Где в столице жить дешево, но опасно

Московские власти вовсю твердят о планах по реновации промзон и строительстве жилья на этих территориях. О плюсах и минусах приобретения подобных объектов недвижимости и перспективах проживания в таких районах «Свободной Прессе» рассказывают эксперты столичного рынка.

Достоинства и недостатки промзон

Данные, имеющиеся в распоряжении столичного правительства, свидетельствуют о том, что в настоящее время в границах мегаполиса располагается порядка двух сотен промышленных зон. Это составляет в общей сложности примерно 17% от общей площади столицы.

Одна группа экспертов, работающих на столичном рынке недвижимости, склонна рассматривать этот факт как благо. «Согласно нашим исследованиям, порядка 54% от общего количества объектов в самых востребованных сегментах (комфорт и эконом) возводится именно на территории промзон. Учитывая имеющиеся у столичных чиновников планы по скорой реновации этих районов, можно сказать, что сейчас у жителей и гостей столицы имеется неплохой шанс приобрести качественное (а главное — доступное) жилье по вполне конкурентоспособной цене», — отмечают представители консалтинговой компании «Метриум Групп». И в качестве положительного примера ссылаются на ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка», расположенные на Люберецких полях аэрации. Здесь стоимость квадратного метра колеблется в зависимости от планировки квартир в диапазоне от 90,2 до 134, 4 тысячи рублей (от 4,62 до 9,42 миллиона рублей за готовый объект соответственно).

Примерно такого же мнения придерживаются и некоторые крупные девелоперы. Как заявляет генеральный директор «Ривер Парка» Лариса Швецова, застройщики проходят крайне непростую, долгосрочную и затратную процедуру перевода земель из одной функциональной категории в другую, руководствуясь в первую очередь не получением прибыли, а заботой о конечном потребителе. Если бы девелоперы стремились только «набить карман», то в этом случае они пошли бы по пути наименьшего сопротивления и возводили апартаменты, подчеркивает эксперт. Но вместо этого речь идет о строительстве полноценных городских кварталов, требующем внушительных капиталовложений (в отдельных случаях вложения составляют 2,5 миллиарда рублей и выше).

Однако другая группа экспертов (в их число входят, в частности, и специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость») придерживается несколько иной точки зрения. По ее мнению, объекты, располагающиеся непосредственно в промзоне либо на незначительном удалении от нее, в среднем действительно оцениваются заметно ниже, чем аналогичные по потребительским характеристикам квартиры в других районах мегаполиса. Но такая дешевизна объясняется отнюдь не особенностями современных технологий строительства, а целым рядом негативных факторов.

Пожалуй, самым ярким и показательным примером в этом плане является Капотня, несколько лет подряд возглавляющая неофициальный «рейтинг непривлекательности» столичных районов. Как следствие — средний ценник на жилой квадратный метр в границах этой зоны колеблется на отметке в 132,8 тысячи рублей. Другими словами, 30-метровая «копейка», расположенная под самой крышей девятиэтажной «типовой панельки», обойдется конечному потребителю без малого в 4 миллиона рублей. Чуть-чуть дороже встанет рядовому покупателю жилья в Капотне 40-метровый объект с тремя комнатами, располагающийся на первом этаже кирпичной четырехэтажки, — 4,5 миллиона рублей. Причина подобной дешевизны одна — в районе продолжает успешно функционировать нефтеперерабатывающий завод. К слову, именно это предприятие стало главной причиной недавнего появления на улицах столицы крайне неблагоприятного запаха. К тому же, помимо НПЗ, в границах Капотни располагается еще и крупнейшая в мегаполисе теплоэлектроцентраль, Та самая, авария на которой в 2005 году вызвала «блэкаут» не только в столице, но и в соседних областях.

Несмотря на то, что планы реновации этой территории имеются, подчеркивает представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, вероятность того, что подобная мера может спасти ситуацию, крайне мала: слишком уж серьезные капиталовложения для этого требуются.

Мало в чем уступает Капотне по вредности воздействия на окружающую среду район Западное Бирюлево. В границах имеющейся здесь промзоны № 28 А успешно функционируют строительные производства, а также мусоросжигающий завод. Более того, по сведениям столичных риэлторов, по кабинетам мэрии в настоящее время гуляет проект интенсификации ее промышленной составляющей. Как следствие — стоимость квадратного метра жилья в Западном Бирюлеве примерно на 18% ниже, чем, например, в соседнем Царицыне.

Точно такая же ситуация складывается и в Останкинском районе города. На примыкающих к промзоне «Огородный проезд» территориях на 11−14% ниже среднерыночных по одной простой причине — здесь порядка 70% площади занимают действующие предприятия тяжелой промышленности. Реновационные планы предусматривают развитие «Огородного проезда» в градостроительном направлении, однако дата начала подобных работ точно не определена.

Даже в благополучных и востребованных, на первый взгляд, районах столицы ощущается влияние промзон. Так, в Западном Дегунино, отмечают игроки столичного рынка недвижимости, в зоне современной жилой застройки Бусиново, отмечается минимальная ликвидность объектов даже при цене, ниже средней по району на 5−7%. Всему виной снова расположенный неподалеку технологический объект — ТЭЦ.

В целом, обращают внимание игроки столичного рынка недвижимости, абсолютно все программы реновации промышленных зон требуют привлечения значительных инвестиций и в силу этого крайне медленно воплощаются в жизнь. Правда, в случае успеха неприглядная территория превращается во вполне благоустроенный и пригодный для жизни район. Так, например, случилось с районом Марьино, где до начала 90-х годов прошлого века располагались Люблинские поля фильтрации. Правда, в этом случае стоит отметить, что и цены на недвижимость перешли из разряда демпинговых (в 1998 году «трешка» здесь стоила около 10 тысяч долларов США) в разряд средних по городу (средняя стоимость «квадрата» — 161,3 тысячи рублей), а значит, не слишком доступных большинству потребителей.

Фото: Зураб Джавахадзе/ ТАСС