Недвижимость
12 декабря 2014 12:20

Чем опасна свободная планировка в новостройке

Приобретать такую квартиру — все равно, что покупать кота в мешке

19000
Чем опасна свободная планировка в новостройке

Что с точки зрения закона на самом деле подразумевает словосочетание «свободная планировка»? Действительно ли такую квартиру можно «кроить» по собственному вкусу как заблагорассудится? Не придется ли потом тратить силы и средства на штрафы и согласования? Об этом «Свободной Прессе» рассказали профессиональные юристы.

Берегитесь кирпичных рядов

Очень часто в рекламных проспектах сдаваемых в эксплуатацию жилых комплексов застройщики и риелторы говорят о наличии квартир со свободной планировкой как об одном из неоспоримых достоинств объекта. И действительно, на первый взгляд, кажется, что возможность спланировать жилище по собственному желанию гораздо лучший вариант, чем втискивать воображение в уже готовые комнаты и коридоры и поругивать проектировщиков из-за неудобного расположения санузла по фэн-шую. Именно поэтому покупатели легко соглашаются заплатить за квартиру подобного типа более высокую цену.

Однако на самом деле за безобидным и радующим сердце доморощенного дизайнера словосочетанием скрывается масса проблем. Вот что говорит об этом Елена Казанкова, управляющий партнер компании «Юридическое бюро»:

— Очень многие собственники думают, что свободная планировка даст возможность возводить в квартире перегородки и стены где заблагорассудится, а функциональные назначения получившихся помещений менять по собственной прихоти. Но это в корне неверное рассуждение. Дело в том, что с юридической точки зрения такого понятия, как «свободная планировка», попросту не существует в природе.

«СП»: — А вот застройщики часто придерживаются другого мнения. Показывают квартиру с выложенным на полу рядком кирпичей и говорят, что это, мол, только «предложенный вариант», а дальше — как хотите.

— Вот эти самые один-два ряда кирпичиков, как правило, на деле означают, что на плане для бюро технической инвентаризации стены уже отмечены пунктиром. То есть подразумевается, что будущий собственник самостоятельно их доложит именно в данных местах. Если захочет по-другому — должен получить согласование в установленном порядке.

Но это еще половина беды. Случается, что квартира фигурирует как единое жилое пространство без выделенных функциональных зон. То есть в документах БТИ обозначается сплошным белым квадратом. По закону расширять санузлы и ванные комнаты за счет площади жилых комнат запрещено. А тут получается, куда ни кинь, все равно попадаешь на жилую площадь, коридоры-то в плане не обозначены.

«СП» — И как быть в этом случае?

— Несмотря на то, что в планах БТИ стены отсутствуют, они должны быть отмечены на строительном (или поэтажном) плане у застройщика. Там вообще все помещения обозначены полностью, поскольку перед началом строительства объект должен пройти согласование. И, в принципе, любое отклонение от уже строительного плана будет являться ни чем иным, как перепланировкой, требующей согласования. Которое, вообще-то, не всегда можно получить. Например, если в строительном плане помещение обозначено как детская, там ни при каких условиях нельзя смонтировать ванну с джакузи.

«СП»: — А если собственник все-таки распланирует квартиру по собственному желанию, рассуждая примерно так: «я владелец, как хочу, так и ворочу, а согласовывать не буду, кто ж меня проверять-то станет»? Чем он рискует в этом случае? Возможны ли какие-то санкции?

— Давайте начнем с того, что, во-первых, закон рассматривает такие действия как незаконное переустройство и перепланировку. Значит, при необходимости продажи квартиры ее ликвидность в рыночных условиях резко падает. А, во-вторых, в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.21, часть 2) предусмотрена административная ответственность за подобные действия, так что собственнику придется уплатить штраф. Правда, он сравнительно небольшой, около 2,5 тысячи рублей. Но главная неприятность заключается в другом. В третьем пункте 29 статьи Жилищного кодекса прямо говорится о том, что собственник, самовольно осуществивший перепланировку или переустройство, обязан в разумный срок привести жилище в прежнее состояние.

«СП»: — А если не приведет? Ну, подумаешь, выдали предписание, подумает собственник. Штраф-то он уже заплатил.

— А вот тогда будет судебный процесс. Иск может подать уполномоченный орган, и тогда судьи могут принять решение о реализации переустроенного помещения в рамках публичных торгов. Новый владелец получит обременение в виде приведения жилья в надлежащее состояние, а старый — денежные средства от продажи за минусом расходов на исполнение решения суда.

Бывает, конечно, что суд может и сохранить помещение в существующем виде. Так случается, если перепланировка не представляет угрозы жизни и здоровью. Но, во-первых, это устанавливается, как правило, в результате специальной экспертизы (а на это требуется определенное время). А, во-вторых, собственнику придется фактически гадать на кофейной гуще, чем закончится суд, поскольку мнение судей играет здесь решающее значение (а для этого требуются крепкие нервы).

«СП»: — Ну, в принципе, нашего человека этим вряд ли можно серьезно напугать.

— Я и мои коллеги по «Юридическому бюро» не стали бы так рассуждать. Даже если судебное разбирательство закончится благополучно, собственнику остается только уповать на то, чтобы в переустроенной квартире не произошло каких-нибудь ЧП типа прорыва канализации или утечки газа. Если пострадавшие в ее результате соседи обратятся в суд и выяснится, что одной из причин аварии стала перепланировка, владельца такой квартиры могут обязать возместить ущерб. А если еще кому-то во время такого ЧП будет причинен физический ущерб, то дело может закончиться и уголовной ответственностью.

«СП»: — Как все же следует поступать людям при выборе квартиры в новостройке — соглашаться брать «свободную планировку» или лучше отказаться от нее?

— Мой совет покупателям квартиры в новостройке — коль скоро вы твердо решили приобрести объект с так называемой «свободной планировкой», будьте предельно внимательны. Не рассчитывайте, что вам удастся отремонтировать жилье только на основе личных предпочтений. Повторюсь, с позиций российского законодательства квартира уже имеет определенную планировку, согласованную с уполномоченными органами. Если вы хотите избежать проблем, запросите у собственника документы из БТИ, а у строителей или в управляющей компании — копию поэтажного плана, и сходите на консультацию к специалисту.

Фото: Andrew Olney/ Globallookpress

Последние новости
Цитаты
Сергей Ищенко

Военный обозреватель

Иван Коновалов

Директор Центра стратегической конъюнктуры

Диана Степанова

К.Э..Н., доцент кафедры финансов и цен ФГБОУ ВО "РЭУ им. Г.В. Плеханова"

Комментарии
В эфире СП-ТВ
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня