Льготная ипотека есть, да не про нашу честь?

Чиновники всех рангов не упускают возможности поговорить о льготной ипотеке с годовыми ставками не выше 13%. Но действительно ли программа государственного субсидирования, которую ждут уже несколько месяцев, спасет рынок от обвала и вернет гражданам уверенность в завтрашнем дне? Многие эксперты рынка поделились со «Свободной Прессой» серьезными сомнениями в ее эффективности и работоспособности.

Повезет только «белым и пушистым»

— Алло, здравствуйте. Скажите, пожалуйста, могу ли я, как житель Московской области, оформить у вас ипотечный кредит на льготных условиях?

— Простите, о каких условиях идет речь?

— Ну как же, жилищный займ под 13% годовых…

— У нас таких процентных ставок нет. Максимум, что мы можем вам предложить, так это ипотеку под 14,5% на покупку жилья в новостройке. Это самая низкая ставка на сегодняшний день. Пожалуйста, обратитесь в любой наш офис для уточнения условий.

Такой диалог имел место быть 12 марта 2015 года, когда автор статьи обратился на «горячую линию» «Сбербанка», чтобы на практике убедиться в справедливости слов губернатора региона Андрея Воробьева. 6 марта чиновник заявил представителям СМИ, что долгожданная ипотека на льготных условиях станет доступна жителям области уже 10 марта. Однако, к сожалению, этого не случилось ни в оговоренный срок, ни двумя днями позже.

«Свободная Пресса» попросила прокомментировать сложившуюся ситуацию представителей всех крупнейших компаний по продаже недвижимости в регионе. А она была действительно интересной — судьба постановления о выделении госсубсидий еще не известна, а чиновник высшего эшелона уже официально говорит о снижении ставок. К удивлению издания, некоторые спикеры (как из коммерческих организаций, так и из компаний с участием госкапитала), до этого охотно высказывающие экспертное мнение по всем вопросам, либо объявили о том, что по данному вопросу никаких комментариев предоставлять не будут ни при каких условиях, либо просто проигнорировали обращение.

Вскоре стало понятно, что губернатору области (которого, кстати, ОНФ совсем недавно обвинил в излишнем пиаре), видимо, просто «забежал вперед паровоза». Потому что в первой половине дня 13 марта Эльвира Набиуллина объявила о снижении ключевой ставки ЦБ до уровня 14%, во второй половине дня министр финансов Антон Силуанов заверил, что постановление о субсидировании ипотеки глава правительства Дмитрий Медведев подпишет уже вечером того же дня (что, собственно, и произошло в указанный срок). Казалось бы, теперь можно вздохнуть спокойно — рынок недвижимости спасен от «проседания», а граждане вновь могут в массовом порядке улучшать свои жилищные условия, используя подешевевший инструмент в виде льготной ипотеки под 13% годовых. Но действительно ли это так?

Да, считает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок ждет оживление. По сравнению с осенью 2014 года доля сделок во вторичном сегменте с привлечением ипотечных кредитов упала с 35−40% до примерно 22% (при том, что ипотечное кредитование — это важнейший для рынка инструмент). Ставки, начинающиеся от 15% психологически сложны для населения в текущей экономической ситуации, а ставки выше 16% фактически становятся запретительными. Это верхняя планка психологического порога, и любое ее снижение даст возможность сделать кредитование более доступным и интересным для потенциальных покупателей жилья.

Если сравнить выплаты по кредиту со ставками 13% и 15%, продолжает эксперт, то в случае 10-летнего кредита на сумму 2 млн рублей разница в сумме ежемесячной выплаты составит около 10%. Это существенно для бюджета, и можно с уверенностью сказать, что понижение процентной ставки имеет большое психологическое значение, не говоря о материальном. Алексей Шленов также отмечает: при приемлемых ставках процент, который клиент выплачивает за пользование кредитом, с большой вероятностью окупится за счет роста стоимости квартиры в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Но генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева не разделяет оптимизма коллеги. Хоть программа поддержки ипотечного кредитования и безусловно отразится на росте сделок с недвижимостью, но вернуться к прежним показателям по кредитованию населения не удастся, уверен эксперт, так что ни для застройщиков, ни для риелторов-партнеров она не будет слишком эффективной. Хотя бы потому, что функционирование ипотеки зависит от платежеспособного спроса, а в России он сейчас снижается, так как падают доходы населения.

Да и самому населению особую пользу льготная ипотека едва ли принесет. Во-первых, потому, говорит Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость», что она распространяется лишь на жилье эконом-класса и исключительно на первичном рынке недвижимости. При этом максимальная сумма кредита в 8 миллионов рублей, добавляет эксперт, будет доступна только жителям Москвы и Московской области, в других регионах России она будет ниже. Во-вторых, подчеркивает Софья Лебедева, получить одобрение по такому кредиту смогут лишь «белые и пушистые» граждане:

— Требования к заемщикам зависят от банка. Однако можно отметить, что они с начала этого года стали намного жестче. Кроме того, с 1 марта в силу вступили изменения в закон «О кредитных историях» в БКИ (бюро кредитных историй). Теперь стоп-фактором будут являться такие долги, как наличие алиментов, штрафы и задолженности по коммунальным платежам. Вся эта информация будет доступна банкам при андеррайтинге.

Кроме того, важнейшим фактором получения льготной ипотеки является то, что это должна быть покупка первого жилья, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Да и сама квартира должна быть приобретена в строящемся доме у застройщика или инвестора (то есть от юридического лица).

К тому же, отмечает Литинецкая, далеко не все банки будут предлагать жилищный кредит населению на льготных условиях:

— Пока что точно известно, что такую программу запустил «Банк Москвы» (дочка ВТБ24). Также в антикризисную программу субсидирования процентных ставок вошли «Сбербанк», «Газпромбанк», Финансовая корпорация «Открытие» и АИЖК через свои банки-операторы.

Правда, возможность подачи заявок от банков для участия в этой программе постановлением также предусматривается. Но гарантий того, что все остальные кредитно-финансовые организации сломя голову кинутся выстраиваться в очередь на регистрацию, никто не дает, подчеркивает доктор экономических наук Наталья Чернова:

— Государство выделяет на эти цели всего лишь 20 миллиардов рублей. Как ни крути, а это величина конечная и на всех желающих ее, естественно, не хватит. Да и настораживает один интересный момент. Постановление о льготной ипотеке под 13% подписано 13 марта, но новостные источники ссылаются на слова Медведева о том, что она вступает в силу, так сказать, «задним числом», с 1 марта. Получается, что банк, подключаясь к программе, должен будет пересмотреть условия предоставления кредита на покупку жилья по заявкам, поданным за последние две недели. А на это могут пойти, пожалуй, лишь немногие игроки банковского сектора.

Да и крупные банки, которые, что называется, «по умолчанию» должны поддерживать правительственную инициативу, не торопятся менять правила игры. Например, в середине дня 14 марта оператор «горячей линии» ВТБ24 посоветовал автору статьи дождаться начала, а лучше — середины следующей недели, потому что только тогда в банке появится хоть какая-то информация о предоставлении подобного кредита гражданам.

Многие зауральские же застройщики уверены, что на практике предоставление льготных кредитов под 13% начнется еще позже, только после того, как бюрократическая машина по факту «привезет» конкретные деньги в конкретные банки, но работает она, как известно, довольно медленно. Более того, как говорят Софья Лебедева и Мария Литинецкая, аккредитация новых объектов отдается на усмотрение банков, и при этом будут оцениваться надежность и репутация застройщиков, а также объемы и скорость строительства. Но, например, барнаульский девелопер Андрей Удалов ранее уже обращал внимание на следующий момент: банки без проблем кредитуют объекты только на стадии готовности в 80%, однако таких домов в регионе единицы, большинство же готово только процентов на 20−50. Да и планируемое к сдаче в 2015 году жилье все уже раскуплено, добавляет замначальника Алтайглавстроя Андрей Геттих. В других регионах картина схожая, значит, даже при всем желании найти объект, удовлетворяющий всем условиям для получения льготной ипотеки, гражданину будет очень непросто.

Пока все эти бюрократически проволочки «выкристаллизовываются» в стройную схему, время стремительно уходит, ведь срок действия программы субсидирования льготной ипотеки четко ограничен — 1 марта 2016 года. И это в самом лучшем случае, поскольку, особо подчеркивает Мария Литинецкая, при снижении ключевой ставки ЦБ до уровня в 9,5% она будет автоматически свернута. Между тем глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев уже заявил журналистам, что сейчас есть все основания ждать уменьшения этого показателя до однозначного уровня уже к концу 2015 года.

Фото: Руслан Кривобок/ РИА Новости