этих самых инвесторов лучше всего характеризует ситуацию, которая нынче сложилась на российском рынке недвижимости. А именно затишье перед бурей.

«С наступлением июля объем инвестиционных сделок продемонстрировал достаточно весомое снижение — до единичных сделок в августе», — говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Екатерина Петрова.

Инвестиционные квартиры никто не покупает уже пару лет, так как это просто выброшенные на ветер деньги. Положим, есть объект недвижимости в столице стоимостью 8 млн рублей, который можно сдавать за 30 тысяч рублей в месяц, то есть 360 тысяч рублей в год. Падение цены базового актива всего на 10% приносит убыток в 800 тысяч рублей, а это — поступления от аренды почти за три года. Вот только снижением в 10% всё вряд ли ограничится.

«Последний раз я видела инвестиционный спрос весной 2022 года, когда курс рубля падал, и люди пытались куда-то пристроить свои деньги. Состоятельных людей было немного, и спрос очень быстро иссяк. Но не только поэтому. Стабилизация курс рубля, а также высокие проценты по депозитам тут, скорее, ни при чём.

«Инвесторы» внезапно поняли, что приобретают заведомо неликвидный актив. Даже если цены не рухнут — сильное падение ожидалось уже давно — то рынка всё равно нет. Недвижимость тупо не продать, так как потенциальных покупателей нет. То есть деньги будут если не потеряны, то точно «заморожены» на неопределённый срок", — объясняет частный риэлтор Татьяна Иванова.

Действительно, многократного обвал цен ждали уже давно, но он пока не случился. На вторичном рынке всё подешевело на 15−25%, однако на первичном застройщики не сдаются и держат стоимость квадратного метра на очень высоком уровне. Именно это пока и удерживает всё от катастрофы, но для рядового «вкладчика» радости тут всё равно мало. Да, можно считать, что вложенные 10 млн рублей остались на своём месте, квартира де-юре не подешевела. Но де-факто она не стоит ничего, так как продать её некому. Печалька…

В «тучные годы», когда цены на российском рынке недвижимости галопировали, а довольно доступные ипотечные программы предлагались на каждом углу, на инвестиционный спрос приходилось до 30% продаж. Это касалось и первичного рынка, и вторичного.

Очень часто получалось так, что аренда закрывала всю или большую часть аннуитетных платежей, при этом стоимость самого актива увеличивалась. Более того, его в любой момент можно было ещё и продать — с большой выгодой. Всё это в прошлом. Как и сама ипотека.

«Учитывая траекторию ключевой ставки, которая, согласно последнему прогнозу ЦБ, останется двузначной не только в этом, но и в следующем году, собственникам всё-таки придется уменьшать стоимость квадратного метра.

Как всегда, снижение цен начнется с увеличения глубины торга, а к концу 2024-го поползут вниз и цены", — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Упомянутая «глубина торга» на вторичном рынке сейчас уже составляет 20−30%, однако пока что ценники всё равно невменяемые. Для того, чтобы жильё стало болен-менее доступным необходимо их падение примерно в десять-двадцать раз.

«Ситуация на российском рынке недвижимости сложилась непростая — доступность жилья продолжает снижаться. Хотелось бы, конечно, чтобы цены упали, потому что они неподъёмные для большинства граждан, зарплата-то не растет. И застройщики сидят с непроданными квадратными метрами. Но, возможно, будут ещё какие-нибудь ипотечные программы разрабатывать, и покупка жилья станет более доступной», — рассуждает руководитель компании «Rich-Недвижимость» Олег Бендриков.

Разрабатывать можно что угодно, вот только банки уже не рвутся выдавать ссуды на покупку недвижимости. 20 трлн рублей с лишним, из которых около 10% считается потенциально «плохими» кредитами — по ним могут перестать платить, или же это уже произошло — это уже перебор. Увеличивать риски желающих среди финансистов нет, посему надежды на какую-то новую ипотеку совершенно беспочвенны. Её не будет, точно.

В физике есть такое понятие, как «критическая масса» — при достижении определённого веса (около 50 кг) куска урана-235 происходит атомный взрыв. То же самое может случиться и на рынке недвижимости.

Исходя из целей и жизненных ситуаций людям нужно периодически избавляться от своих квартир и домов, обменивая их на деньги. Сейчас это, по сути, невозможно, но бесконечно продолжаться не может.

Обвальное падение цен невыгодно, прежде всего, застройщикам, которые пытаются всеми правдами и неправдами сохранить высокий уровень стоимости недвижимости. В ход идёт лжеаналитика, где купленные «эксперты» вещают про продолжение роста цен и стабилизацию ситуации.

По сути, это некий аналог замедлителей атомной реакции — поглотителей нейтронов, которые опускают в реактор АЭС чтобы он не пошёл вразнос. Пока помогает, но именно что пока.

Между тем многие «инвесторы» уже пытаются избавиться от своей недвижимости, пока она сильно не упала в цене. То есть зафиксировать прибыль. Или ограничить убытки, это особо актуально для тех, кто покупал на пике цен. Но ничего не продаётся, и народ уже начал волноваться.

Инвесторы — существа стадные, подверженные панике. Посему в любой момент купленные ради прибыли квартиры могут начать шустро сливать. За те деньги, которые покупатели готовы будут заплатить. И снежный ком покатится с горы, быстро превратившись в грозную лавину…