Выборочная агония: Из-за роста кредитов и налогов до 10% торговых центров могут не протянуть и года

В 2025 году около 200 российских торговых центров (ТЦ) могут оказаться на грани банкротства в силу значительного увеличения кредитных обязательств после роста ключевой ставки ЦБ до 21% и проблем с обслуживанием долговых обязательств.

Сложившаяся ситуация заставила российский Союз торговых центров (СТЦ) направить главе Минэкономразвития Максиму Решетникову письмо с просьбой о предоставлении кредитных преференций владельцам торговой недвижимости.

В письме указывается, что решение Центробанка по ставке затруднило для собственников ТЦ поддержание финансовой стабильности, поскольку половина из них имеет кредитные обязательства с плавающей ставкой, что может стать причиной массовых банкротств уже в следующем году.

Авторы письма предлагают субсидировать ставки по налоговым кредитам до 7−10%, реструктуризировать текущие займы с отсрочкой на пять-десять лет выплаты основной задолженности. Также в документе содержится просьба ввести мораторий на пересмотр условий по ранее взятым кредитам с плавающей ставкой.

Согласно данным NF Group, общая площадь российских торговых центров в конце 2023 года составляла 54,4 млн кв. м. По информации ShopAndMall.ru, в стране около 2 тысяч ТЦ площадью более 5 тыс. кв. м каждый.

Эксперты скептически относятся к возможности послаблений для ТЦ со стороны государства. Так, старший директор консалтинговой компании CORE XP Марина Малахатько рассказала, что многие собственники торговых заведений уже предчувствуют риск дефолта и стремятся продать свои активы. При этом они не готовы покрывать кредитные долги за счет собственных средств.

Она также отметила, что «более 50% портфеля торговой недвижимости, заложенной в ключевых банках страны, уже в зоне риска: их соотношение долга к стоимости недвижимости превышает 80%».

Стоит напомнить, что с началом СВО доля пустующих площадей в российских ТЦ заметно увеличилась, учитывая уход из страны ряда западных брендов. Также была зафиксирована потеря посещаемости примерно на 30%. Однако спустя некоторое время она стала восстанавливаться. Новое падение трафика произошло после теракта в «Крокусе» в марте 2024-го.

В то же время основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский в беседе с RT предупредил, что из 2 тысяч современных торговых центров на грани банкротства может оказаться около 20% из них.

Как пояснила «СП» представитель пресс-службы РСТЦ, основанием для банкротств торговых заведений может послужить совокупность факторов, одним из которых является повышение налога на прибыль с 20 до 25% с 1 января 2025 года.

— Конечно, среди этих факторов — повышение ключевой ставки, повышение коэффициента расчета налога на здания и сооружения с 2,2 до 2,5% от их кадастровой стоимости, на земельные участки — с 0,3 до 1,5% от их кадастровой стоимости, если она составляет более 300 млн рублей. Поэтому кредитные ставки могут повысить до 25−27%, это неподъемные показатели для коммерческой недвижимости.

«СП»: Возможны ли в налоговом плане какие-то послабления?

— Если взять важнейший для торговых центров налог на имущество, то положение могли бы стабилизировать региональные администрации, поскольку в их компетенции введение льготных коэффициентов расчетов или продолжение действия прежних.

Или они могут ограничить рост налогов на недвижимое имущество, касающееся в том числе торговых центров, на 10−15% по сравнению с предыдущим годом. Среди наших предложений — мораторий на повышение налогов на недвижимое имущество в 2025 году, так как заведениям необходимо адаптироваться в условиях роста налога на прибыль и решить сложности, возникающие с банками при повышении процентных ставок за кредиты. Вот такая сложилась не очень позитивная совокупность для коммерческой недвижимости.

«СП»: Будет ли каким-то образом трансформироваться работа торговых центров?

— В Москве в прошлом году по инициативе мэрии торговым центрам стали выдавать гранты, если увеличивается социальная, общественная составляющая их работы. Поэтому трансформация будет происходить в сторону увеличения социально-общественной нагрузки. Заведения просто вынуждены будут меняться таким образом.

Доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Максим Чирков согласен с тем, что торговым центрам в нашей стране в ближайшее время придется непросто.

— Риск банкротства торговых центров и возникновения тяжелых финансовых ситуаций вполне реален. Я на днях встречался с управляющими двух таких заведений по другому вопросу, поэтому делаю вывод исходя из знакомства с практической стороной дела.

При этом степень закредитованности ТЦ в Москве и в других регионах страны различная. Конечно, многое будет зависеть того, как долго будут сохраняться высокие процентные ставки в нашей экономике. Если продолжительное время или даже ставки вырастут еще — мы можем увидеть банкротство компаний, владеющих ТЦ.

Растут их издержки, долги из-за роста процентных ставок. На них также давит рост зарплат обслуживающего персонала. Последние несколько лет растет и налоговая нагрузка.

«СП»: Можно ли сказать, что пары сотен торговых центров страна недосчитается?

— Думаю, 200 центров — несколько пессимистичная оценка. Все-таки российская экономика уверенно растет, увеличиваются продажи, явно растет ритейл, как и реальные зарплаты граждан. Вряд ли мы увидим падение столь большого числа заведений.

Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам» уверен, что после повышения ключевой ставки до 21% риск банкротства для многих российских предприятий возрос, особенно для тех, кто имеет высокую долговую нагрузку и кредиты с плавающей процентной ставкой.

— Увеличивающиеся издержки заставляют владельцев искать решения, такие как сокращение расходов и продажа активов. При отсутствии государственной поддержки это может привести к банкротству.

Рынок недвижимости для торговых центров сталкивается с серьёзными проблемами даже без учёта повышения ставки. Уход международных брендов и снижение посещаемости негативно влияют на финансовое состояние крупных ТЦ. Когда соотношение долга к рыночной стоимости активов превышает 80%, высокие затраты на кредиты становятся непосильными, что увеличивает риск дефолта.

Несмотря на просьбы о государственной поддержке, такие как субсидирование ставок, часть торговых центров, вероятно, закроется, а объекты недвижимости будут проданы. При отсутствии покупателей некоторые ТЦ могут объявить о банкротстве. Текущие действия правительства и ЦБ, направленные на трансформацию экономики, позволяют предполагать именно такой сценарий развития событий.