Денег.net: Недвижимость покупают только в кредит, собственные средства у населения давно кончились

Рынок ипотечного кредитования в РФ установил ещё один рекорд — второй раз подряд. Общая сумма выданных кредитов, согласно предварительным оценкам, выросла на 23% по сравнению с 2020 годом, куплено или ещё в процессе оформления жилья примерно на 5,5 трлн. рублей. Ещё около двух миллионов россиян стали новосёлами, но, увы, легко им не будет.

Данные госкорпорации ДОМ. РФ звучат более чем оптимистично — у нас опять победа, ура-ура, и всё такое.

«По итогам 2021 года выдача ипотеки составит 1,8−1,9 млн. кредитов на 5,4−5,5 трлн. рублей, что на 4% больше аналогичных показателей предыдущего года в количественном выражении и на 23% в денежном. Это значит, что рынок ипотеки не только восстановился, но и превысил докризисный уровень», — считают в ДОМ.РФ.

Напомним, что в 2020 году было выдано 1,7 млн. ипотечных кредитов на 4,3 трлн. рублей. По сравнению с 2019-м это на 35% больше количественном выражении и на 50% в денежном.

На фоне падения реальных доходов населения, взрывного роста цен и безработицы подобные показатели, на первый взгляд, кажутся фантастическими, нереальными. Но, как оказалось, всё действительно так.

«Основные покупатели — именно ипотечники, их 99%. Да и те, кто продают, тоже берут кредит и, в свою очередь, что-то покупают. Все понимают, что деньги могут обесцениться в любой момент, даже долларам уже нет особого доверия. А вот квартира или дом — это совсем другое дело. И к долгам люди относятся как-то философский, я бы даже сказала, просто. Мне, как человеку „старой закалки“, этого не понять, но факт», — говорит риэлтер Татьяна Иванова.

Если посчитать «среднюю температуру по больнице», то есть поделить сумму выданных ссуд на их количество, то видно, что она выросла. Если в 2020-м это было 2,5 млн. рублей, то в 2021-м — уже 2,9 млн. рублей. Эти 16% - и есть рост цен на недвижимость в России, реальный, подкреплённый статистикой. А не тот, о котором так любят трубить застройщики и торгаши — 35%-40%. Да, кое-где цены пытаются повысить на такие величины, но пустые дома и коттеджные посёлки явно свидетельствуют об «успехах» подобного «маркетинга».

Новостройки если и покупают, то самые дешёвые, в структуре ипотечного спроса, по данным ЦБ РФ, они не превышают 30%. Берут «вторичку», причём самую недорогую, по словам риэлторов, этот сектор рынка быстро «вымывается» и уже близок к исчерпанию. В регионах — дешёвая «двушка», в столице и крупных мегаполисах — «однушка» на окраине или в пригороде.

Около пяти-шести миллионов рублей в Москве и около полутора-двух миллионов в местах попроще. Например, в Костроме вполне реально купить неплохую «двушку» за 1,4−1,5 млн. рублей с торгом, в Курске чуть дороже — 1,5−1,7 млн. рублей, цену тоже можно обсудить. В райцентрах — в два-три раза дешевле. Примерно так и складывается «средняя температура по больнице», крупные города дают основной финансовый вклад.

Но сильно выработан не только доступный жилищный фонд, число тех, кому банки даже в принципе способны одобрить ипотеку, уже стремится к нулю. На днях Центробанк выпустил очень интересную аналитическую записку — «Об оценке потенциального спроса на ипотеку», в данном коротком материале немало крайне любопытных цифр. Бесспорно, исследование ЦБ далеко не идеально — оно частично опирается на данные Росстата — но умный да поймёт. Понятное дело, иные цифры сотрудникам Банка России брать просто нельзя, а вот произвести небольшую «коррекцию» данного материала своими силами доступно любому грамотному человеку. Аналитическая записка находится в свободном доступе, на сайте ЦБ.

«Аннуитетный платеж по стандартной ипотеке на первичном рынке составляет около 31 тыс. руб. в месяц при ставке 6,5% и 35 тыс. руб. при ставке 8,5%. Безопасный уровень доходов семей из двух человек, которые могут обслуживать такую ипотеку, составляет 61−70 тыс. руб. (с учетом стандартного предположения о том, что комфортный ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 50% от ежемесячного дохода семьи). Согласно данным Росстата за 2020 г., этому условию удовлетворяли доходы 14% всего населения России, или около 10 млн семей, включая те, которые уже имеют ипотечные кредиты», — это, можно сказать, ключевая цитата данного документа. Судя по всему, там, где фигурируют 8,5%, пропущены слова про вторичный рынок, но это уже несущественные детали.

А теперь, даже ничего не считая, просто прикинем. Данные Росстата о росте благосостояния «уважаемых, панимаешь, рассеян», как бы сказать помягче, слишком оптимистичные. И о том, сколько они получают, тоже. Впрочем, люди из ЦБ хитро так на это намекают. «Фактически возможностью осуществления таких выплат по ипотеке обладают меньше людей, поскольку многие из них априори обладают повышенной долговой нагрузкой из-за выплат по другим, ранее выданным кредитам».

В настоящий момент, опять-таки по данным Центробанка, около 9 млн. россиян уже выплачивают ссуды на покупку недвижимости. Судя по всему, это потолок или около того. И данные ДОМ. РФ — наглядное тому подтверждение. Рост количество договоров на 4% - это уже почти что ни о чём, график выходит на плато. Если проще: мы побежали в горку, сперва шустро, потом стали выдыхаться, под конец вообще еле ползли. И что дальше? А дальше мы обессилим, упадём и кубарем покатимся вниз. Собственно, в аналитической записке именно про это и говорится.

Но неужели банки, которые выдавали (и продолжают выдавать!) ипотечные кредиты, всё это не понимали и ранее? И как вообще люди, особенно в провинциях, их получали?

Начнём с ответа на второй вопрос. В качестве первоначального взноса очень многие использовали так называемый «материнский капитал». Это в столицах данная сумма — мизер, а в каком-нибудь Урюпинске — ДЕНЬГИ. Далее менеджер банка получал «подкорректированную» справку 2НДФЛ, благо, ответственности за её предоставление легко избежать. Достаточно «прикинуться шлангом» и сказать, что знать не знаешь, что там написано в бумажке — суд вас оправдает. Если будут ловить…

Между прочим, вопрос про поддельные 2НДФЛ — крайнее популярный в Рунете! Более того, уже давно действуют различные фирмочки, которые «нарисуют» вам какой угодно доход.

Знают ли про это банки? Это мы подошли к первому вопросу. Да, знают. Но «менеджерам самого среднего звена», которым начальство «спустило план», как-то всё равно. Печать есть? Есть! Маткапитал имеется? Да, тоже бумажка с печатью. Ну и чудненько — кредит одобряем-с!

Однако «критическая масса» — в данном случае не урановая, но столь же взрывоопасная — накапливается, и вскоре она рванёт. Да так, что всем чертям станет тошно.

Сперва упадут цены на недвижимость, про это есть в материалах ЦБ. Вал ипотечного спроса «перегрел» рынок, и вскоре, когда он сойдёт на нет (что, как вы видим, произойдёт уже завтра), покупателей просто не станет.

Ещё одним фактором станет скорая отмена так называемой «льготной» ипотеки, где процентная ставка частично субсидируется государством.

Застройщики уже заранее рвут волосёнки на пятой точке. Да, это тоже сильно ударит по ценам.

«Льготная ипотека стала для рынка существенным драйвером роста и поддержкой в сложный период. Программа зарекомендовала себя как эффективная мера, и, на наш взгляд, отказываться от нее на данном этапе преждевременно. Застройщики, как и банки, должны быть уверены в завтрашнем дне, начиная крупные проекты, требующие серьезных ресурсов. Поэтому отмена программы, на наш взгляд, может оказать негативное влияние на рынок в краткосрочной и среднесрочной перспективах», — плакается первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская.

И вот мы подошли к самому интересному. И печальному. Итак, цены на недвижимость сильно упали (по ряду прогнозов — на 35−50% и более), а материальное положение «электората», как презрительно называют граждане РФ власти, ещё сильней ухудшилось. Собственно, данный процесс вовсю идёт, и тут ЦБ тоже регулярно бьёт тревогу. Начнутся банкротства ипотечников, и они породят вал иного рода, с «цепной реакцией».

Потому что, получив ряд просрочек и невозвратов, тот или иной банк начнёт думать, что делать со своим пакетом потенциально крайне опасных ипотечных договоров. И попытается его продать. Желающих продать будем много, купить — мало. Или вообще не будет. Рынок торговли ипотечными договорами в одночасье рухнет.

Да и банковской системе в целом станет худо, так как несметные триллионы рублей ссуд, платежи по которым растянуты до предела (по данным ДОМ. РФ средневзвешенный срок ипотеки вырос до 20 лет и почти 11 месяцев — тоже рекорд!) превратятся в потенциальные нули. Отобрать у миллионов граждан их квартиры и дома не получится, это чревато социальным взрывом. Да и что потом делать с этой недвижимостью, которая сильно подешевела? Проблема, причём системная…

В принципе, граждане РФ делают всё правильно — берут кредиты дабы их когда-нибудь отдать. Или не отдать, если власть в стране таки поменяется. Правда, легко в любом случае не будет, так или иначе нервишки потрепать придётся. Законодательство уже «откорректировано», выселять людей из единственного жилья можно, вот только решался ли власти на это? Бесспорно, сперва такие случаи будут, но если народ объединится (а вероятность этого крайне велика), то едросы не решатся доводить дело до всероссийского бунта.

Можно ли избежать катаклизмов? Можно.

«Важно отметить, что устойчивое ускорение роста российской экономики и доходов населения способно расширить потенциал для ипотеки, дополнительно увеличивая платежеспособный спрос на постоянной основе. Положительный эффект для рынка ипотеки будет еще сильнее, если опережающими темпами будут расти доходы домохозяйств, относящихся к средним децилям по распределению доходов. Именно в этой группе домохозяйств рост доходов способен сильнее всего увеличить платежеспособный спрос на ипотеку», — говорится всё в той же аналитической записке ЦБ.

То есть всё просто — нужно не «кошмарить бизнес» и давать людям зарабатывать. Однако для едросов данные слова сродни крамоле. Ведь самодостаточные граждане, которые уверены в завтрашнем дне, могут и задуматься — а нужны ли им такие «слуги народа»?