Выгодно ли покупать ипотечную квартиру

Бытует мнение, что ипотечная квартира, выставленная на продажу, дешевле, чем обычное жилье без залога. Так ли это? И как можно приобрести такую недвижимость?

Цены ниже?

Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость. Например, если семья ожидает пополнение, и однокомнатной квартиры уже не хватит для комфортного проживания.

Конечно, есть случаи, когда кредит становится для заемщика непосильным бременем, но таких продавцов на рынке не так много, как принято думать. Механизм проведения сделок прекрасно отработан риэлторами, каких-либо дополнительных рисков нет, отмечают эксперты.

Считается, что квартиры из-под ипотеки существенно дешевле, чем аналогичные объекты на «вторичке».

"Это не так. Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту. Поэтому нередко квартиры из-под ипотеки оцениваются их владельцем даже выше рынка, другой вопрос, что в сегодняшних условиях вероятность найти покупателя в этом случае стремится к нулю", — рассказал Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования компании ИНКОМ-Недвижимость.

«Риелтерские компании, например, делают так — то, что было приобретено, предположим, три-четыре года назад, будет продано по сегодняшней рыночной цене. Это принесет выгоду продавцу. То есть у продавца после погашения кредита и продажи квартиры на руках может остаться некоторая сумма, но только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на сегодняшний день», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Если же продажу квартиры «из-под залога» осуществляет сам банк, то покупателю она обойдется примерно в ту же сумму, что и квартира без обременения. А вот продавцу это невыгодно, поскольку ликвидационная стоимость (которая изначально была указана в отчете об оценке недвижимости), всегда ниже рынка, подчеркнула эксперт «БЕСТ-Новострой».

По словам Светланы Бириной, руководителя департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость», тем не менее, дисконт при продаже недвижимости, находящейся в залоге у банка, вполне возможен.

«Размер скидки определяется индивидуально, не превышая в среднем 10%. Здесь многое зависит от суммы задолженности и репутации банка. Покупатели охотнее выходят на сделку, если кредит оформлен в большой и надежной финансовой организации, и сумма долга является приемлемой. При других вариантах дисконт, скорее всего, понадобится, так как позволит выделить залоговую квартиру среди прочих предложений», — подчеркнула эксперт.

В базах по недвижимости всегда есть подобные предложения, особенно на вторичном рынке. Если же речь идет о реализации квартиры в случае дефолта заемщика, то в таком случае нужно обращаться в сам банк. На сайтах есть так называемые «витрины залогового имущества», где представлен имеющийся перечень подобной недвижимости.

«К примеру, у ВТБ24, который первым начал практиковать продажу квартир из-под залога, существует достаточно большая база таких объектов, с указанием контактных данных представителя банка, курирующего реализацию залогового имущества», — рассказывает Ирина Доброхотова.

Сложности покупки

По мнению экспертов, основная проблема такой сделки — это убедить покупателя. Предубеждение насчет ипотечных квартир еще сохранилось среди некоторых покупателей. Между квартирами с обременением и без обременения, они выбирают второй вариант. По данным ИНКОМ-Недвижимость, факт нахождения квартиры в залоге у банка негативно воспринимают 70% потенциальных покупателей.

Хотя нужно отметить, что число тех, кто опасается покупать подобные объекты, постепенно снижается (особенно, если сумма долга не превышает 3−4 млн. рублей). Отчасти это связано с тем, что механизм сделки хорошо изучен и отработан. Кроме того, опытному риелтору не составит труда объяснить, что риски при такой сделке не больше, чем в других случаях, отметила Светлана Бирина.

«Сложности могут появиться при проведении альтернативной сделки, когда ипотечное жилье — звено в „цепочке“: ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости болезненно реагируют на любое отклонение от нормы. Сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке. Еще один тяжелый случай — когда банк, в котором бралась ипотека для покупки выбранной квартиры, больше не существует», — рассказал Лев Плецельман.

Процедура сделки

Как правило, сделка по купле-продаже квартиры из-под ипотеки проводится только в том банке, в залоге у которого находится этот объект. Помимо стандартного пакета документов к сделке на вторичном рынке жилья, потребуется разрешение на нее банка. «С получения такого разрешения и начинается подготовка к сделке купли-продажи. С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога», — отметил Лев Плецельман.

Когда найден покупатель, его необходимо предупредить о том, что квартира продается через банк и сначала будет необходимо досрочно погасить ипотечный кредит по этой квартире. После погашения банк выдает справку, а затем документы на квартиру вместе со справкой банка о погашении кредита подаются в регистрационную палату.

Существует несколько вариантов, как действовать в данной ситуации. «Первый путь, когда покупатель дает деньги продавцу, а тот в свою очередь гасит полностью кредит перед банком. Деньги переводятся на счет банка, с квартиры снимается обременение по ипотеке, и у продавца появляется право полностью распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но для проведения такой схемы покупатель должен полностью доверять продавцу, что тот после погашения кредита отдаст ему квартиру. В данной ситуации покупатель сильно рискует, так как не имеет никаких гарантий», — рассказала Ирина Доброхотова.

Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.

Далее — обычный алгоритм сделки купли-продажи и регистрации собственности в регистрационной палате, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Такой вариант гарантирует покупателю, что квартиру он получает сразу и без проблем. Но такая схема продажи более долгая и сложная к тому же придется нести дополнительные расходы на аренду банковских ячеек, отметила эксперт «БЕСТ-Новострой».

Кстати, залоговую ипотечную квартиру можно купить и в ипотеку, но автоматического переоформления кредита не будет — покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита.

Эксперты все-таки советуют самостоятельно не вступать в такую сделку — зачастую это не только сложная и длительная процедура, но еще и довольно рискованная. Лучше обратиться в надежную риелтерскую компанию, которая имеет соответствующий опыт работы на рынке ипотеки и крупную сеть банков-партнеров, и где помогут осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога.

Будут ли проблемы потом?

Особых проблем с последующей продажей такой квартиры нет, ведь после приобретения покупатель становится ее полноправным собственником и вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению (может и продать, и подарить, и завещать).

«Другое дело, если залоговая квартира куплена также в ипотеку. Тогда сначала лучше „закрыть“ кредит и только после этого продавать. Поскольку квартиры с обременением покупателей не привлекают, если они не обладают какой-то уникальностью или потенциальный покупатель не заинтересован именно в этой квартире», — заключила Ирина Доброхотова.

Фото: Наталья Медведева/ ТАСС