Лихорадочные кульбиты рынка недвижимости

Какими способами риелторы и застройщики Подмосковья борются за свою прибыль в условиях девальвации рубля? Как это отражается на простых покупателях? Ответы — в новом материале «Свободной Прессы».

Добрые, добрые риелторы

В настоящее время в периодах между активными размышлениями о стагнации рынка недвижимости и публичными заявлениями в стиле «все будет хорошо, не поддавайтесь панике» застройщики и девелоперы совершают довольно экстравагантные поступки. И они, вроде бы, вполне могут использоваться как наглядная демонстрация устойчивости данного сегмента внутренней экономики к макроэкономическим и геополитическим катаклизмам, а также как подтверждение финансовой состоятельности крупных игроков в сфере недвижимости.

В частности, два крупных участника подмосковного рынка недвижимости развернули весьма интересную рекламную акцию. Так, покупателям квартир эконом-класса в одном из жилых комплексов Одинцовского района (22 километра от МКАД по «Можайке») один из соинвесторов дарит целых 10 соток земли под дачный участок.

Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», утверждает: в то время как некоторые застройщики дарят клиентам магниты или бейсболки, это очень щедрое предложение. Тем более что рядом расположен природный водоем, а участки, снабженные свидетельством и кадастровым паспортом, примыкают к лесному массиву. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова добавляет: эта предновогодняя акция особенно актуальна, поскольку многие покупатели квартир в новостройках, как известно, отказывают себе практически во всем ради возможности получить в собственность комфортабельные квадратные метры. А тут сразу, бонусным комплектом, счастливчикам достается земля, рыночная стоимость которой, по информации риелторов, составляет порядка 300 тысяч рублей.

Дареному коню…

Между тем, присмотревшись к этому предложению повнимательней, его можно занести в категорию «подарков с подвохом». «Великий комбинатор» всех времен и народов Остап Бендер, пожалуй, с удовольствием включил бы такой хитрый механизм в свой список «сравнительно честных способов отъема денег у населения».

Начнем с того, что представители пресс-служб инициаторов акции благодушно и щедро, но довольно скромно заявляют потенциальным покупателям: не хотите пользоваться фактически «халявной» землей — не беда, вы всегда можете ее продать по рыночным расценкам. В этой ситуации возникает резонный вопрос — неужели буквально за несколько недель «валютных качелей» данный сегмент экономики ослабел настолько, что предприниматели готовы идти на такие жертвы ради того, чтобы продать сотню-другую квартир без отделки со средним ценником за «квадрат» на отметке в 58,7 тысячи рублей?

Нет, вроде бы не похоже. Конечно, все эксперты констатируют тенденцию к проседанию цен. В частности, аналитики «Азбуки жилья» заявляют: в ноябре индекс стоимости жилья в Подмосковье (соотношение цены квадратного метра к доллару) продемонстрировал падение на 6,3% и составил 4.375 пункта. Однако до минимального «послекризисного» значения в 3.858 (зафиксирован летом 2009 года) еще далеко. Представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома отмечает: соотношение количества авансов к заключенным сделкам, так называемый «коэффициент кризиса» в ноябре равнялся 30, тогда как на рубеже 2008−2009 годов падал до отметки 20. То есть, опять же, до полного краха и отчаяния еще довольно далеко. Значит, бизнес-эффект предложения кроется совсем в другом, ведь предприниматель остается предпринимателем в любой ситуации.

Стоит учесть некоторые нюансы предложения. Жилой комплекс, как уже было сказано выше, располагается в двадцати двух километрах от «кольца» по Можайскому шоссе. А вот «подарочная» земля — в сотне километров от кольцевой автодороги, да еще и в Сергиево-Посадском районе. Нехитрые вычисления показывают, что, не считая продолжительного изгиба МКАДа, расстояние от квартиры до дачи составит минимум 122 километра. Желающие могут открыть Google-карты и наглядно оценить путь от Больших Вязем в Одинцовском районе до Веригино в Сергиево-Посадском. Как говорил герой сказки Леонида Филатова, «а теперь прикинь, солдат, где Москва, а где Багдад». Плюс к этому реализуемые объекты относятся к эконом-классу, то есть рассчитаны на людей с определенным, сравнительно невысоким, уровнем дохода. Значит, на общественном транспорте туда не накатаешься. А уж на собственном авто, учитывая цены на бензин, и подавно. Тогда в чем заключается преференция продавцов недвижимости? Вряд ли кто-то поверит, что все они в одночасье воспылали альтруизмом и готовы раздавать землю просто так.

Некоторые независимые риелторы, к которым «СП» обратилась за комментарием, считают, что здесь имеет место быть довольно тонкий и точный расчет. «Действие предложения жестко ограничено: с 1 по 25 декабря текущего года, — говорят они. — Этого времени слишком мало, чтобы оценить все плюсы, а главное — минусы предложения. На то и ставка. Слово «земля» в сочетании со словами «подарок» и «кадастровый паспорт» оказывают магическое влияние на умы наших граждан. И они, скорее всего, разберут квартиры, руководствуясь принципом «сейчас возьмем, а потом разберемся, если что — продадим? халява же».

А между тем, оформление правоустанавливающих документов едва ли будет бесплатным. «Я больше чем уверен, что риелторы вряд ли возьмут на себя затраты по выдаче тех же кадастровых паспортов, — считает Кирилл Морозов. — Скорее всего, эти деньги найдутся в карманах покупателей квартир. Я не исключаю, что это будет подано под таким соусом — землю забирайте бесплатно, а вот надо только за пару бумажек заплатить. Так на заре приватизации говорили чиновники — квартиру гражданам в собственность отдаем бесплатно, надо только оплатить оформление. Я думаю, каждый второй, если не первый, читатель этих строк знает, в какую сумму в конечном итоге обошлись собственникам эти справочки. Кстати, к такому приему прибегают и некоторые мошенники. Звонят в квартиры (или подходят на улице) и говорят — подарок (машина, утюг, набор посуды и т. д., фантазия безгранична), заплатите только за доставку (варианты: комиссионный сбор, пошлина и т. п.)».

Что касается продажи земли, подчеркивают независимые эксперты рынка, здесь тоже есть своя изюминка. Реализовать объект, расположенный фактически на другом конце области, весьма и весьма проблематично. Надо организовывать показы, ездить на встречи. Вряд ли на это найдется время у среднестатистической семьи с двумя детьми. Вероятнее всего, собственники в этом случае пойдут «на поклон» к риелторам, с которыми уже имели дело: сделайте милость, организуйте продажу. А тут как раз заходит речь об агентских комиссионных.

Конечно, констатирует еще один риелтор «на вольных хлебах», Карен Авесян, сложившуюся практику «за все платит продавец» никто не отменял. Но учитывая, что грядущий год несет собственникам кучу «сюрпризов» (в виде тех же повышенных налогов на недвижимость), развивает мысль специалист, не исключено, что владельцы соток согласятся приплатить немного «за труды», только бы побыстрее избавиться от подобной нагрузки на семейный бюджет. Так что как ни крути, получается, что представители бизнеса при любом раскладе остаются в выигрыше, а покупатели бюджетных квартир обречены на дополнительные скрытые (и немалые) траты, подытоживает Авесян.

Фото: Сергей Карпов/ТАСС