Недвижимость
17 апреля 2015 08:49

Что сегодня происходит на рынке недвижимости

И как структурные изменения кардинально меняют его лицо

2431
Что сегодня происходит на рынке недвижимости

О классически привязанной ко временам года схеме активности рынка специалисты все чаще советуют не вспоминать. В новых экономических условиях, говорят они, диктовать правила будут совершенно другие параметры. Как они выглядят? Сколько времени рынку потребуется на завершение «перестройки»? Попытаемся найти ответ.

«Пластика» для недвижки

За последние несколько месяцев на региональных рынках жилых объектов одномоментно фиксируются абсолютно разнонаправленные тенденции.

Так, например, эксперты Приамурья заявляют о заметном подъеме сделок купли-продажи квартир и домов с привлечением ипотечных кредитов. «Годовая ставка в регионе сейчас остановилась на отметке 11,9%. Это очень хороший показатель, такого не было даже в гораздо более благополучном с точки зрения стабильности рынка 2013 году, — делятся они впечатлениями. — Активно набирает обороты первичка, ждем, что не сегодня, так завтра и цены, и спрос пойдут вверх во всех сегментах».

А риелторы Новосибирска, напротив, говорят о мощном спаде практически по всем фронтам. Показатель сделок по договорам долевого участия демонстрирует отрицательную динамику (-12,7% по сравнению с периодом январь-март 2014 года). В «минус» скатилось и количество заключенных ипотечных договоров (-27,5% к показателям первого квартала 2014 года).

Многие специалисты, в числе которых как руководители серьезных структур уровня инвестгруппы «Глубина» и ее руководителя Дмитрия Гусева, так и работающие непосредственно «на земле» риелторы (Кирилл Морозов, Николай Авесян и др.), говорят об одном — это следствие происходящих структурных изменений рынка недвижимости целиком, сигнал его перерождения в новой экономической реальности.

В частности, Андрей Кройтор, руководитель департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», довольно точно выразил общее мнение всех агентов по недвижимости. Он подчеркнул, что располагающие финансовыми средствами люди как явление никуда не исчезли, и их появление на рынке будет происходить с определенной систематичностью. Но только прежние законы рынка уступят место нехарактерным для него циклам. В качестве наглядной иллюстрации эксперт использовал ситуацию в сегменте загородной недвижимости.

Специалист отметил, что вектор изменения спроса в этом сегменте традиционно подчинялся определенным правилам. Самые низкие показатели всегда фиксировались здесь в декабре, затем изменялись по восходящей до лета, после чего вновь снижались к осени. В аналитических отчетах данный процесс всегда фигурировал на бумаге в виде плавной дуги.

Но как только разговор всерьез зашел о кризисе, то дуга фактически трансформировалась в синусоиду. Пик, соответствующий прогнозам не лето, наступил уже в декабре. Последовавший затем спад, хоть формально и был, но также никоим образом не втискивался в привычные рамки (за счет того, что январский спрос на объекты был выше типового уровня).

Так, очередной оживляющий импульс витку спроса на жилые объекты, который уже начал было спадать (и это только в середине весны — авт.), придало стремительное падение курсов доллара и евро по отношению к рублю. В сегменте «загородки» аналитиками «ИНКОМа» уже зафиксировали приход первой волны обладателей валютных резервов, которых не устраивают возможные убытки из-за курсовых колебаний. Конечно, ближе к лету гораздо большее значение будет иметь традиционный фактор сезонности. Однако он будет выглядеть в этом году более контрастно за счет высокочастотной и скоростной смены высоких и низких фаз вплоть до глубокой осени. При этом в качестве катализатора подобных процессов не обязательно может выступать «скачкообразный» валютный рынок. Причина может скрываться и в изменении социума (один из вариантов — перераспределение финансовых доходов среди населения).

Такую несвойственную «загородке» картину легко объяснить, если покопаться поглубже, добавляет представитель «ИНКОМ-Недвижимости». В последний и первый месяцы, соответственно, 2014 и 2015 годов все покупатели стремились всеми правдами и неправдами сбросить изрядно «полегчавшие» рубли. Уже к февралю эта тенденция хоть и не до конца, но уже по сути выдохлась. Практически сразу же «рублевых» инвесторов сменили «долларовые», и их основной мотиватор выглядел иначе.

Этим людям было принципиально не важно, успеют или не успеют они приобрести объект до начала лета. Им просто бросился в глаза тот факт, что цены, несмотря на прогнозы, продемонстрировали тенденцию к росту. Это обстоятельство подстегнуло их к принятию решения о покупке, причем такого объекта, который позиционировался в гораздо более высоком классе, чем то, на что держатели таких резервов могли претендовать в принципе. Тут одновременно сработали сразу три фактора: рост цен, стабильный и высокий взлет курса иностранной валюты, а также совпадение процесса с началом сезона.

Возвращаясь к сегодняшнему моменту, Андрей Кройтор подчеркивает, что сейчас, в начале 2015 года новые тренды только-только намечаются. Их пик, который должен будет окончательно завершить переформатирование рынка недвижимости, придется уже на следующий, 2016 год. И это вполне естественно для новых экономических условий, когда дорогу наверх активно пробивают себе новые разновидности бизнеса, могущие приносить определенные доходы, а старые модели предпринимательской деятельности параллельно с этим либо совсем сойдут на нет, либо перейдут в низкодоходную категорию.

Следовательно, те граждане, которые до начала текущих событий зарабатывали хорошо и, естественно, диктовали свои условия, правила поведения и требования на рынке, из-за перераспределения денежных средств будут сокращать расходы и терять весомость в сегменте жилой недвижимости. Но на их место придут те, кто раньше «варился» в менее доходной и менее престижной категории покупателей жилья. Они, конечно же, не преминут воспользоваться возможностью привнести в сегменты рынка какие-то новые веяния и устои.

За примерами далеко ходить не надо. Сейчас аналитики рынка констатируют выброс на рынок той же загородной недвижимости объектов, приобретенных ранее в ипотеку. Причем в качестве покупателей в большинстве своем выступают граждане, берущие опять же ипотеку. Это значит, констатирует Андрей Кройтор, что у одних вера в «светлое будущее» растаяла, а у других, наоборот, проявилась и окрепла.

Фото: Артем Геодакян/ ТАСС

Последние новости
Цитаты
Дмитрий Болкунец

Эксперт по проблемам российско-белорусских отношений

Сергей Ищенко

Военный обозреватель

Сергей Марков

Политолог, директор Института политических исследований

Комментарии
Фоторепортаж дня
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня