«Хрущевки» против «путинок»: Никита Сергеевич побеждает и Мутко, и президента России

Президент России Владимир Путин заявил, что у страны впервые за всю историю появилась возможность «в целом» решить жилищный вопрос. Об этом он сказал на встрече с главой корпорации «ДОМ.РФ» Виталием Мутко 24 августа.

«Ситуация такова, что мы впервые за всю, может быть, историю, еще и царской, и советской России, и современной России в состоянии решить эту задачу [обеспечения жильем] в целом», — сказал он, отметив, что «ДОМ.РФ» является «ключевым звеном» для реализации этой цели.

Ранее на втором этапе съезда «Единой России» президент предложил правительству выделить 45 млрд. рублей на реализацию новой программы по расселению жилья, признанного аварийным на 1 января 2021 года. Средства на нее должны быть выделены в 2022—2024 годах.

На встрече с Мутко Владимир Путин отметил, что одной из задач государства является обеспечение юридической безопасности граждан в сфере приобретения жилья и защита от недобросовестных застройщиков. Безусловно, это важный вопрос, но при покупке жилья главным препятствием для россиян являются не страхи юридических рисков, а банальная нехватка средств. Льготная ипотека под 6,5%, запущенная в 2020, хотя и подстегнула рынок недвижимости, в итоге привела к значительному росту цен.

По данным Мутко, с 2012 года с помощью ипотеки жилье приобрели около 10,7 миллиона граждан. Из них миллион воспользовались программами льготной, семейной, дальневосточной ипотеки и программой по выплате многодетным 450 тысяч рублей на погашение ипотеки.

Однако при этом глава «ДОМ.РФ» признал, что цены на новостройки с начала 2020 года по стране выросли в среднем на 25% - на 15,5% в прошлом году и уже на 13% в этом. Это намного больше, чем выгода от снижения процентных ставок. Балансировать рост цен, по мнению главы корпорации, нужно увеличением предложения на рынке, то есть введением в строй большего количества жилья.

Но реальность этим планам не соответствует. Мутко отметил, что в 2021 году в России планируется построить 84−85 миллионов квадратных метров жилья, а в следующем году и такой темп будет крайне сложно поддержать. Но для того, чтобы сохранялся стабильный темп строительства, необходимо ежегодно возводить намного больше — около 120 миллионов «квадратов». Такой плановый показатель заложен и в госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами». Правда, в феврале 2021 года Минстрой уже предложил передвинуть сроки его достижения с 2024 на 2029 год.

Между тем, реальные доходы граждан снижаются с 2014 года. В 2020 году они упали еще на 2,8%. Рост доходов был зафиксирован только во втором квартале 2021-го, но по сравнению с «доковидным» 2019-м они все равно оказались на 0,8% ниже. Каким образом власти планируют решать квартирный вопрос и делать жилье более доступным, не совсем понятно.

Если говорить о льготной ипотеке, экономисты подсчитали, что ее эффект давно исчерпан. Согласно исследованию «Эксперт РА», в июне 2021 года средний платеж по ипотеке на новостройку оказался на 28% выше, чем годом ранее, а средний ипотечный кредит на квартиру в новостройке составил 4,06 млн руб. — на 46% больше.

Ежемесячный взнос составил 20−21 тысячу рублей, а на вторичном рынке в июне достиг 22,3 тыс. руб., что на 13% выше, чем годом ранее. Этот рост банки попытались компенсировать увеличением срока выплаты ипотеки, в результате чего средний срок кредитования удлинился более чем на два года.

Что касается первоначального взноса, он должен составлять не менее 10% от общей стоимости жилья. По данным «Сбера», в среднем заемщики вносят 32% от стоимости. В феврале 2021 года этот показатель составил 1,9 млн. руб. для новостройки и 1,6 млн. руб. для «вторички».

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в июне 2021 года средний чек по ипотечному кредиту в России достиг нового исторического максимума — 3,25 миллиона рублей (по сравнению с началом года рост составил 16,2%). Москва ожидаемо оказалась впереди всей страны с показателем в 7,1 млн. руб.

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что на фоне падения доходов и роста цен на жилье реального повода говорить о скором решении «квартирного вопроса» в России нет.

— Хотелось бы услышать о конкретных предпосылках того, что у нас появилась возможность решить жилищный вопрос, а не только предвыборную риторику. Я не вижу ни одного аргумента в пользу того, чтобы «сказка стала былью». Что именно будет для этого сделано?

Если речь о новой программе переселения аварийного жилья, то эти 45 миллиардов рублей — капля в море. У нас такие объемы ветхого жилого фонда, что нужно строить лет 30, чтобы переселить всех его обитателей в нормальные условия.

Все «хрущевки», которые построили 50 лет назад, давно исчерпали свой ресурс и их нужно сносить. А у нас десятки миллионы людей живут в «хрущевках». На этом фоне 45 миллиардов рублей — мизерная часть средств, необходимых для переселения.

Если же говорить о решении жилищной проблемы граждан в целом, у нас сейчас цены на недвижимость выросли настолько, что, боюсь, для подавляющего большинства людей мечта о новоселье отдалилась еще сильнее. Доходы падают, а цены на жилье растут, и разрыв между ними еще больше увеличивается. Поэтому не вижу ни одного позитивного аргумента в пользу того, что мы приближаемся к решению жилищного вопроса.

«СП»: — Виталий Мутко говорил о том, что увеличение вводимого в строй жилья поможет решить проблему. Так ли это?

— Декларации о том, что нужно больше строить, звучат последние 30 лет. Конечно, если будет вводиться больше жилья, цены начнут падать, так как возникнет больше предложения. Сейчас цены так сильно выросли потому, что возник платежеспособный спрос, а квадратных метров вводилось немного. Теперь же ситуация выровнялась — платежеспособного спроса больше нет, а жилья строится столько же.

Для того чтобы больше строить, необходимо повышать уровень доходов граждан, чтобы они могли покупать эти квартиры и дома. У нас же не Советский Союз, где жилье раздавалось бесплатно. А кто будет покупать квартиры, если доходы не растут? Многие сегодня тратят весь свой заработок на еду и коммуналку. Они даже первоначальный взнос накопить не могут. Для подавляющего числа граждан задача купить квартиру нереальна.

«СП»: — Каким же образом так вырос объем ипотечного кредитования в прошлом году?

— В прошлом году для тех, кто хотел купить квартиру, сошлись сразу три фактора. Во-первых, в марте обвалился рубль на 20%. А у наших граждан инстинкт — когда обваливается рубль, нужно быстро бежать на товарные рынки и скупать все, на что есть деньги, от телевизоров до квартир. В то же время была низкая ключевая ставка, из-за которой снизились и ставки по депозитам. Кроме того, ввели налог на доходы с депозитов свыше миллиона рублей.

В результате люди, у которых были накопления, просто переложили их в «котлован». Они перенесли триллионы рублей из банковского сектора в рынок недвижимости. Но сейчас этот фокус больше не сработает, потому что инвесторов не осталось. Все, кто хотел вложиться в жилье, сделали это в прошлом году, и платежеспособных людей, которые могли бы взять даже льготную ипотеку, больше нет. Экономика не генерирует новых инвесторов, новый средний класс.

Даже если вдруг государство начнет раздавать трансферты регионам напрямую, чтобы они строили больше недвижимости, покупать ее будет некому, так как население нищее.

«СП»: — То есть решение жилищного вопроса упирается в повышение доходов населения?

— Этот туннель необходимо рыть с двух сторон — увеличивать доходы населения и темпы строительства, которые находятся на неприлично низком уровне. Потому что если начнут повышаться доходы, а предложение останется на прежнем уровне, цены будут расти.

Существует формула, согласно которой для того, чтобы в стране воспроизводилось качественное жилье, нужно строить по одному квадратному метру на человека. То есть мы должны строить 140 миллионов квадратных метро в год. Мы и близко не подошли к этому показателю. Тот же Китай строит миллиард квадратных метров ежегодно. Кстати, из наших 84 миллионов «квадратов» половина — это индивидуальное жилищное строительство, то есть граждане сами решают свои проблемы.

«СП»: — Есть ли конкретные меры, которые может предпринять правительство для поддержания рынка недвижимости?

— Правительство должно заниматься своими прямыми обязанностями, в частности, следить за стабильностью национальной валюты. Из-за того, что обвалился рубль, подорожал металл, рабочая сила, возник ее дефицит на рынке, так как гастарбайтеры не заинтересованы в том, чтобы возвращаться в Россию. Подорожало все, и у застройщиков серьезные проблемы с тем, чтобы вписаться в расходные сметы. Они повышают цены не только потому, что такие жадные, а потому что им приходится учитывать новые реалии.

Вялая валюта не создает уверенности для инвесторов. Какой смысл им вкладываться в недвижимость, которая, несмотря на рост цен, все равно подешевеет к валюте? Проще сидеть на своих долларовых накоплениях. Это слишком длинная цепочка, но если говорить вкратце, то слабая экономика, зависящая от энергоресурсов, является основной проблемой рынка жилья.