Как меняются предпочтения покупателей жилья

Рынок недвижимости в нашей стране активно развивался и развивается. Какие были тенденции раньше? Что выбирал покупатель? На что ориентировались девелоперы? И что изменилось сегодня?

Эволюция рынка

Основной тенденцией спроса за последние годы стала переориентация покупателей на Московскую область. Если раньше большая доля покупателей хотела приобрести жилье именно в границах МКАД, то сейчас покупатели все чаще обращают свое внимание на ближнее Подмосковье.

Это происходит в силу того, что покупатели теперь ограничены в бюджетах на покупку. «Об этом говорит и доля ипотечных сделок. Если 10 лет назад мы фиксировали 10%, то сегодня их количество доходит до 90% по различным проектам. Практически каждый наш покупатель в той или иной мере пользуется ипотекой», — говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

В отношении критериев выбора жилья также произошла некоторая эволюция. Сейчас, выбирая новое жилье, покупатели тщательно подходят к вопросу функциональности жилого помещения, и, соответственно, увеличения ее полезной площади, которое возможно достигнуть «удобными» планировками.

По словам Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», покупателей интересуют не просто жилые корпуса, а комплексы с продуманной концепцией строительства, в которой предусмотрена необходимая инфраструктура. «Заметным изменением предпочтений покупателей за 10 лет можно отметить уменьшение средней площади квартиры для покупки. Покупатели были заинтересованы в приобретении многокомнатных квартир, однако после кризиса, ситуация кардинально изменилась в сторону покупки квартир меньшей площадью, с меньшим бюджетом покупки», — отметила эксперт.

Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также сейчас люди стали больше обращать внимание на транспортную доступность с точки зрения загруженности близлежащих магистралей (многие имеют автомобили), а также уровень благоустройства придомовой территории. Сейчас даже в тех кварталах, где присутствует старый жилой фонд, местные жители образовывают ТСЖ и следят за состоянием двора. Что касается конкретных характеристик квартиры, то, например, негативное отношение к крайним этажам не изменилось. Также не поменялось отношение к остальным характеристикам (наличие балкона, мусоропровода, раздельного или совместного санузла).

Новые тенденции

Главным изменением за эти годы стало укрупнение самих проектов, расширение географии присутствия. При этом сами новостройки даже в рамках одного сегмента сейчас существенно различаются за счет своих индивидуальных особенностей. По словам Марии Литинецкой, данные тенденции привели к тому, что на рынке появилось несколько новых промежуточных классов.

«В массовом сегменте комфорт-класс выделился в отдельную категорию. Бизнес-класс разделился на три подкласса — доступный, средний и верхний ценовой сегмент. На рынке высокобюджетной недвижимости эксперты теперь выделяют отдельно два класса — элит (de luxe) и премиум. Одной из тенденций посткризисного периода стало повышение качества эконом-класса. Сейчас появились концептуальные проекты не только в элитном и бизнес сегменте, но и в эконом-классе», — отметила она.

Еще один тренд — рост объемов предложения квартир с отделкой. До недавнего времени рынок первичного жилья был представлен, в основном, «бетонными коробками», в которых практически ничего нет. «В квартирах эконом-класса девелоперы не хотели нести дополнительные затраты. Тем не менее, в посткризисный период во всех сегментах появились предложения квартир с отделкой. Ремонт обычно делается в духе минимализма, при этом используются недорогие, но качественные материалы. Тенденция появления квартир с отделкой указывает на то, что отечественный рынок недвижимости постепенно приближается к стандартам развитых стран», — рассказала эксперт «Метриум Групп». Тем не менее, в структуре общего предложения до сих пор преобладают квартиры без отделки.

За городом

Относительно загородной недвижимости, также можно отметить тенденцию к более рациональному подходу покупателей к выбору жилья. Еще 10 лет назад, загородная недвижимость была в большей степени доступна сегменту покупателей с высоким уровнем дохода, для которых, зачастую, эта недвижимость была не единственной.

По словам Дарьи Третьяковой, соответственно недвижимость была представлена классами бизнес- и элит-. Сейчас же на рынке загородной недвижимости появились сегменты комфорт и эконом- класса. Покупатели загородной недвижимости стали уделять большее внимание качеству материалов и их экологичности. Появляются все больше предложений жилья разного формата, но сопоставимого по цене, и покупателям есть из чего выбирать.

Как рассказал Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», покупательские предпочтения десятилетие назад и весь докризисный период были сконцентрированы в сегменте довольно крупных, по нынешним меркам, домовладений и земельных участков. Минимальная площадь коттеджей, которую запрашивали клиенты, составляла от 200−300 кв. метров, желаемые придомовые участки — от 10−15 соток.

«До кризиса спрос на востребованные сегодня участки размером 6−8 соток, составлял не более 10−12%. И многие эксперты предсказывали, что со временем предложение участков небольшой площади сойдет на „нет“. Но получилось наоборот: после кризиса (в период 2009—2010 гг.) число сделок с участками минимального размера выросло до 30−35%. То же касается и размера домовладений. Предложение коттеджей площадью менее 150 кв. метров было редкостью в начале „нулевых“. Девелоперы практически не строили дома размером менее 200 кв. метров. Соответственно, и спрос был сосредоточен в сегменте домов площадью от 200 кв. метров. А после кризиса максимальный спрос пришелся на коттеджи размером 90−130 кв. метров, которые начали оперативно возводить застройщики», — рассказал эксперт «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Если говорить о формате таунхаусов, то изначально он был рассчитан на людей со средним достатком. «Первые подмосковные таунхаусы появились в середине 90-х годов на северо-западном и юго-западном направлениях вблизи нынешних Химок, Зеленограда и Троицка. В начале 2000-х годов начали появляться таунхаусы на Рублево-Успенском шоссе, которые позиционировались как «недорогое предложение в элитном месте», — пояснил Владимир Яхонтов.

Бюджеты тоже изменились — сегодня покупатель таунхауса вполне может уложиться в сумму от 4 до 8 млн. рублей. «За 4−5 млн. рублей есть очень привлекательное предложения на расстоянии 20−30 км от МКАД по престижным направлениям», — подчеркнул Антон Архипов.

Кардинально изменился и срок экспозиции на загородном рынке. В докризисный период средний срок реализации объектов составлял около полугода. В настоящее же время экспозиция по некоторым объектам (в основном это касается сегмента де-люкс и особо переоцененных объектов) может доходить до 4−5 лет.

Следует также отметить изменение приоритетов покупателей при выборе загородного жилья. Раньше определяющими мотивами при покупке были престижность, безопасность, удобство. Сейчас же для покупателя главным фактором является цена объекта.

Фото: Александра Краснова/ ТАСС