Куда завели игры с кредитами на жилье

Ипотечное кредитование с государственным субсидированием процентной ставки (далее, субсидируемая ипотека) растет ускоряющимися темпами. Согласно данным ЦБ, в апреле-июле текущего года объем кредитов по льготным ставкам составил соответственно 281, 305, 324 и 363 млрд рублей. Темпы роста оказались гораздо выше прогнозных, в результате чего заложенных в бюджете денег на компенсацию банкам уже не хватает.

Напомним (подробнее см. «Льготную ипотеку пора отпеть и забыть», «Свободная Пресса»), по программам субсидируемой ипотеки государство компенсирует банкам отклонение льготной ставки от рыночной. В случае двух основных программ субсидируемой ипотеки — льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки — такое отклонение рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) в случае покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. в случае ипотеки на индивидуальное строительство. При изменении ключевой ставки размер компенсации банкам из бюджета изменяется с начала следующего месяца.

По оценкам Минфина (озвученным в январе нынешнего года заместителем директора департамента финансовой политики Минфина Алексеем Яковлевым), по итогам 2023 года расходы федерального бюджета на компенсацию банкам по субсидируемой ипотеке должны были составить порядка 260 млрд рублей. Эта цифра и была заложена в бюджет.

К настоящему времени из этих 260 млрд рублей выбрано уже порядка 200 млрд (по состоянию на август).

Отсюда следует, что даже если бы не было повышения ключевой ставки, заложенной в бюджет суммы в 260 млрд рублей, очевидно, было бы недостаточно. Дело в том, что до конца года осталось 4 месяца, то есть треть года, значит, простая экстраполяция уже дает оценку расходов до конца года в 300 млрд. А ведь еще надо учесть, что объемы задолженности по льготным кредитам растут, и сейчас эта задолженность уже больше, чем была в первой половине года. То есть, даже если бы ключевая ставка до конца года оставалась на уровне 7.5%, наш грубый расчет показывает, что расходы федерального бюджета за 2023 год на выплаты банкам по субсидируемой ипотеке заметно превысили бы 300 млрд рублей.

Когда Минфин делал свой прогноз объема затрат, ставка ЦБ находилась на уровне 7.5% и еще не было оснований ожидать, что в течение года она существенно вырастет. Напомним, первые «ястребиные» намеки от регулятора о проинфляционных рисках и возможности повышения ставки появились лишь на февральском заседании ЦБ.

Так что, по-видимому, минфиновская оценка годового объема выплат основывалась на предположении о том, что ключевая ставка весь год будет примерно на уровне 7.5. В период с января по июль это предположение действительно выполнялось: впервые ставка ЦБ была повышена в июле (на 1.0 п.п.), а значит, это повышение отразилось на выплатах банкам лишь в августе: выплаты банкам увеличились на 1.0 п.п. Таким образом, столь значительная недооценка Минфином объемов выплат банкам получилась именно потому, что темпы роста выдач субсидируемой ипотеки оказались гораздо выше, чем ожидал Минфин.

Основное (к настоящему времени) повышение ставки — на 3.5 п.п. — произошло в августе, а значит, увеличение выплат банкам на 3.5 п.п. действует с начала сентября. Это означает, что в сентябре-декабре объем выплат банкам из бюджета окажется существенно выше, чем в первые восемь месяцев, даже если выдачи субсидируемой ипотеки будут полностью прекращены и объем задолженности по ней не будет расти.

Приведем несложный расчет, позволяющий оценить минимальные затраты бюджета на ипотеку до конца года.

По кредитам льготной ипотеки на новостройки льготные ставки разнятся; это может быть 6.5, 7.0 или 8.0% в зависимости от даты выдачи такого кредита. По новым кредитам ставка составляет 8%; проведем расчет для них. При ключевой ставке 7.5% государство компенсировало банкам (7.5 + 3.0) — 8.0 = 2.5 п.п.; при нынешней ставке 12% величина компенсации составит (12.0 + 3.0) — 8.0 = 7.0 п.п., то есть по каждому (!) такому кредиту объем выплат из бюджета вырастет в 2.8 раза по сравнению с первой половиной года.

Правда, здесь надо учесть, что объем задолженности по каждому конкретному кредиту каждый месяц все-таки чуть-чуть сокращается, ведь в каждом месячном платеже часть идет на погашение основного долга. Однако в первые годы эта часть совсем небольшая, ведь в настоящее время сроки ипотечных кредитов значительно выросли. С начала действия льготных программ весной 2020 года средний срок ипотечного кредита вырос с 19 до 25.7 лет, то есть жилье стало значительно менее доступным!

Досрочных выплат по субсидируемой ипотеке сейчас уж точно ожидать не стоит: если у заемщика даже появятся свободные деньги, ему гораздо выгоднее будет положить их на депозит под 11−12%, чем погашать ипотеку под 6−8%. Так, что в нашем грубом расчете увеличения объемов компенсаций банкам по действующим кредитам сокращением объема задолженности в результате выплат тела долга в принципе можно пренебречь.

Аналогичный расчет для семейной ипотеки под покупку жилья показывает, что при ключевой ставке 7.5% государство компенсировало банкам (7.5 + 3.0) — 6.0 = 4.5 п.п.; при нынешней ставке 12% величина компенсации составит (12.0 + 3.0) — 6.0 = 9.0 п.п., то есть расходы государства по каждому такому кредиту вырастут примерно вдвое.

Аналогично, для «старых» кредитов льготной ипотеки на новостройки по ставкам 6.5 и 7.0 объем компенсаций также увеличится в 2.1 — 2.3 раза. Остальные виды льготной ипотеки составляют значительно меньшую долю в общей задолженности, и их в нашем грубом расчете мы не будем учитывать.

Итак, даже если выдачи субсидируемой ипотеки остановить прямо сейчас и при этом не будет дальнейших повышений ключевой ставки, то ежемесячные расходы государства на выплаты банкам в сентябре-декабре будут более чем вдвое выше, чем в среднем в первые восемь месяцев года. А так как в первые восемь месяцев эти расходы составили порядка 200 млрд, можно уверенно утверждать, что в целом по году расходы бюджета на субсидирование ипотеки превысят 400 млрд рублей!

Если же выдача субсидируемых ипотечных кредитов продолжится и/или ключевая ставка еще вырастет (о возможности этого уже намекали высокопоставленные представители ЦБ), то объем компенсации банкам будет еще выше! В нынешних экономических условиях это очень тяжелое бремя для государственного бюджета.

Так что неудивительно, что наши власти задумались о том, что с этим надо что-то делать. Но предлагаемые в настоящее время меры слишком робкие. Так, на днях «Ведомости» писали о том, что у властей есть идея уменьшить компенсацию банкам на 0.5 п.п. и увеличить первоначальный взнос по субсидируемым кредитам с 15 до 20%. Это «как слону дробина»: проблема непомерных бюджетных расходов от этого никуда не уйдет; она лишь станет усугубляться не так быстро.

На самом деле, вообще непонятно, что теперь с этим делать. Можно и нужно полностью свернуть субсидируемую ипотеку, но уже существующая задолженность от этого никуда не денется. Сокращаться она будет крайне медленно. Государство еще долгие годы будет выплачивать банкам многомиллиардные компенсации. Такова цена непродуманного решения о массовой субсидируемой ипотеке!