Ипотечный пузырь будут тянуть до 2024 года

В России растет риск появления ипотечного пузыря. Об этом предупредил депутат Госдумы Николай Арефьев, который отметил, что закредитованность российских граждан и так была достаточно высокой, а в последние годы стала приобретать опасный характер.

«Все к этому шло. Дело в том, что у нас значительно сократилось строительство государственного жилья, а вместе с тем скопилось большое количество погорельцев, людей, проживающих в аварийных домах. С места проблема не двигалась, поэтому люди вынуждены были брать ипотеку. Кто попадал под шестипроцентную ставку были счастливы. Остальные брали под 11,5 процента и набрали в итоге огромные суммы», — объяснил депутат.

К предпосылкам ипотечного пузыря Арефьев отнес уход с рынка иностранных компаний, в результате чего некоторые люди остались без работы. Кроме того, нерешенными остались и проблемы, которые накопились еще со времени коронавирусных ограничений. Предоставляемые отсрочки по кредитам давно закончились, а трудности никуда не делись.

«Получилось так, что люди просто перестали зарабатывать деньги, ипотеку платить нечем, особенно большую. Надулся ипотечный пузырь», — заявил Арефьев, добавив, что с учетом высоких платежей по ипотечным кредитам избежать лопнувшего пузыря можно только с помощью государственных инвестиций. В противном случае стране грозит кризис финансовой и строительной отрасли, который чреват еще и ростом числа недостроев.

Ранее глава Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет уже говорила, что видит признаки пузыря на российском рынке ипотечного кредитования. Появление этих признаков связано с продлением программы льготной ипотеки и одновременным снижением цен на жилье, а, главное, снижением порога первоначального взноса, который ведет к росту числа неплательщиков. При сохранении порога на уровне 20−30% риски пузыря снижаются.

При этом, по оценкам аналитиков, объем ипотечных кредитов, которые банки предоставят россиянам в этом году, может составить 4,5−5 трлн рублей. В 2022 году банки выдали гражданам жилищных кредитов на 4,85 трлн рублей. Как уточнили в рейтинговом агентстве «НКР», показатель в 4,5−5 трлн рублей выдач ипотеки в 2023 году может быть достигнут в том числе в рамках работы льготных программ ипотечного кредитования, которые президент России Владимир Путин продлил до 1 июля 2024 года по ставке 8% годовых.

Руководитель направления финансы и экономика Института современного развития Никита Масленников пояснил «СП», что ипотечный пузырь в России действительно надувается, но при грамотных действиях правительства есть шанс не дать ему лопнуть в этом году. Что касается следующего, все будет зависеть от темпов экономического роста.

— Угроза образования пузыря на рынке ипотечного кредитования далеко не новость. Сбербанк, начиная с третьего квартала прошлого года, неоднократно предупреждал об этом и поэтому настаивал на отказе от продления льготной ипотеки.

Признаки формирования пузыря очевидны. Люди попадают в долговую ловушку, у них резко растет необходимость обслуживания кредитов, что еще больше сокращает реальные располагаемые доходы населения. Получается, берешь квартиру в ипотеку, а заодно у тебя либо сокращаются возможности обслуживания кредита, либо снижается уровень жизни.

Банк России также неоднократно предупреждал об этом, как и о еще об одном эффекте этого ипотечного взрыва. При высокой инфляции, которая была в разгар льготной ипотеки, вы берете кредит на одно количество метров, а на деле получаете другое, так как стоимость квадратного метра растет быстрее. Эти риски остаются актуальными и сегодня.

Программа льготной ипотеки продлена, правда, теперь она более комфортная и щадящая для заемщиков. Доминирующий объем идет по семейной ипотеке. Кроме того, ЦБ с начала этого года начал включать серьезные нормативы по рискам заемщиков. Банки обязаны очень тщательно следить за уровнем долговой нагрузки, чтобы не сажать людей в долговую вертушку еще больше, как по потребительскую кредитованию, так и по ипотечному.

Даже по льготной ипотеке банки будут более взыскательно смотреть на общее количество долгов. При соотношении ежемесячных платежей к зарплате на уровне 80% клиент получит категорический отказ. Это позволит самым уязвимым не попасть в долговую кабалу банков.

«СП»: — Как можно решить проблему?

— Главный способ страхования от рисков пузыря недвижимости — это, во-первых, удешевление строительства, а, во-вторых, повышение реальных заработных плат и реальных доходов населения. Но, учитывая довольно неопределенные и неблагоприятные перспективы на этот год, когда рост доходов и реальных зарплат может оказаться в отрицательной зоне, весь 2023 год находится под риском ускоренного формирования ипотечного пузыря.

Думаю, меры Банка России, как и шаги Минстроя по поддержке девелоперов, как-то позволят растянуть ситуацию и не взорваться пузырю в этом году. А там, глядишь, включатся базовые факторы, способствующую постепенному его рассасыванию.

Кроме того, нужно обязательно заниматься арендой социального жилья. Эти планы были еще в 2018—2019 годах, а потом были отложены в долгий ящик, хотя для очень многих это реальная альтернатива ипотеке. Льготная аренда социального жилья помогает людям решать жилищный вопрос и при этом формировать накопления для первого взноса уже по ипотеке. Есть много форм такой аренды, но это уже не проблемы денежных властей, а Минстроя и других ведомств.

У ипотеки должны быть альтернативы. В мировой практике их очень много. Мы должны быстро освоить и использовать эти практики. Весь этот комплекс мер, на мой взгляд, позволит пузырю не взорваться. Дальше сглаживание этих рисков будет зависеть от того, как быстро и на какие темпы устойчивого экономического развития мы выйдем в 2024 году.

«СП»: — Какие могут быть последствия, если пузырь все-таки лопнет?

— Если ипотека не обслуживается, банки несут убытки. Просроченные кредиты относят к другой категории риска. Значит, на них приходится формировать дополнительный резерв обязательных отчислений от Фонда обязательного резервирования, уменьшая прибыль банка. Получается, что чем больше задолженность по ипотеке, тем меньше прибыль банков.

Такая же ситуация у девелоперов. Если не платят им, они не могут обслуживать собственные кредиты, взятые в банках. А начинается все именно с неплательщика по ипотеке, и весь этот могучий треугольник начинает тонуть.

Говоря по-простому, рост долговой нагрузки на граждан и число просроченных ипотечных кредитов ведет к уменьшению прибыли и банков, и девелоперов. Банки начинают сдержаннее выдавать новые займы, а девелоперы могут просто остановить свои стройки, потому что у них не будет средств, чтобы продолжать их. Ипотечный пузырь — это всегда достаточно неприятная картина для экономики, потому что ведет к существенным потерям в двух крупных секторах — банковском и строительном.