Денег у людей — навалом, а квартиры не покупают. Что не так на рынке?

Сбережения россиян на банковских вкладах достигли столь значительной суммы, что при текущих ставках можно было бы купить всю строящуюся и непроданную недвижимость в России, заявил старший управляющий директор, руководитель центра финансовой аналитики Сбера Михаил Матовников.

В какой-то момент сбережения, по словам эксперта, начнут поддерживать строительную отрасль. Так, последние несколько месяцев увеличивались покупки недвижимости без кредита, за наличные.

Экономист Андрей Бунич в разговоре с «СП» подчеркнул, что при высоких ставках граждане принесли по сути все возможные средства в банки.

— Всего на счетах находится более 50 триллионов рублей (портфель средств граждан). Допустим, среди них есть текущие счета, а на депозиты приходится меньше. Но все равно получается так, что объем начисляемых процентов находится на уровне 7 трлн руб. в год (зампред правления ВТБ Георгий Горшков прогнозировал, что в 2025 году выплаты по вкладам и накопительным счетам клиентам банков составят уже 9 трлн руб. — «СП»).

А тем более еще сейчас курс доллара пошел в обратную сторону, то есть люди зарабатывают более 20% по депозиту и еще получают дополнительно 25% на последнем укреплении рубля.

«СП»: Почему наблюдаются проблемы в сфере недвижимости?

— Цены на недвижимость с помощью ипотеки были задраны очень сильно, так как при таком кредите идет существенная переплата.

Итоговая стоимость квартиры, учитывая все выплаты по ипотеке, приближается к уровню, который в 3−4 раза превышает цену при обычной покупке. Такая цена просто перекрывает все проценты по депозитам.

При том, что на первичном рынке купить без ипотеки сложно, к ней фактически принуждают. В таких условиях выгоднее просто держать деньги в банке.

Теоретически уход покупателей на вторичный рынок, где они бы приобретали недвижимость без ипотечных кредитов, мог бы стать эффективной стратегией. Но цены на рынке недвижимости связаны, и стоимость квартир на вторичке также раздута.

Сейчас, при большом объеме депозитов и высоких ценах на недвижимость, в экономике серьезный перекос. Когда нет необходимости в диверсификации своих вложений, это мешает рынку ценных бумаг.

Условия не способствуют вложениям средств, находящихся на депозитах. Граждане будут держать деньги в банках до тех пор, пока ключевая ставка остается выгодной для депозитов или пока не упадут цены на квартиры.

«СП»: Насколько существенным должно быть понижение ставок, чтобы оживить рынок недвижимости?

— Чтобы оживить ипотеку и покупки недвижимости на вторичном рынке понижение должно быть существенным, до 10% годовых. От 0,5−1% не изменится ничего.

«СП»: Могут ли крупные банки повлиять на снижение цен на квартиры?

— Им это не нужно. Чем дороже недвижимость, тем лучше для банков, поскольку у них есть привязанные к ее стоимости залоги, которые также завышены. При изменении цен на недвижимость придется все залоги переписывать, а это потенциальные дыры в балансах.

У государства, впрочем, другой интерес, который заключается в оживлении промышленности и развитии новых отраслей. В любом случае потребуется реформа финансового сектора, потому что у нас сейчас все сводится к банковским депозитам или к ипотеке.

Как будто все остальное в экономике не имеет смысла. Но финансовая система не должна быть настолько узкой. Должны быть и другие варианты вложений.

Для этого в том числе потребуется создание рынка ценных бумаг, желательно отдельно от ЦБ, который является мегарегулятором. В тех же США Комиссия по ценным бумагам и биржам является очень влиятельным ведомством, которое иногда в каких-то вопросах способно конкурировать с ФРС.

Российские промышленники должны быть заинтересованными в воссоздании в новом виде комиссии ценных бумаг, как у нас это было до 2013 года, когда существовала Федеральная служба по финансовым рынкам.

«СП»: Каким образом надо распределить финансовые полномочия между игроками?

— Должен существовать большой рынок ценных бумаг, который фактически стал бы сообществом предпринимателей, ищущих и привлекающих средства, и тех игроков, которые готовы рискнуть за более высокий процент прибыли.

Банки, напротив, должны заниматься безрисковым финансированием, а не сосредотачивать на себе все функции. Сейчас же у нас есть высокая доходность на депозитах, где нет никакого риска, так как вклады во многом страхуются государством.

Но в какой-то момент банкам будет некому выдавать кредиты под высокие проценты на фоне стагнации в строительстве и других отраслях.

Банковская ставка должна быть не более 10%, а те, кто хочет получить 20−30%, должны идти в инвестиционные банки, которые собирают деньги и вкладывают их в проекты.

С учетом новых тенденций имеет смысл делать разноуровневую финансовую систему, в которой будут как крупные и более застрахованные финансовые институты, так и небольшие инвесткомпании, ориентированные на регионы, более рисковые, но при этом более выгодные.

Традиционные банки в перспективе теряют всякий смысл, так как потенциальная цифровая валюта делает ненужной банковские проводки. Скоро всеми платежными системами будет заниматься государство с помощью цифровых технологий. Банки же должны постепенно превращаться в финансовых советников, которые будут консультировать россиян, а также делать анализ проектов.

«СП»: Какие возникнут риски в случае, если модернизация финансового сектора будет тормозить?

— Без создания независимого финансового рынка (который в том числе поможет развитию малым и средним предприятиям) не получится обеспечить нормальные темпы экономического роста. В противном случае мы можем нарваться на застой, который будет способствовать стагнации и даже стагфляции.

15 лет назад была идея превратить Москву в международный финансовый центр. На фоне переговоров о будущем геополитики и потенциальной большой сделки России с США это можно было бы реализовать таким образом, чтобы столица могла стать новым потенциальным финансовым центром постсоветского пространства и частично Европы, которая утрачивает свои возможности. Это необходимо в том числе и с учетом потенциального роста иностранных инвестиций в Россию.

Но действовать надо быстро. Уже сейчас администрация президента США Дональда Трампа играет на опережение, и это спасает их финансовую систему, которая совсем недавно находилась в критическом состоянии. Пока у них получается, благодаря быстрой перестройке, сдерживать потенциальное падение акций. Нам нужно тоже понять, что нельзя стагнировать в вопросе финансовой системы.