Недвижимость-2015: умереть нельзя выжить

Можно ли в существующих условиях говорить о каких-либо внятных прогнозах на следующий год в сфере недвижимости? Ориентироваться ли гражданам на полное и окончательное сжимание этого сегмента, или все происходящее — не более чем временные трудности?

Ясно, что ничего не ясно

Логичнее всего было бы сначала подвести итоги уходящего года и только потом с надеждой заглянуть в будущее. Но сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости такова, что кратко и четко резюмировать все произошедшее за последние 12 месяцев не представляется возможным. Да и, положа руку на сердце, внятно спрогнозировать что-либо эксперты также затрудняются. Однако «Свободная Пресса» постаралась свести воедино разрозненные мнения отдельных специалистов. Результат получился неоднозначным.

Итак, первым камнем преткновения экспертных мнений стал вопрос о стоимости квадратного метра жилья в новом году. По мнению Юрия Ильина из «Группы ЛСР», ценники после рождественских каникул вырастут в среднем на 3%. Причем произойдет это буквально в первые месяцы. Представители других крупных компаний, в числе которых — Владимир Савчук (ГВСУ «Центр») и Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»), оперируют куда более весомыми цифрами: от 15−20 до 40%.

Но взгляд на ситуацию специалистов «снизу» существенно отличается от мнения экспертов «наверху». Так, Виктор Саталкин, специалист в составе Гильдии риелторов Московской области, абсолютно уверен в обратном:

— В первые месяцы 2015 года, а скорее всего — не позднее второй половины января, цены резко пойдут вниз. События в экономике просто-напросто спровоцировали появление огромного «мыльного пузыря», который не может тянуться вечно.

Он лопнет, уверен и независимый риелтор Кирилл Морозов, причем с шумом и помпой. «Сейчас продавцы тормозят сделки в надежде „срубить“ с объекта продажи на 300−400 тысяч больше, — констатирует он. — Но лично я своих клиентов убеждаю продавать, не откладывая. И при этом всем говорю — хорошо, если после Нового Года вам удастся реализовать квартиру или дом всего тысяч на 100 дешевле от той суммы, которую вы хотели до начала „рублевой лихорадки“. Не исключаю, что где-то к апрелю курс доллара „устаканится“ до отметки рублей в 40. Но это еще писано вилами по воде, а до той поры у людей просто не будет средств на покупку».

При всем при этом Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер», отмечает: даже при такой серьезной, как в настоящее время, волатильности валютных курсов, эконом-класс как сегмент довольно прочно будет стоять на ногах.

«На ценник квадратного метра заметное влияние оказывает цена строительных материалов, — разъясняет эксперт. — И в существующих условиях девелоперы активно переходят на составляющие отечественного производства. Например, некоторые застройщики уже заменили итальянскую плитку российской, а те же пластиковые окна давно поставляются нашими компаниями. Мы, в частности, в своих проектах отказались от установки импортных систем отопления в пользу российских аналогов (более, кстати, надежных).

Однако порядка 10% всех строительных и расходных материалов (даже отечественного производства) не обходятся без импортных составляющих, продолжает эксперт. Поэтому изменение стоимости «квадрата» в эконом-классе, конечно, будет, но не в такой высокой степени, как, скажем, в «элитке». Там доля импортных материалов достигает 70% от общего количества. Чего стоит один только клинкерный кирпич, который закупается чаще всего в Германии. Так что элитный сегмент, подытоживает Воронин, «просядет» больше остальных.

Наблюдения Ирины Порхуновой, руководителя подмосковного агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС», в принципе подтверждают такой прогноз:

— Сейчас у меня на реализацию выставлено приличное число ресторанов и особняков. Бывшие собственники, совсем недавно бравшие долларовую ипотеку, чтобы приобрести такие дорогие объекты в надежде быстро «отбить» затраты, теперь выставляют их на срочную реализацию для того, чтобы свести концы с концами. Кстати, вторая по популярности причина продажи дорогих домов — срочный отъезд на ПМЖ за границу. В Канаду, Австралию, США, Германию и, довольно неожиданно, Карловы Вары.

Вместе с тем специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимости» уверены, что деловая жизнь на загородном рынке в следующем году не умрет полностью. И здесь главным трендом продаж станут таунхаусы и дуплексы, правда, несколько видоизмененные. Представитель департамента вторичного жилья Ирина Крылевская подчеркивает:

— Размеры среднего таунхауса несколько больше, чем двух- и даже трехкомнатная квартира. Но в Подмосковье на «загородке» цена квадратного метра ниже, чем в мегаполисе. А если еще учесть, что наметившаяся в этом году тенденция к уменьшению площадей объектов покупателями была встречена благосклонно, то логично предположить, что она еще больше укрепится в наступающем. Таким образом застройщики будут предлагать покупателям дуплексы и таунхаусы с оптимизированными размерами нежилых помещений: без цокольных этажей и встроенных гаражей, но с газовыми котлами на кухне и панорамным остеклением (это значительно снижает себестоимость жилья).

Если застройщики продолжат свою работу, констатирует Владимир Воронин, и уровень спроса в среднем по рынку не снизится, то с ценниками ничего сверхвыдающегося не произойдет. Но стоит упасть спросу или сократиться количеству вводимых в строй проектов, то, соответственно, упадет и стоимость материалов, что повлечет за собой определенные последствия.

И этот последний вариант, по мнению ряда экспертов, наиболее вероятен. И реализация так называемого «отложенного спроса», и возникшие трудности в области проектного финансирования, отмечают они, приведут к падению интереса покупателей к объектам недвижимости во всех сегментах. А значит, девелоперы не будут заинтересованы во вводе новых объемов жилья.

Кроме того, отмечает Ирина Порхунова, в риелторской деятельности под влиянием обстоятельств выживут лишь глубокие профессионалы. «Тем же, кто ни в грош не ставил свою репутацию, скакал по съемным офисам и менял персонал как перчатки, пожалуй, придется с рынка уйти, — подчеркивает эксперт. — И за примерами далеко ходить не надо: в нашем регионе (Люберцы и Люберецкий район — авт.) по состоянию на январь 2014 года функционировало 86 агентств недвижимости. Сейчас на дворе декабрь, и реально работают из них только 26».

Фото: Serguei Fomine/ Russian Look /Global Look Press