Недвижимость / Ипотека
3 февраля 2015 21:43

Ипотека погибает с помпой

Неужели спасти сегмент жилищных кредитов невозможно?

4424
Ипотека погибает с помпой

На фоне «волевых» решений Центробанка не только валютная, но и рублевая ипотека превращается в недоступный гражданам продукт. Что происходит сейчас в этом сегменте? Сколько должен зарабатывать заемщик, чтобы выжить с таким кредитом? Спасет или окончательно убьет этот инструмент очередные «решения на высшем уровне»? Мнения экспертов по этим вопросам расходятся.

Напрасные хлопоты?

Решение о резком увеличении ключевой ставки было принято еще во второй декаде декабря прошлого года. Финансовые организации отреагировали моментально, подняв проценты по потребительским, а главное — ипотечным кредитам до запредельных высот (в некоторых случаях — свыше 20% годовых). Пытаясь «отыграть» ситуацию, ЦБ объявил о снижении ставки на два процентных пункта (до 15%).

Аналитики рынка недвижимости, оценивая последствия этого шага, очертили новые возможности ипотечных покупателей и составили примерный портрет заемщика, который может себе позволить «держаться на плаву» с таким внушительным балластом, каким стали в новых реалиях жилищные займы.

Так, сотрудники департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что в конце прошлого года рынок жилищного кредитования фактически перешел в стадию кипения. Решения Центробанка, обусловленные, вроде бы, благими намерениями, и имеющие ярко выраженную антикризисную направленность, несколько снизили градус накала. Но в результате, в полном соответствии с физическим законом сохранения массы, условия предоставления ипотечных займов, адаптируясь к суровой реальности, вынуждены были измениться далеко в самую благоприятную для конечного потребителя сторону.

В среднем, уверены эксперты, ужесточение требований к финансовому благосостоянию заемщика, увеличение суммы первоначального взноса и годовых ставок в материальном выражении отняли у каждого из заемщиков несколько квадратных метров жилья (по меркам столичного рынка недвижимости). Другими словами, прибегая к иносказательному «языку Эзопа», возможность приобретать квартиры в кредит сохранилась, но только если эти объекты не имели бы кухонь. Воспользоваться же шансом и купить жилье на заемные средства могут позволить себе только те граждане, которым «для полного счастья» требуется около двух миллионов рублей, но не на 25−30 лет, а на гораздо более короткий срок.

Переключаясь на сухой язык цифр и данные банков-партнеров, аналитики «ИНКОМа» приводят довольно неутешительную статистику. На вторичном рынке размер ипотечных ставок доходит до 28%. По средним показателям (16−17 процентов) позволяют себе выдавать кредиты только крупнейшие игроки в сегменте. Минимальный размер первоначального взноса, при котором финансисты вообще начинают диалог с клиентом, стартует от отметки в 20%. Однако для того, чтобы с большой долей вероятности начатый диалог закончился в пользу потребителя, ряд банков (в том числе и те же пресловутые крупнейшие игроки) выдвинули жесткое условие — соотношение залог/кредит должно быть не ниже чем 40−50%. И это при условии, что на «вторичке» ипотека используется как дополнительный капитал для покупки жилья с лучшими потребительскими характеристиками после продажи имеющегося (по данным 2014 года ее средний размер составлял всего лишь 3,7 миллиона рублей).

Насколько неподъемными оказываются новые условия, наглядно демонстрирует простое сравнение: в аналогичном периоде прошлого года величина средней процентной ставки составляла порядка 12,2%, а необходимый минимальный размер первоначального взноса находился на уровне 20 процентов. Таким образом даже в середине 2014 года потребитель, располагающий тремя миллионами рублей «стартового» взноса, имеющий ежемесячный доход на уровне 100 тысяч рублей и согласный на рекомендуемый банком ежемесячный платеж в 40% мог позволить себе на таких условиях взять кредит еще на 3,8 миллиона сроком на 25 лет. Именно столько в среднем тогда стоила «однушка» в Москве.

Сейчас с такой же суммой дохода и размером первоначального взноса, но с годовой ставкой уже 17%, размер кредита стал существенно меньше — порядка 2,8 миллиона рублей. Разница составляет уже 1 миллион, а это, принимая во внимание актуальную стоимость «квадрата» на столичном рынке вторичной недвижимости (немногим более 198 тысяч рублей), целая кухня в «хрущевке» или же холл в более современной квартире. А если банк начнет рассчитывать ипотеку по самым высоким ставкам, то разница составит уже порядка 2,1 миллиона рублей. Это фактически означает потерю 10, 6 квадратного метра жилья. При таких раскладах типовая «однушка» переходит в категорию роскоши для заемщика, поскольку сейчас ее актуальная стоимость на рынке находится на отметке в 7,4 миллиона рублей.

В таких условиях, отмечает представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, с ипотекой целесообразно связываться лишь в том случае, если для покупки жилья недостает примерно 2 миллиона рублей, а финансовое состояние заемщика позволит вернуть кредит в короткие сроки. К сожалению, резюмирует эксперт, возвращение ипотеки в прежний, «штатный» режим возможно только в контексте либерализации данного сегмента.

Справедливости ради следует отметить, что высшие чиновники, как и в случае с валютной ипотекой, предпринимают определенные шаги для реанимирования продукта. В частности, представители АИЖК выступили с инициативой выделить на субсидирование ипотеки 400 миллиардов рублей. Такая мера, считают они, позволит свести к минимуму потери в данном сегменте и уменьшить размер ставок для населения. С похожей инициативой обратился к Президенту и губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.

Многие эксперты, в числе которых и директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, придерживаются мнения, что наиболее оптимальной ставкой для российских заемщиков будут 9,5%, то есть средний размер инфляции за последние 5 лет плюс максимум 2% банковской маржи. Но максимум, чего пока удалось добиться от властей в этом направлении, так это объявления о намерении снизить ставку по рублевой ипотеке до 13% годовых, да и то исключительно для рынка «первички».

Но какими способами будут покрываться убытки банков, пока не известно. Потому что, как заявил Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков, государство 400 миллионов не даст. И даже 20 миллиардов рублей, которые после совещания у Дмитрия Медведева вроде бы уже согласилось выделить Правительство, сумма не окончательная. По ней, как сообщают некоторые источники, тоже «планируются серьезные обсуждения».

Более того, предлагаемая чиновниками система расчета компенсаций (ключевая ставка ЦБ плюс 3,5 процентных пункта за вычетом 13% годовых), по мнению некоторых экспертов, сильно похожа на программу субсидирования автокредитов, запускавшуюся в 2013 году с подачи Минпромторга. Жизнеспособность последней, к слову, составила всего 1 месяц, после чего инициатива благополучно умерла. Возможно, памятуя об этом, заместитель председателя правления «Транскапиталбанка» Евгений Ивановский высказался в том духе, что предлагаемая Правительством программа «слишком хороша, чтобы быть правдой».

Фото: Александр Кряжев/ТАСС

Последние новости
Цитаты
Валентин Катасонов

Доктор экономических наук, профессор

Владислав Жуковский

Экономический эксперт, аналитик

Николай Кленов

Финансовый аналитик инвестиционной компании Raison Asset Management

Комментарии
В эфире СП-ТВ
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня