Санкций бояться — домик в Европе не покупать

За последний год спрос россиян на зарубежную недвижимость вырос более чем в два раз. Как пишет «Коммерсантъ», ссылаясь на участников рынка, по сравнению с 2021 рост составил 2,3 раза и 1,7 раза по сравнению с допандемийным 2019-м. При этом в большинстве случаев это именно недвижимость для жизни, а не для инвестиций или отпуска. По данным Prian.ru, в 2022 году 75% клиентов приобретали жилье для переезда, в то время как в 2021-м этот показатель составлял лишь 55%. Число сделок для получения вида на жительство выросло до 64%.

Больше всего россиян интересуют дома и квартиры в таких странах, как Турция, ОАЭ, Черногория, Грузия, Болгария, Таиланд. Также к популярным направлениям относятся Индонезия, Оман и Катар. Примечательно, что вырос интерес со стороны россиян и к европейским направлениям, даже несмотря на санкции. По оценкам разных агентств, спрос на недвижимость в Испании, Италии, Греции, Португалии, на Кипре за год вырос на 10−20%.

Хотя европейские страны сейчас менее доступны для россиян, у тех, кто имеет ВНЖ или второй паспорт одной из европейских стран, проблем не возникает, рассказал главный редактор Prian Филипп Березин. Весной россияне столкнулись с блокировкой счетов при переводах и другими трудностями, но сейчас сделки проходят относительно свободно.

Интерес россиян не снижают возможные риски заморозки или даже потери имущества. Например, еще в августе посол России в Таллине Владимир Липаев предупредил, что существует угроза конфискации имущества граждан России. Он напомнил, что министр внутренних дел Эстонии предложил принять закон, который запрещал бы российским гражданам приобретать недвижимость.

Хотя на практике до конфискации имущества простых россиян в Европе дело не дошло, те, кто попал в санкционные списки, с этим уже столкнулись. Конечно, по сравнению с общим количеством граждан РФ, владеющих недвижимостью за границей, это единицы. Тем не менее, учитывая все более ухудшающуюся политическую обстановку, вряд ли можно исключать самые радикальные варианты развития событий.

Как рассказали «СП» эксперты в сфере недвижимости, россияне все же предпочитают покупать жилье в более дружественных России странах, например, Турции или ОАЭ. Однако и Европа, и даже США пока не препятствуют сделкам, более того, появляются механизмы, которые помогают решить вопрос с запретами на валютные операции.

— Спрос на зарубежную недвижимость за последний год очень вырос, как для жилья, так и для инвестиций, — подтверждает эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. — В том числе для инвестиций краткосрочных, когда люди что-то покупают на этапе котлована, и потом через год-два продают на этапе завершения строительства. Есть также покупки для долгосрочных инвестиций, когда приобретают недвижимость и затем сдают в аренду.

Сейчас самый высокий спрос на Турцию и на Дубай. Но в Дубае более высокий порог входа, и, если говорить о сегодняшнем дне, этот рынок немного перегрет и есть риск того, что пузырь может лопнуть. Я бы не стала инвестировать в недвижимость Дубая в краткосрочной перспективе, делать это нужно очень аккуратно. Другое дело, если это покупка для себя.

Недвижимость Турции более понятная и близкая россиянам. Там все попроще, во-первых, ниже порог входа, суммы от 6−7 миллионов рублей прекрасно можно инвестировать. Большим спросом пользуется побережье Анталии, город Алания. Но и в Стамбуле россияне активно покупают жилье, как раз больше для себя.

«СП»: — Почему так сильно вырос спрос на зарубежную недвижимость?

— Понятно, что, в первую очередь, повлияла экономическая и политическая ситуация. Но также очень повлиял закон, принятый в марте этого года, который позволяет девелоперам задерживать сроки сдачи объекта без штрафных санкций. Раньше при задержке дольщики обращались в суд, и он тут же удовлетворял иск, обязывая застройщика выплатить штрафные санкции. Это была простая отработанная схема. Но после того, как застройщикам разрешили сдвигать сроки сдачи объектов на неопределенный срок, российские проекты потеряли привлекательность. Хотя в защиту российской недвижимости хочу сказать, что сейчас вполне можно инвестировать в небольшие бюджетные апартаменты гостиничного типа, на этом можно неплохо зарабатывать как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

«СП»: — Разве санкции и запреты на валютные операции для большинства банков не осложняют россиянам приобретение недвижимости за рубежом?

— На самом деле сделки сейчас проходят очень ровно. Нужно отдать должное зарубежным партнерам — они постарались сделать сделки более комфортными, и сегодня многие покупатели могут оплачивать объекты прямо в России в рублях. То есть в плане оплаты нет особых проблем, не нужно перевозить мешки денег через границу.

Что касается юридических моментов, главное не попасться в руки неопытных риэлторов. В тех же Арабских Эмиратах каждый первый стал внезапно заниматься недвижимостью и называть себя «опытным брокером», хотя это не так.

Есть очень много нюансов, как в Турции, так и в Эмиратах, да и в любой стране, поэтому при покупке зарубежной недвижимости нужно быть очень внимательным и консультироваться с профессионалами. Например, почему-то существует миф, что при операциях с зарубежной недвижимостью россияне не должны платить налог в России. Подчеркну, это миф. Любые доходы облагаются налогами, если вы налоговый резидент.

«СП»: — А нет ли рисков при таких покупках, ну, например, заморозки денежного перевода? Или вообще конфискации такой недвижимости у граждан РФ?

— Если оплата сделки происходит в России, рисков заморозки транзакции нет. Конечно, определенные трудности при покупке недвижимости в Европе есть. Например, раньше наши граждане очень активно покупали жилье в Испании, сейчас этот спрос снизился. Зато Турция, ОАЭ, то есть те страны, на который спрос вырос, относятся к нам доброжелательно и лояльно.

Может ли кто-то что-то отобрать в будущем? Теоретически это может произойти, такая возможность существует, и в этом риск зарубежной недвижимости. Кто бы еще год назад мог подумать, что к нам так негативно будут относиться прибалтийские страны или та же Болгария? Риски есть всегда, особенно риски каких-то политических моментов. Но на сегодняшний день никаких трудностей не существует. Напротив, все открыты и хотят, чтобы россияне везли свои деньги и инвестировали в их страны.

«СП»: — То есть на готовность продавать жилье и совершать инвестиции антироссийские настроения не влияют?

— Да, никто не отказывается продавать россиянам недвижимость, все настроены доброжелательно. В Турции и Эмиратах политическая обстановка спокойная, к россиянам отношения лояльное, и на сегодняшний день нам комфортные условия и для жизни, и для инвестиций. И не только там.

Например, россияне всегда интересовались недвижимостью в Таиланде, активно покупали жилье на Пхукете. Но это было до пандемии, а во время локдауна выяснилось, что иметь там недвижимость не так уж удобно и доходно. Сейчас интерес к Таиланду восстановился, и это направление востребовано.

Кстати, точно так же, как и Америка, я имею в виду США. Россияне там сейчас также могут купить недвижимость, и никто им в этом не препятствует. Насколько я знаю, мои коллеги на этом направлении также продолжают работать и спрос у них вырос. Но если говорить о США, это больше покупки для жизни, и ценник там выше — от миллиона долларов. Это не инвестиционная история.

Консультант по зарубежной недвижимости Rentsalr Юлия Титова также отмечает, что спрос на жилье для постоянного проживания за рубежом среди россиян увеличился.

— Да, действительно, спрос на зарубежную недвижимость среди россиян вырос весьма значительно. Основной мотив приобретения — инвестиции, а также постоянное проживание, получение вида на жительство или гражданства. Речь не про отпуска, а про то, чтобы сберечь деньги, диверсифицировать риски, уехать при необходимости.

«СП»: — Какие направления пользуются наибольшим спросом?

— По количеству заявок на первом месте Турция. По объему инвестиций — ОАЭ. В топе также Испания, Кипр, Черногория, Грузия, Греция, Португалия. Кроме того, вырос спрос на Казахстан и Армению.

«СП»: — Сталкиваются ли россияне с трудностями при покупке недвижимости за границей? И не останавливают ли их возможные риски?

— Существуют проблемы с переводами и счетами, но находятся и способы их решения. У каждого ситуация своя — и свое решение. Единой волшебной таблетки не существует.

Что касается рисков, они есть всегда, но они не больше и не меньше, чем когда-либо еще. Бывают частные случаи, когда покупатели сталкиваются с проблемами, но, как говорится, знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Каждый сам принимает решения, в зависимости от того, что хочет, куда стремится, какими возможностями обладает.