Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры

Какими бывают справки и выписки из ЕГРП? Можно ли с их помощью уберечь себя от мошенничества в процессе покупки квартиры или дома? На эти вопросы «СП» получила ответы у профессиональных юристов.

Настойчивость — залог спокойствия

Несмотря на принятие различных федеральных и региональных законов, а также рост юридической грамотности населения, борьба с мошенниками в сфере недвижимости по-прежнему актуальна. Может ли покупатель жилья свести риск обмана к минимуму, если проявит должную настойчивость? Да, считает управляющий партнер компании «Юридическое бюро», входящей в Гильдию риелторов Московской области. Сегодня Елена Казанкова рассказала «Свободной Прессе», насколько эффективными в этом вопросе бывают документы, предоставляемые Росреестром, и почему стоит тратить время и силы на их получение.

«СП»: — Елена, подавляющее большинство наших сограждан либо благодаря собственному опыту участия в процессе подготовки документов к сделке по купле-продаже недвижимого имущества, либо благодаря аналогичному опыту своих близких и друзей, знает, что представляет собой обычная выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Но вы утверждаете, что существует возможность получения из ЕГРП информации иного рода, о которой многие даже и не слышали. Можете рассказать об этом чуть подробнее?

— Да, действительно, органы Росреестра могут предоставить россиянам на основании запроса такой документ как выписка о переходе прав на недвижимый объект. Но, кроме того, в этой же организации по запросу собственника можно получить и выписку о содержании правоустанавливающих документов на конкретный объект, и справку о лицах, ранее уже получавших сведения о конкретном объекте недвижимости, а также сведения о признании обладателя прав на объект недееспособным или информацию об ограничении по каким-либо причинам дееспособности данного субъекта.

«СП»: — Резонный вопрос — а зачем рядовому покупателю такая информация? Ведь даже тем, кто хоть что-то слышал о такой возможности, продавцы заявляют, что включение данных документов в полный пакет, необходимый для регистрации сделки, не требуется. Поэтому отказываются их предоставлять…

— Действительно, ответственные сотрудники Росреестра не будут обязывать представителей сторон предъявлять их для регистрации. Однако в их получении все-таки имеется довольно большой смысл.

«СП»: — Можете пояснить, почему?

— Дело в том, что сложившаяся судебная практика такова, что если в последующем сделка по купле-продаже недвижимого имущества по каким-либо причинам признается недействительной, то приобретенное в ее результате имущество в большинстве случаев не может быть истребовано бывшим собственником у приобретателя, признанного добросовестным.

Это, конечно, хорошо, но загвоздка в том, что обязанность доказывать добросовестность возлагается непосредственно на плечи самого приобретателя. А она основывается на определенных критериях. В частности, к числу таковых российские суды относят принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Это подразумевает осуществление проверки факта внесения данных в ЕГРП о конкретном продавце на момент совершения сделки. Кроме того, для суда будет иметь существенное значение — проводилась ли приобретателем более тщательная и детальная проверка объекта, удостоверился ли он в отсутствии в ЕГРП на момент сделки пометок о наличии судебного спора в отношении объекта недвижимости, выяснялись ли наличие и законность оснований возникновения права собственности у продавца.

Суд установит, производился ли непосредственный осмотр приобретаемого объекта, не сопутствовали ли совершению сделки какие-либо обстоятельства, которые могли бы вызвать разумные сомнения покупателя в отношении права продавца на отчуждение недвижимости (к таковым относятся, например, факт многократной перепродажи имущества за сравнительно небольшой отрезок времени или явно заниженная стоимость).

Многие вышеперечисленные критерии могут быть установлены только в процессе тщательного изучения полного пакета справок и выписок ЕГРП.

«СП»: — Пожалуйста, расскажите об этом более подробно.

— Хорошо. В частности, как раз выписка ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости позволяет выяснить, имела место быть неоднократная перепродажа недвижимости за короткое время или нет. Справка ЕГРП о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, дает возможность обнаружить судебные дела или исполнительные, наследственные производства, имеющие отношение к продавцу или объекту, даже если в реестр еще не внесены актуальные сведения о принятых уполномоченными органами решениях. Такая информация позволяет своевременно выявить не только наличие определенных проблем, но и скрытые риски.

Получение выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов позволяет определить, какие именно официальные бумаги послужили основанием регистрации права на конкретный объект за его нынешним собственником. Во избежание мошенничества следует сверить их реквизиты с данными, указанными в экземплярах продавца.

Наконец, сведения из ЕГРП о признании нынешнего собственника ограниченно или полностью недееспособным либо справка об отсутствии в реестре таких сведений позволяют определить способность продавца выступать в качестве одной из сторон в сделке. Естественно, если имеются хоть какие-то ограничения, то на сделку с таким владельцем выходить ни в коем случае нельзя.

«СП»: — Может ли покупатель заказать все эти документы самостоятельно или для этого необходимо обращаться к соответствующим специалистам? Например, в вашу компанию «Юридическое бюро»?

— Сам покупатель, как я уже упоминала ранее, может заказать только обычную выписку из ЕГРП и выписку о переходе прав на объект недвижимости. Остальные справки, выписки и сведения выдаются на руки только по непосредственному запросу собственника или лица, действующего от его имени на основании надлежащим образом оформленной доверенности. Поэтому если приобретатель хочет иметь веские доказательства своей добросовестности на случай возможного судебного разбирательства, лучше перед заключением сделки все же настоять на том, чтобы предыдущий собственник оформил и передал для анализа все вышеперечисленные документы. Или, по крайней мере, выдал бы покупателю доверенность на их получение.

Я уверена, что если продавец (как, впрочем, и объект недвижимости) чист перед законом, он вряд ли откажется от этого при должной мотивировке. А вот если он и после разумного объяснения необходимости таких действий продолжит юлить и изворачиваться, то стоит насторожиться и подумать, стоит ли выходить на сделку в таком случае. Но даже если продавец пошел навстречу и предоставил все необходимые документы, их еще нужно правильно «расшифровать», распознать возможные риски. А для этого как раз лучше всего обращаться к квалифицированным специалистам.

Фото: Klaus Ohlenschläger/ Globallookpress