Рынок недвижимости замер в ожидании кризиса?

Все чаще раздаются слова о новом кризисе на российском рынке недвижимости. Будет ли он таким же тяжелым, как и предыдущие? Насколько сильно рухнут цены на жилье? Кто пострадает больше всего? Ответы на вопросы — в материале «СП».

Катаклизм у порога

Региональные игроки рынка недвижимости бьют тревогу в ожидании кризиса. В частности, Анна Зыкова, аналитик одной из крупных компаний Омска, отмечает: заметный рост объема предложения осенью на рынке есть, а покупательская активность не только не растет, но даже и уменьшается в сравнении с летним периодом. Юрий Лагутин, руководящий отделом продаж другого местного агентства, подчеркивает: сроки экспозиции объектов резко увеличились в 2−4 раза. Вместо привычных 3-х месяцев квартиры ищут новых собственников полгода-год.

Похожая ситуация складывается и в Алтайском крае. По словам Марины Ракиной, президента союза риэлторов Барнаула и Алтайского края, покупатели еще летом резко переметнулись на рынок новостроек, однако данный сегмент это, похоже, не спасет от глубокого кризиса. Геннадий Малков, руководитель баранульского агентства недвижимости уверен — кризис, фактически идентичный тому, что был в России в 2008 году, уже стоит на пороге.

Как будут развиваться события дальше — никто четко ответить не берется. Но в одном все уверены точно — прогнозировать развитие рынка, опираясь на кризисные ситуации прошлых лет абсолютно не стоит. Столичные эксперты, опрошенные «СП», категоричны в суждениях. По их мнению, сейчас ситуация имеет ряд принципиальных отличий от предыдущих катаклизмов на рынке недвижимости.

Взгляд в историю

Первая буря разыгралась на отечественном рынке недвижимости в 1998 году, и тогда «под раздачу» попал эконом-класс. При том, что даже самые дешевые квартиры и дома имели ценники исключительно в иностранной валюте, причиной послужила девальвация рубля. Дело в том, подчеркивают аналитики крупнейших столичных компаний, что тогда тысячи никак не связанных между собою продавцов-физлиц мечтали только об одном: как бы продать свою недвижимость дороже, чем сосед дядя Вася пару месяцев назад. Только поэтому они никак не желали снижать цены, уповая на то, что стоимость объектов в связи со складывающейся конъюнктурой будет только увеличиваться. В то же время покупатели элементарно не имели возможности заплатить требуемую сумму за объект, поскольку всего лишь за каких-то 6 месяцев курс доллара вырос более чем в три раза (сейчас за полтора месяца рост американской валюты по отношению к рублю составил только 10%). Итог был предсказуем — рынок полностью «завис».

Конечно, сегмент довольно скоро не просто начал восстанавливаться, но и продемонстрировал весьма бурный рост. «В то время, — отмечают „старожилы“ рынка, — ни в одном мировом мегаполисе не было такого дешевого жилья, как в Москве». В таком русле ситуация развивалась примерно до 2006 года, потом еще пару лет продолжался инерционный рост. В период с 2005 по 2008 годы едва ли не каждая вторая сделка осуществлялась не с целью улучшения жилищных условий, а для быстрого получения прибыли от инвестиций. Ситуация благоприятствовала — маржинальность многих операций составляла аж 100%. Но это, говорят специалисты, произошло потому, что объекты были серьезно недооценены. Если же отечественный рынок благополучно преодолеет возникшую в эти дни «полосу препятствий», недооценивать объекты вряд ли кто-то будет.

Однако подобные комфортные условия привели к тому, что, во-первых, за три года ценники в сегменте дешевого жилья увеличились более чем в 3,5 раза, а, во-вторых, в итоге недвижимость была переоценена собственниками. Как следствие, вместо того, чтобы подняться до мирового уровня и прочно обосноваться на этом уровне, рынок жилья эконом-класса в России вновь «впал в спячку» при первых же признаках мирового финансового кризиса 2008 года.

В это раз падение было затяжным. К началу 2010 года ценники объектов, выраженные в российской валюте, опустили фактически на треть от первоначальных значений, а в американских долларах — примерно в 1,6 раза. К тому же такого потенциала роста, каким обладал столичный рынок на рубеже веков, уже в наличии не имелось. На докризисный уровень рублевые цены едва выползли к концу 2012 года. Ценники же в валюте не смогли этого сделать до сих пор. Попытки спасти ситуацию с дорогим жильем при помощи мощнейших дисконтов (к примеру, на «Золотой миле» в «высоком» ноябре-2008 можно было приобрести объект в 3 раза дешевле, чем в «низком» июле того же года) окончились неудачей. Короткая агония в виде нескольких сделок фактически привела к клинической смерти сегмента, из которой его с огромным трудом вывели чуть больше года назад.

День сегодняшний

В настоящее же время, как признается Сергей Шлома, директор одного из департаментов «ИНКОМ-Недвижимости», системное падение потребительского спроса было ожидаемым как естественная реакция на политическую ситуацию после всем известных событий. Рубль пополз вниз и вот тут, вроде бы, и должно были сбываться самые мрачные прогнозы аналитиков о стагнации и упадке. Однако, продолжает эксперт, помощь пришла, откуда не ждали. В частности, никто не отрицает факта падения покупательской активности по сравнению с традиционными «высокими» периодами. Но неожиданное для всех заметное падение цены на нефть и, как следствие, еще большее ослабление российской валюты спасли, по крайней мере, сектор жилья эконом-класса. В очередной раз, по словам Шломы, нашлись люди, которые побежали спасать свои накопления через вклады в недвижимость. Пусть их было немного, особенно по сравнению с зимним периодом 2013−2014 годов, но даже такое мизерное количество позволило не упасть спросу.

Так что дешевое жилье, скорее всего, даже в случае усиления и без того негативных тенденций, дешеветь не будет, резюмируют столичные риэлторы. Правда, с такой же вероятностью не будет и дорожать. А готовиться к серьезным потрясениям придется, по всей видимости, тем, кто мог позволить себе приобрести владения элитного уровня. По мнению экспертов Kalinka Group, введение в столице нового принципа налогообложения имущества, планируемое на 1 января 2015 года, спровоцирует выброс на «вторичку» порядка 15% подержанных объектов, что неминуемо отразится на ценах.

Но вот здесь, отмечает независимый риэлтор Кирилл Морозов, может скрываться довольно хитрая каверза, очень напоминающая Великое переселение народов. «Большие деньги», отмечает он, могут пойти в итоге в бизнес-класс, спровоцировав рост цен в этом сегменте. В свою очередь те, кто с большим трудом, но все же имел средства купить недвижимость подобного уровня, придут в комфорт-класс. И далее по цепочке. В результате цены на дешевое жилье все равно вырастут, а вот покупательская способность населения, учитывая грандиозные планы высших чиновников по «оптимизации расходов», — едва ли.

Фото: Василий Шапошников/Коммерсантъ