Под новостройками зашаталась земля

В российской строительной индустрии происходят чудеса — один из кураторов отрасли внезапно ополчился на своих подопечных и указал им на слишком высокие цены. В последнее время это отнюдь не единственный наезд представителей власти на застройщиков, причём посыл — общий: квадратные метры должны сильно подешеветь. Осталось лишь понять, кто именно всё это станет оплачивать.

«Цены на новостройки в ближайшее время снизятся. Жильё уже начало дешеветь, так как более 60% квартир в новостройках не продано. Компании будут регулировать ситуацию, в том числе скидками, чтобы обеспечивать финансовый поток», — заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин.

Такого окрика, как недавно прозвучал из Госдумы (что застройщики вконец обнаглели), в данном случае нет, однако смысл тот же. Более того, в прошлый раз это было мнение банкиров, в данном же случае выступил непосредственно отвечающий за строительство министр. Гораздо мягче, но от этого ничуть не легче.

«Более 60% квартир» — просто замечательная формулировка. 80% - точно больше, 100% - тоже. До отмены льготной ипотеки и роста ставки рефинансирования кредиты обеспечивали 99% спроса на первичном рынке, сейчас ссуды на покупку жилья не выдают. Совсем. «Рыночная» ипотека под 40−45% годовых никому не нужна, а лимиты на льготные программы как бы закончились. На самом деле, это не совсем так, просто банки напуганы и больше не хотят надувать «пузырь» на рынке недвижимости.

«Почти 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья в этому году из-за высоких ставок по ипотеке, которые достигли в среднем 28%. Наиболее выгодной для покупки жилья в кредит опрошенные назвали ставку в размере 6%. 79% граждан решили отложить приобретение жилья в этом году, 60% заявили о готовности купить квартиру в ближайшие два-три года, остальные 19% рассчитывают сделать это через пять и более лет», — говорит руководитель проекта «Ипотека» компании Frank RG Ольга Филиппова.

То есть цифру Ирека Файзуллина придётся скорректировать до 80%, однако это будет лишь первая итерация. А вот и вторая: согласно информации Центробанка, в настоящий момент разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком составляет 44%. Покупать что-либо по однозначно завышенной стоимости дураков нет, посему падение спроса стоит оценить во все 100%. Да, это более 60%, факт.

«Сделок на первичном рынке нет, и точка. Мы, риэлторы, там в общем-то и не нужны, но информация всё равно имеется. На „вторичке“ купли-продажи худо-бедно идут, цены снижаются, размер торга увеличивается. В основном проводятся „альтернативные“ сделки, так как денег у людей нет, а ипотека окончательно и бесповоротно сдохла. Тенденция вполне понятная, всё это было видно ещё летом, ничего нового. Все ждут ещё большего снижения цен, точнее, их обрушения, поэтому покупают что-то только при совсем уж острой необходимости, когда деваться некуда», — рассказывает частный риэлтер Татьяна Иванова.

По логике кризис на рынке недвижимости для российского государства вреден, точнее, смерти подобен. Ведь падение цен — «первичка» потянет за собой «вторичку», а потом круг ещё раз замкнётся — может привести к обрушению банковской системы, на которой висит более 20 трлн ипотечных кредитов. И если стоимость недвижимости снизится в разы, то с учётом переплаты по ссуде — тоже в разы! — суммарное превышение выплат над стоимостью приобретённых в долг активов будет уже измеряться порядками.

Тут стоит отметить, что при проведении аннуитетных платежей по ипотеке сперва гасятся проценты по кредиту, а только потом, под конец — основная сумма долга. То есть первые годы вы свою задолженность практически не уменьшаете, просто работаете на банк. И квартира вашей не становится!

Вспомним такую процедуру, как банкротство физического лица — согласно федеральному закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи. В результате проведении процедуры банкротства долги заёмщика списываются.

«Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — объясняет арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

Как несложно догадаться, чем ваша выплата по «телу» кредита меньше самой стоимости квартиры, тем слабее будет желание рассчитываться.

Кирилл (имя изменено) был вынужден весной прошлого года приобрести новостройку — молодая пара недавно расписалась, родился ребёнок, без своей жилплощади уже никак. Ставка 6% - успел получить «льготный» кредит — своих денег удалось внести самый минимум, тогда это было ещё возможно. И если цены на недвижимость рухнут, молодые люди намерены банкротиться, так как платить колоссальные деньги просто так они не намерены.

И таковых «вдумчивых» личностей очень много. Соответственно, в интересах государства поддерживать стабильность на рынке недвижимости, как бы цинично это ни звучало. Да, народу нужны дешёвые квартиры, очень. Да, долговая кабала на десятилетия — это чудовищно. Но если банкам перестанут платить по ипотечным кредитам и в результате процедур банкротства им всучат резко подешевевшие квартиры, многие разорятся. Как следствие — «сгорят» вклады (сбережения) населения, рухнет курс национальной валюты.

В такой ситуации чиновникам всех уровней следует просто дуть на воду и делать очень взвешенные заявления. Ведь всё пребывает в очень шатком равновесии, «пузырь» на рынке недвижимости может в любой момент с треском лопнуть, и в совокупности с другими проблемами в экономике начнётся самый настоящий хаос. Раскачивать лодку не стоит — утонем все. Но есть нехорошие ощущения, что кому-то хочется именно этого.

---

СМОТРИТЕ НА «СП-ТВ»

Прямые ссылки передачи в RuTube, YouTube

Смотрите все передачи СП-ТВ

---

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов читайте в теме «Свободной Прессы».