Никита Кричевский: Москва искусственно держит высокие цены на жилье

Цены на жилье снова пошли вниз. За прошлую неделю индекс московской недвижимости (MARPI) потерял 0,2% и составил 3885 долларов за квадратный метр. По прогнозам компании «Калита-Финанс», в ближайшее время стоимость «квадрата» упадет до 3875 долларов.

Эксперты из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» тоже не исключают, что коррекция макроэкономических показателей и новое усиление доллара могут привести к снижению цен на жилье. Но оно будет незначительным. В целом до конца года, считают в центре, стоимость столичного квадратного метра останется стабильной, так как на восстановление рынка необходимо время.

И осень уже принесла небольшое оживление на рынке жилья. Количество сделок на первичном рынке в Москве и Подмосковье в октябре выросло в 1,4 раза к сентябрю, подсчитали в агентстве недвижимости «Миан». Это связано с тем, что почти весь октябрь цены хоть и росли, но не такими крутыми темпами, как раньше. Новые квартиры «экономкласса» в столице за месяц подорожали на 1,2% - до 110,2 тысячи рублей за квадратный метр, а на элитное жилье — на 3% - до 508 тысяч рублей, расценки на бизнес-класс остались прежними — 156,8 тысячи рублей за метр. В Подмосковье новостройки прибавили 0,4% и средняя стоимость метра приблизилась к 70 тысячам рублей. Приостановка падения цен на рынке жилья привела к небольшому росту покупательской активности. Правда, по сравнению с докризисными показателями спрос на жилье по-прежнему остается в 3,5 раза ниже.

Комментирует ситуацию доктор экономических наук, профессор Никита Кричевский.

«СП»: — Никита Александрович, цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке, на Ваш взгляд, сегодня справедлива или нет?

— Конечно же, несправедлива. Она не отражает отношение спроса и предложения. А, как известно, спрос находится в упадке. У людей просто нет денег. Так что цене следовало бы быть поскромнее.

«СП»: — Как, по-вашему, будет развиваться ситуация на рынке жилья в следующем году?

— На мой взгляд, цены будут продолжать снижаться, а количество предлагаемого жилья будет только увеличиваться. И это, к сожалению, не здоровая тенденция. Хотя чего загадывать — все будет ясно наверняка только в начале весны.

«СП»: — Я, например, хочу купить квартиру. Когда лучше это сделать: сейчас, в следующем году или все-таки подождать конца кризиса?

— Скажу сразу, что окончания кризиса вы не дождетесь. Потому что его как такого в России пока нет. Есть локальные финансовые потрясения у политической и экономической элиты страны. А глобальный кризис еще не начался.

Что касается покупки квартиры, то тут может быть два варианта. Первый — квартира вам нужна срочно, так как негде жить. Тогда необходимо выходить на рынок, требовать максимальных скидок и приобретать квартиру сегодня. Второй вариант — квартира покупается для вложения денег. В этом случае разделить собранную сумму пополам, переведите рубли в евро и доллары, положите их в банк и ждите следующего года. А там уже действовать по ситуации.

«СП»: — А как поступить с продажей квартиры?

— Из-за сдерживания цен лучше сделать это сейчас, так как потом можно прилично потерять в цене. Ведь сдерживание цен в Москве происходит исключительно административно. Но московских чиновников понять можно. Они вложили душу, деньги, интересы, причем не только свои, в строительство жилья, поэтому они заинтересованы, чтобы продать жилье как можно дороже. Но надо понимать, что чем дольше сдерживать падение цен, тем больше будет само падение.

«СП»: — Какая сейчас ситуация с ценами в регионах?

— Там она лучше, чем в столице. Хотя бы потому, что нет административного сдерживания цен на недвижимость. А так, насколько мне известно, сейчас, например, самый востребованный рынок в Калининградской области.

Кстати, выводы Кричевского совпадают с данным агентства недвижимости «Миан», которые говорят о том, что Москва проигрывает в цене. Например, первичное жилье в столице обходится покупателю вчетверо дороже, чем квартира в Подмосковье. Средняя цена покупки квартиры в столице в октябре составила 13,9 миллиона рублей против 3,4 миллиона за МКАД. В результате кризиса спрос заметно сместился в сторону областных городов, а так же других регионов, подчеркивают специалисты «Миан». Приобрести квартиру в Подмосковье теперь хотят 80% покупателей, тогда как год назад этот показатель составлял не более 50%.

В Ассоциации строителей России лидерами по степени снижения цен на жилье называют Волгоград (минус 23,9%), Пермь (23,5%) и Ростов-на-Дону (22,3%). В Москве и Питере падение тоже значительное — 20,3% и 19,7% - но все равно меньше. Однако самыми упертыми, по версии аналитиков ассоциации, оказались цены в Красноярске, Новосибирске, Воронеже. Здесь стоимость с января по сентябрь на 15,6%, 14,3%, 13% соответственно. Причем пик падения пришелся на период с сентября 2008 года по март 2009 года. Потом цены во многих городах России продолжали снижаться уже значительно меньшими темпами.

Сейчас, по мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», жилье в крупнейших российских городах находятся в фазе остаточной коррекции цен, и, как в Москве, вполне готовы перейти к стабилизации. Вполне естественно полагать, делают вывод специалисты, что «какое-то время все рынки недвижимости будут продолжать отыгрывать макроэкономический фон: если основные экономические показатели будут постепенно расти и отыгрывать потери, вызванные кризисом, то и падение цен на недвижимость постепенно сойдет на нет, а в ряде регионов может даже смениться небольшим отскоком вверх. Если же последует вторая волна экономического кризиса, то и недвижимость во всех городах продолжит дешеветь». В то же время в аналитическом центре отмечают, что сейчас ведущую роль в динамике цен начинают играть объемы нового строительства и как следствие — количество предложений. Если они останутся в дефиците, то это не даст ценам падать ниже и даже может спровоцировать их рост. Если же начнется бурный рост строительства жилья «экономкласса», то, вполне возможно, цены пойдут дальше вниз. Особенно это будут характерно для тех регионов, где цены на квартиры заметно превышают стоимость строительно-монтажных работ.