Что с «крышей» в стране творится?

Строительство индивидуальных жилых домов катастрофически замедлилось, по сравнению с началом года темпы ввода объектов в эксплуатацию снизились аж в четыре раза. Так называемые «организованные коттеджные посёлки» прекратили строить вообще — спроса нет. Да и граждане, которым теперь приходится тратить на пропитание и товары первой необходимости примерно на 50% больше, тоже сильно уменьшили свою активность в плане возведения личных домов. Но больше всего стройки подкосило отсутствие оборудования.

Всего 1,76 млн. кв. метров в ноябре 2022 года против 7 млн. кв. метров в феврале — как говорится, почувствуйте разницу. Данные Росстата, а они, как известно, по определению под вопросом. Но кризис в загородном строительстве, действительно, налицо, наблюдаются буквально единичные стройки.

Прежде всего, полностью прекратилось возведение коттеджных поселков, так как данный рынок сильно затоварен. В сфере недвижимости вообще лютый кризис.

Посему застройщики, которые нахапали много дорогих и даже «элитных» земельных участков, сейчас пытаются от них избавиться. В розницу.

«На загородном рынке сейчас мало системных застройщиков, а стратегия существующих игроков действительно направлена на вывод участков без подряда. Такой подход позволяет застройщикам снять с себя риски, возникающие при согласовании и строительстве объектов, повысить маржинальность и примерно в два раза сократить срок реализации поселка. Покупатели также считают такую покупку более выгодной», — говорит управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев.

В переводе на русский: сами строить и не хотят, и не могут, а деньги возвращать надо, желательно с прибылью. Но по последнему моменту уж как получится…

Согласно информации аналитического центра «Инком-недвижимости», 88% первичного рынка загородной недвижимости Подмосковья — участки без подряда. Первичный рынок в смысле пустых участков это как раз те самые поля, которые покупали под посёлки, а то и под «человейники». Но теперь компании вынуждены продавать землю в розницу. То есть нарезать на кусочки, производить межевание каждого участка (что отнюдь не бесплатно!) и пытаться найти тех, кто желает самостоятельно возвести дом.

Земли много, и она, по большому счёту, никому не нужна.

«На данный момент скидки в этом сегменте достигают 50%, в отдельных случаях торг может быть ещё более существенным. В хорошие времена стоимость земельного участка была в среднем на 30−50% выше кадастровой цены. Например, стоил участок по кадастру два миллиона рублей, а продавали его за три миллиона. И это считалось нормой. Сегодня хорошая цена за хороший участок на 20−30% ниже кадастровой стоимости. Хороший — это с хорошей транспортной доступностью, по соседству с водоемом и лесом», — объясняет гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

Собственно, в России земля и не должна дорого стоить, у нас её много, даже очень. И сложившаяся ситуация с заоблачными ценами за сотку совершенно ненормальная. Впрочем, цены, действительно, резко пошли вниз. Даже в пределах ЦКАД при торге за пустой участок «с коммуникациями по границам» легко скинуть 50−60%, а то и поболее. Если же в наличие только электричество «вон там, недалеко», то этот актив нынче не стоит практически ничего.

«У меня есть парочку таких лотов, правда, за ЦКАД, зато совсем рядом с этой дорогой, отличная транспортная доступность. Продаю аж с лета прошлого года. В 2021-м, когда всё росло, ими ещё интересовались, сейчас звонков нет совсем. Продавцы уже снизили цены в два раза — толку ноль. Во-первых, строят нынче мало. Во-вторых, есть огромный выбор участков на любой вкус и кошелёк, где уже имеются коммуникации. В том числе тот самый „социальный“ газ», — рассказывает частный риэлтер Татьяна Иванова.

Да, 1,5−2 млн. рублей за кусок заросшего борщевиком поля в 12−15 соток это как-то многовато. Но и с дисконтом в 50−60% тоже не берут. Подорожавшие за последние пару лет на 200−300% стройматериалы лишь немного упали в цене, так, скорее символически. И далеко не все. Если металлопрокат по сравнению с топовыми ценами весны сего года стал где-то на 15−20% дешевле, то по цементу падения цен как-то не заметно, а отделочные материалы и вовсе прут вверх как на дрожжах.

Дорожает проводка, электротехника, элементы систем отопления, канализации и вентиляции. Причём ряда жизненно важных товаров не сыскать днём с огнём.

«Словаки — компания Proterm — полностью прекратили поставки в Россию. Итальянцы из Baxi тоже. Казалось бы, в чём проблема, есть „Жуковский машиностроительный завод“, советские АОГВ-23 там до сих пор производят. Но проблема есть: советскую — надёжную как танк — автоматику к ним уже не делают, её вообще нынче не найти. Ставят опять-таки итальянскую, „Sit“ и кого-то там ещё. А с ней нынче проблемы, в смысле, с поставками. Да и ценник у завода нынче совершенно безбожный, в прошлом году примерно за такие деньги можно было купить энергонезависимый Proterm TLO 30», — говорит владелец фирмы по торговле отопительным оборудованием Максим.

Ещё лет десять назад отечественная автоматика для АОГВ-23 производилась, но в процессе «вставания с колен» и «налаживания импортозамещения» её выпуск свернули. Собственно, это всего один пример того, что нынче творится с покупкой оборудования, коим нужно укомплектовать дом.

Отечественного нет ничего! А ведь было. К примеру, электрические конвекторы, советские, серии «Комфорт» второго и третьего поколения, надёжные как танк Т-34, они работают у людей и поныне. Но завода, на котором они выпускались, больше нет. Французы, которые тут продавали отличные энергоэффективные приборы под маркой Noirot, ушли с нашего рынка. И всё — хана. Остались лишь наиболее низкокачественные азиатские изделия, которые сюда тащат жадные барыги. А они зачастую просто пожароопасны.

Белорусская плитка подорожала и продолжает расти в цене, китайский керамогранит тоже, про сантехнику вообще нет речи — скоро она будет на вес золота. Причём никакого Grohe и прочих известных марок, нынче таковые доступны лишь «олигархам». Ранее «народная» болгарская Vidima нынче тоже по карману отнюдь не всем. А ничего отечественного нет.

Причём вместе с ростом цен ассортимент стремительно сокращается, «параллельный импорт» не спасает. Согласно оценкам специалистов в целом по экономики РФ подобные «левые» поставки вообще способны компенсировать не более 20−25% критически важного для страны импорта. Причём по мере ужесточения санкций эти проценты стремительно уменьшаются.

Именно поэтому практически никто ничего не строит. Возвести «коробку» и поставить её под крышу, допустим, можно. Кстати, пластиковые окна выросли в цене в 3−4 раза, одна калькуляция их установки может довести до инфаркта. Отечественного тут тоже нет ничего, сплошной импорт — важнейшие комплектующие привозные. Хотя окна так, мелочи. Вот дальше с этой самой «коробкой» вообще непонятно что делать. Потому стройки и откладывают до тех самых лучших времён.

Ставить откровенно одноразовые изделия, коими завален рынок, не вариант, да и дорого. Люди уже давно научились считать деньги, понимают, что скупой платит дважды, а порой и трижды. Да и небезопасно это, можно сгореть или замёрзнуть. А альтернатив-то и нет…

Восстановить производство газовой автоматики для котлов, конвекторов, сантехники, насосов, вентиляторов, генераторов и всего прочего можно, причём в кратчайшие сроки. Нужно лишь дать промышленности дешёвое финансирование, которое доступно заводам на Западе. Но не у нас.

«Критически важный импорт, без которого оборонная, нефтехимическая и прочие ключевые отрасли экономики РФ не смогут прожить, оценивается в $70−75 млрд. в год. Из них российские предприятия прямо сейчас могут заместить своей продукцией на сумму $25 млрд. Для этого не нужно никаких инвестиций, ничего строить не нужно — все есть, нужно лишь пополнить оборотные средства наших заводов и фабрик.

Но сделать это практически невозможно, потому что банки, как единственные источники заемных средств, обуславливают выдачу кредитов множеством трудновыполнимых условий, в первую очередь связанных с оценкой залогов и запредельно высокими процентными ставками. Такая денежная политика делает невозможным избавиться от импортозависимости", — объясняет генеральный директор Череповецкого литейно-механического завода Владимир Боглаев.

То есть более трети того, что сейчас покупается по чудовищно завышенным ценам, можно произвести здесь, в РФ. Причём быстро, то есть моментально — «с колёс»! Аналогично во всех иных отраслях, в том числе в строительной. Чтобы оживить стройки, в том числе ИЖС, необходимо пресловутое импортозамещение. Но реальное, не на бумаге. А для этого нужна финансовая поддержка экономики.

Которая начала стремительно разваливаться, цифры по ИЖС — как раз свидетельство того, что всё плохо. То есть катастрофично. И понимание того, что нужны срочные меры, есть. Вчера ряд депутатов Госдумы и представители бизнес-ассоциаций написали обращение к помощнику президента России Максиму Орешкину.

«С учетом банковских ставок стоимость кредитов для промышленников находится на уровне 15−20%, что в 3−4 раза выше уровня средней рентабельности. В связи с этим, большинство субъектов промышленности не могут привлечь кредиты даже для пополнения оборотных средств», — говорится в документе.

Решить проблему можно одним росчерком пера. Ставка рефинансирования ЦБ на уровне 2% годовых и запрет финансовых спекуляций. Всё, промышленность заработает. Стройки тоже, ИЖС в частности.