Осторожно, рынок закрывается: Ипотеке перекрывают кислород

Полумёртвый рынок ссуд на покупку недвижимости может вскоре окончательно прекратить своё существование, так как регулятор начал резко ужесточать требования к его участникам. Это касается как банков, так и самих граждан. Ипотека ещё подорожает, хотя больше, казалось бы, уже и некуда — ставки и так неподъёмные. Более того, сам рынок недвижимости также замер — уж больно неопределённая ситуация в стране, контуров будущего не видно совсем…

«Банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию. Банки смогут выбрать — считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.

Предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%", — говорится в сообщении Центробанка.

Около 30−35% — таков был размер первоначального взноса при покупке недвижимости в долг в спокойном 2021 году. Сбербанк отчитался о 32%, Дом. рф — о 36%.

Но уже в 2022-м всё упало, у того же Дом. рф — до 26%. То есть более чем существенно. Причём не факт, что цифры не «скорректированы», статистика — она штука такая…

«Повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения. В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоёв населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заёмщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания.

Теперь заёмщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы", — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Это факт. Но в текущей обстановке скорее теоретизирование. На рынке недвижимости в целом творится явно что-то неладное.

«К концу I квартала 2023 года в результате действия льготных программ и их комбинирования с маркетинговыми схемами от банков и застройщиков разница в ценах первичного и вторичного жилья увеличилась до 40%. Это создает риски, в первую очередь, для ипотечных заёмщиков.

Если заёмщик не сможет обслуживать кредит, то стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке", — это тоже из материалов ЦБ РФ, из отчёта «Обзор финансовой стабильности» за май 2023 года.

Любопытно, не правда ли? Одна и та же квартира на «первичке» и на «вторичке» не может отличаться в цене в полтора раза, это нонсенс. Особенно учитывая те риски с новостройками, о которых говорит ЦБ. В переводе на русский — кривые документы на введённые в эксплуатацию дома. Хотя уже не только это.

«В связи с многочисленными обращениями граждан о низком качестве многоэтажного жилищного строительства направил в адрес председателя правительства РФ Михаила Мишустина депутатский запрос об ужесточении государственного контроля в жилищном строительстве.

Строительные компании, качество работ которых будет оцениваться жильцами негативно, должны будут лишаться прав работы в наиболее привлекательных регионах и либо ликвидироваться, либо переносить свою деятельность в регионы с дефицитом жилья, низкими объёмами и динамикой жилищного строительства до нормализации качества строительства", — отчитывается зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин.

На рынке недвижимости сейчас прослеживается вроде бы как странноватая тенденция — значительная часть новостроек, которые были сданы и куплены в 2022 году, выставлено на продажу. Да, частично по причине того, что люди не могут обслуживать ипотеку. Но не только — качество домов настолько отвратное, что жить там порой и вовсе невозможно. Застройщики «кроили» каждую копейку, экономили на всём, и, немного пожив в таких «хоромах», люди стали пытаться от них избавиться. Увы, это не так-то и просто…

«Около 20% продаваемых в России квартир расположены в домах, построенных после 2020 года. Для рынка новостроек эти квартиры создают существенную конкуренцию, так как это уже готовое жильё, которое часто продаётся с хорошей скидкой от существующей рыночной цены.

Кроме того, такие квартиры нередко продаются с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, то есть покупателю удастся избежать этих дополнительных капитальных затрат на обустройство жилья. Такой большой объем предложения квартир в новых домах связан с ажиотажным спросом на новостройки последние несколько лет", — считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Посему то, что нынче творится на «первичке» — совершенно искусственное явление, причём не подкреплённое никаким спросом. Владельцы компаний-застройщиков будто просто сговорились и решили держать высокий уровень цен. Авось, чиновники вновь им помогут, придумают ещё какой-то механизм субсидирования. То есть, по сути, перекачки бюджетных средств в их карманы.

«К концу прошлого года начались какие-то продажи, во всяком случае, на рынке недвижимости стало заметно некое шевеление. Вроде как люди начали привыкать к реальности с СВО, жить с ней. Но сейчас, после начала событий в Белгородской области и не только, снова всё встало, люди в полной растерянности, это касается как покупателей, так и продавцов. Это если на минуточку забыть о том, что в этом году у людей ещё меньше денег, чем в прошлом», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.

И чиновники, судя по всему, активно помогают.

«Нужно понять, какие задачи стоят перед страной в период проведения СВО. Вроде как наш президент говорил о необходимости достижения технологического суверенитета, так дайте нам возможность этим заняться! Или вы считаете, что в долгосрочную ипотеку квартиры гастарбайтерам продавать можно, а предприятиям, которые готовые заниматься производством импортозамещающей продукции, такого же рода условия вы предоставить не можете? Что вообще происходит?» — вопрошает директор Череповецкого литейно-механического завода Владимир Болглаев.

Таким образом, «ипотечная загадка» — русские люди не берут ссуды на покупку недвижимости, а банки постоянно отчитываются о росте кредитного портфеля по данному виду продукта — похоже, имеет свою разгадку. И, как несложно догадаться, качество этих активов оставляет желать лучшего. Посему тревогу Центробанка можно понять. Да, «ипотечный пузырь» надувается, причём исключительно руками чиновников, которые тащат в Россию чужих людей.

«Пытаюсь понять: это уже „прорыв“? Или всё ещё пока „рывок“? Или это наконец-то „Майские указы“ заработали и Нацпроект „Демография“? Убыль населения РФ за последние три года (с 2020 года по 2022 год) — свыше 2,3 млн. человек! С начала 2023-го (январь-март) умерших больше родившихся ещё на 148 тысяч! Смертность выше рождаемости в 1,5 раза! Из 85 регионов 78 — вымирают! Феодалы замещают „поднимаемый с колен“ „глубинный народ“ мигрантами, одновременно стимулируя рост преступности, коррупции и социально-обусловленных заболеваний», — говорит экономист Владислав Жуковский.

И, как мы видим, сюда же стоит добавить и риски банковской системы. Массовые неплатежи мигрантами по ипотеке — а таковые очень даже вероятны! — могут спровоцировать аналогичное явление и среди законопослушных россиян. Перед законом все должны быть равны, так ведь?

По сути, ЦБ сейчас закрывает ипотечный рынок — 30% первоначального взноса сейчас мало у кого есть, даже 20% уже проблема. В принципе, решение разумное. Но есть все ощущения, что спохватились поздно. И «пузырь» таки лопнет. С треском и, хорошо, если обойдется только нервами.